Ваш вопрос консультанту

Норма, N 26 от 26 июня 2012 года

Оперативно получить ответы по различным аспектам ЖКХ можно в Ассоциации организаций профессиональных управляющих и обслуживающих жилищный фонд (далее - Ассоциация). Каждый вторник специалисты этой организации проводят консультации по телефону 235-90-31. Это одно из направлений деятельности Ассоциации, призванной способствовать развитию управляющих компаний (УК) и рынка жилищных услуг.

С какими вопросами чаще всего обращаются к консультантам? В основном они касаются деятельности профессиональных управляющих организаций, а также ТЧСЖ - заказчиков их услуг. По словам специалистов, анализ обращений свидетельствует об определенных тенденциях в развитии УК. Эти структуры, призванные сыграть ключевую роль в управлении и обслуживании многоквартирного жилищного фонда страны, постепенно завоевывают позиции. Много вопросов касается различных аспектов деятельности УК, в частности, их организации, перечня услуг, определения цены на них и прочее. Консультанты отмечают повышение уровня информированности жителей о преимуществах профессионального управления. Многие ТЧСЖ намерены заказывать по договору услуги управления и обслуживания общего имущества, просят подсказать координаты успешных УК. Но есть обращения, свидетельствующие об отсутствии у руководителей управляющих компаний четкого представления о целях и задачах этих структур, ясного понимания, как они должны работать. Значит, необходим постоянный правовой всеобуч в этом направлении. Консультации являются одной из составляющей этой работы.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬ ТЧСЖ - РУКОВОДИТЕЛЬ УК?

Рахима Ортикова,

исполнительный директор Ассоциации:

- С развитием рынка жилищных услуг, повышением на них спроса постепенно расширяется перечень предложений управляющих организаций. Пока общая практика такова, что УК оказывают одновременно услуги управления и обслуживания. Это характерно для начального этапа их деятельности. Но некоторые руководители управляющих компаний начинают задумываться о разделении этих услуг. Поэтому часто задают вопрос: может ли УК заниматься только управлением жилищного фонда? - Конечно, может. Управление считают высшим пилотажем, основой основ в содержании общего имущества собственников. Это очень серьезная и сложная работа. От грамотных управленческих решений напрямую зависит техническое состояние дома. Поэтому если УК решит специализироваться в этом направлении, ее услуги будут востребованы. Организаторы УК должны принимать решения исходя из своих возможностей, квалификации, опыта работы в этом направлении. В европейских странах услуги управления и обслуживания разделены. Более того, там идут по пути узкой специализации, когда, например, компании занимаются оказанием отдельных видов управленческих услуг. У нас в республике пока таких управляющих компаний мало.

Возникает также вопрос с формированием цены на разработку смет для капремонтов в УК. С одной стороны, мы живем в условиях рыночной экономики, цены на услуги могут быть договорными. Но с другