Тошкентдаги янги қурилишлар: нархлар, жойлар ва шартлар

Тошкентдаги янги қурилишлардаги квартиралар янги уй-жой олишни режалаштираётган оилаларда анча оммавийлашмоқда. Афтидан, фақат жуда таъминланган фуқароларнинг бундай харидга қурбилари етадиган вақтлар ўтган кўринади. Қурувчиларнинг ўзлари ҳам аста-секин урғуни “супер нуфузли” қурилишдан анча ҳамёнбопга ўзгартиришаётир. Шарҳимизда – янги қурилишларда уй-жой сотиб олиш хусусида.

Уй-жой хусусиятини аниқлаб оламиз

Янги қурилишдан квартира сотиб олиш тўғрисида қарор қабул қилганда асосий талаблар: қайси туман, квартирада нечта хона бўлиши кераклиги, қайси қаватда жойлашганлиги ва энг асосийси, бунинг учун қанча тўлашга тўғри келишини аниқлаб олиш зарур.

Уй-жойнинг 1 кв.метрига талай омиллар таъсир қилади. Бу, биринчи навбатда, қурилаётган ёки эндигина топширилган уй тумани ва жойлашган жойи. Тушунарли, марказдаги, метро линияси ёнидаги ва ривожланган инфратузилма билан ўралган квартиралар чекка ва олисда жойлашган квартиралардан қимматроқ туради.

Қурилиш ва пардозлашда ишлатилган материаллар, қавати (қанчалик юқори бўлса, шунчалик арзон), ер ости гаражи, парковка, ободонлаштирилган болалар майдончаси, қўриқлаш, лифт ва домофонлар ва ш.к. мавжудлиги қийматга таъсир қиладиган бошқа омиллар ҳисобланади.  

Агар уй ҳали қуриб битказилмаган бўлса, ундаги квартирани чегирма билан харид қилиш мумкин. У ўртача 15%гачани ташкил қилади. Бу ерда ҳаммаси қурилишнинг тугалланмаганлик даражасига боғлиқ. Бундан ташқари, ушбу материални тайёрлаш чоғида биз мижоз агар квартира хариди учун тўловни тўлиқ нақд пулда амалга оширса, жиддий чегирма қиладиган қурувчилар борлигини аниқладик. Пул ўтказиш йўли билан ва кредитга анча қимматга тушади.

Бажарилиши лозим бўлган биринчи ҳаракат, бу мақсадни аниқлаб олиш – қаердан ва қандай квартирани сотиб оламиз.

Уй ва қурувчини танлаймиз

Квартираларни сотиш билан асосан қурувчининг ўзи шуғулланади, унга кўчмас мулк агентлиги ҳам қўшилиши мумкин. Агар бундай агентликнинг ҳуқуқи мутлақ ҳисобланмаса, воситачилар бир қанча бўлиши мумкин. Айнан кимнинг рекламасига эътибор қаратганингиздан қатъи назар, айнан шу объект бўйича барча сотувчиларнинг боғланиш маълумотларини тўплаб, уларнинг ҳар бирига қўнғироқ қилиб, нархларни аниқлаштириб олган маъқул – улар фарқ қилиши мумкин. У ёки бошқа қурилаётган уйда квартиралар сотилишининг очилиши ҳамон биринчилар қаторида бўлган яхши, бу кенг танлов имконини беради.  Уй топширилиб, квартираларнинг кўп қисми сотиб бўлинганда, қоидага кўра, ёки юқори қаватлар ёхуд энг катта майдонга эга, пировардида, энг қиммат квартиралар қолади.

Туман ва қурилаётган уй танланганда, қурилишнинг босқичи, квартиранинг режалаштирилганлиги тўғрисидаги маълумотлардан ташқари, қурувчи тўғрисидаги маълумотларни ҳам ўрганиш зарур. Хусусан, қурувчи активида тайёр объектлар борми, сиз танлаган кўчмас мулк кредитга сотиладими, агар сотилса, унда қайси банк билан ишлашга тўғри келади. Бунда қурувчининг ҳақиқий юридик номи рекламада фойдаланилаётган бренддан фарқ қилиши мумкин.

Қурувчининг ҳужжатлари ва унинг квартираларни сотиш бўйича стандарт шартномаларини текшириш учун мустақил юристни жалб қилиш мумкин, у ўрганиб чиққандан кейин шартноманинг ҳар бир банди бўйича тушунарли тушунтиришлар бериши мумкин. Кейин мазкур объект қачон топширилиши режалаштирилаётганлигини аниқлаш керак.

Ҳужжатларни расмийлаштирамиз ва тўловни амалга оширамиз

Агар уй ва танланган квартира сизни тўлиқ қаноатлантирса, қурувчининг обрўси шубҳа уйғотмаса, сотиш эса қонунчиликка мувофиқ амалга оширилаётган бўлса, унда битимни расмийлаштириш босқичи келади.

Қурувчидан ёки инвестор-фирмадан квартира сотиб олиш фарқи шартнома шаклида тузилади. Битимда воситачи (риелторнинг фирмалари) иштирок этган тақдирда, унинг комиссия ҳақини ҳам инобатга олиш зарур, уни харидор ёки мижоздан “ушбу бош оғриғини” олиб, қурувчининг ўзи тўлайди.

Шартнома имзоланиб, рўйхатдан ўтказилгандан кейин қисман ёки тўлиқ тўлов амалга оширилади.

Кредитни расмийлаштирамиз

Харидорларда кредит расмийлаштиришнинг икки варианти бор:

- ўзи учун мос келадиган уй-жойни танлаш, кейин эса турли банкларнинг ипотека таклифларини ўрганган ҳолда энг манфаатли банк қарзи вариантини танлаш;

- қулай ипотека дастурига эга банкни топиш, кейин эса шу банк билан ишлайдиган қурувчиларни танлаш билан шуғулланиш.

Қоидага кўра, мамлакатимиз қурувчиларидан квартирани кредитга харид қилишда харидор кам ҳолларда банкни танлаш имконига эга бўлади, қайси банк билан ишлашга тўғри келишини қурувчининг ўзи кўрсатади.

Банк фаолиятини тартибга соладиган, шу жумладан ипотека кредити масалалари бўйича норматив-ҳуқуқий ҳужжатлар билан “Ўзбекистон Республикаси қонунчилиги” АҚТда танишиш мумкин.

Пойтахт қурувчиларининг биридан уй-жой сотиб олганда кредитлаш шартлари намунасини тақдим қиламиз:

Ипотека кредитини сўндириш муддати – 12 дан 120 ойгача (1 йилдан 10 йилгача). Бошланғич бадалда ипотека кредити бўйича йиллик фоиз:

квартира қийматидан 25% - йиллик 15%;

35% – йиллик 14%; 

50% – йиллик 13%. 

Демак, харидор банкка боради, у ерда унга қурувчи томонидан берилган ҳужжатлар асосида кредит шартномаси тузади. Бу шартнома билан у яна қурувчига боради. Банк кредитини расмийлаштириш ва қурувчи билан шартнома механизми қурувчи ёки уни тақдим қилувчи компанияларнинг қўшимча (ва эҳтимол) бепул хизматлари ҳисобига  соддалаштирилиши мумкин. Яъни ҳужжатларни тайёрлаш бўйича барча дастлабки ишлар компания юристлари томонидан бажарилади, мижоз фақат кўрсатилган жойларга ўз имзосини қўйиш учун келади.

Бунда ҳужжатларни имзолашда қуйидаги бандларга эътибор қаратиш керак:

- объект қурилишининг тугаш муддатлари;

- шартномани бузганлик учун жарима санкциялари;

- квартирани топшириш муддатлари;

- контрактни бекор қилиш шартлари;

- квадрат метрнинг қиймати қатъий белгиланиши ва ўзгармаслиги тўғрисида келишув;

- мулк ҳуқуқини рўйхатдан ўтказиш учун ҳужжатларни топшириш муддатлари.

Кредит шартномаси имзолангандан кейин бошланғич бадал муваққат ҳисобвараққа жойлаштирилади ва тегишли шартнома рўйхатдан ўтказилмагунча (ўртача 1-2 ҳафтада рўйхатдан ўтказилади) пуллар қурувчига ўтказилмайди. Шартноманинг бир нусхасини банк олади, шундан сўнг берилган кредит суммаси харидор ҳисобварағига ўтказилади, харидор эса қурувчининг реквизитлари бўйича пулни қурувчига ўтказади.

Ипотека берадиган банк бутун қўшимча ҳужжатлар пакетини, жумладан даромадлар тўғрисидаги маълумотнома, кафиллик, қарз олувчи ҳаётининг суғурта полиси ва бошқаларни сўраб олиши мумкин.

Янги квартирага кўчиб кирамиз

Агар сиз қурилаётган уйдан квартира сотиб олаётган бўлсангиз, харид қилишдан кўчиб ўтгунча бўлган йўл яқин эмаслигини тушунишингиз керак. Пойдевор қуриш босқичидан объектни фойдаланишга топширишгача, қоидага кўра, камида бир ярим йил ўтади. Эсдан чиқарманг, уйни фойдаланишга топшириш муддати шартномада қайд қилиниши керак ва уни бузганлик учун қурувчи пуллар билан жавоб беради. Объект топширилгандан кейин яна камида бир ярим ой БТИ мутахассислари томонидан квартираларни ўлчаш ва бинонинг техник паспортини тайёрлаш каби тартиботларга сарфланади.

Эътибор қаратиш лозим бўлган яна битта муҳим жиҳат – қабул қилиш-топшириш далолатномасида барча муҳандислик коммуникациялари кўрсатилган бўлиши керак. Улар ишламаган тақдирда ҳужжатни имзоламаган маъқул. Яхшиси барча носозликлар бартараф этилишини кутган маъқул. Агар сотиб олинган квартира тайёр ички пардозга эгалиги баён қилинган бўлса, унинг сифати ва сантехника жиҳозларининг ишлашини текшириб кўриш зарур.

Янги уй фойдаланишга топширилиб, қабул қилиш-топшириш далолатномаси имзоланган ва квартира калитлари харидорга топширилгандан кейин яна бир муҳим, амалда охирги босқич  бор – бу квартирани мулкка расмийлаштириш. Буни мустақил равишда ёки профессионал риелтор билан келишиб олиб бажариш мумкин.

Амалдаги қонунчиликка кўра янги уй соҳиблари квартирага фақат мулк тўғрисидаги гувоҳнома олингандан кейин киришлари мумкин. Бироқ ҳатто янги уй эгаси калитларни олгандан кейин дарҳол кўчиб ўтишга қарор қилган тақдирда ҳам, ёдда тутиш лозимки, уй-жойга мулк тўғрисидаги гувоҳнома қўлингизга тегмагунча таъмирлашга киришмаган маъқул. Агар квартира “қора пардоз” билан харид қилинган бўлса,  яъни умуман таъмирлашсиз ва ҳатто хоналараро тўсиқларсиз катта бир студия каби сотиб олинган бўлса, шуни ёдда тутингки, ўйланган режалаштиришни БТИда тасдиқлатиш зарур бўлади, буни мулкдор бўлмасдан амалга ошириш мумкин эмас.

Амалий масалалардан фақат янги яшаш жойи бўйича прописка қилиш қолади. Буни мулк тўғрисидаги гувоҳномани олгандан кейин дарҳол бажариш мумкин. Бу тартиботнинг тартиби стандарт тарзда. Янги қурилишда ёки “иккиламчида” прописка қилишнинг фарқи йўқ. Иккала ҳолатда ҳам уй-жойга мулк ҳуқуқи ва илгариги яшаш жойидан чиқарилганлиги прописка учун асос ҳисобланади.

Эски-эски янги фонд

Бу саволни ҳам четлаб ўтиш керак эмас. Бундай уй-жой фондига, қоидага кўра, ўтган асрда қурилган, бироқ қурилиш фирмалари томонидан сотиб олиниб, уларда  реконструкция ва таъмирлаш ишларини олиб бориб, ҳозирда эса янги уй-жой каби сотишаётган собиқ ётоқхоналар, кўп оилалар учун ва галерейкалар киради. Реконструкция қилингандан кейин бундай уйлардаги квартиралар ниҳоятда қулай бўлиши мумкин. Бироқ бу эски фонднинг аксарият қисми марказий туманларда жойлашмаганлигини инобатга олиш керак.

Бундай уй-жойларнинг қиймати янги лойиҳалар бўйича, қоидага кўра, ғиштдан қурилаётган янги қурилишларнинг қийматига нисбатан бир неча баробар арзон бўлса мантиқли бўларди. Бизнинг таҳлилимиздан аниқланишича, улар ҳақиқатан арзонроқ, бироқ фарқ жиддий эмас. Агар олис тумандаги нисбатан ўртамиёна янги қурилишдаги (ахир ҳамма янги қурилишлар ҳам супер-нуфузли уй-жойга талабгор эмасда) ва мана шундай эски-эски янги уйдаги квартирани танлаш керак бўлса, эҳтимол, янги қурилишни танлаган мақсадга мувофиқдир.

Реконструкция қилинган ётоқхоналардаги квартираларнинг нархлари иккиламчи уй-жой бозоридаги квартираларнинг нархларидан жиддий равишда ортиқ. Бу бутун омиллар қатори билан асосланади:

- Тошкентдаги янги қурилишларнинг аксарият қисми “нуфузлиликка” даъво қилади ва унча кўп бўлмаган қисми ўрта синфга даъворгарлик қилади;

- ипотека кредити амалиёти ҳали кенг тарқалмаган, уни расмийлаштиришнинг мавжуд тартиботлари унча қулай эмас;

- эски фонддаги квартираларни режалаштириш янгисига анча бой беради;

- мамлакатимизнинг уй-жой бозори қурувчилар ва уларнинг иш натижалари билан ҳали етарлича тўйинмаган.

Бизнинг бу шарҳимиздаги фикримизга қўшилмаслигингиз ҳамда  пойтахтдаги янги қурилишлар  бозоридаги нархлар вазияти юзасидан ўз тушунишларингизни ушбу мақолага шарҳларингизда таклиф қилишингиз мумкин. Ҳозир эса пойтахтимизнинг турли туманларидаги турли уй-жой комплексларида янги уй-жойнинг 1 кв.метри учун жорий нархлар таҳлили билан танишишни таклиф қиламиз.

Тошкент шаҳрида янги қурилишлардаги нархлар (сўмда)

*Тахминий нархлар берилган, улар ўзгариши мумкин ёки бу уйлардаги квартиралар сотиб бўлинган бўлиши мумкин. Барча аниқликлар юзасидан қурувчиларга ёки инвесторларга мурожаат қилиш зарур.

Саида ЖОНИЗОҚОВА, мухбиримиз.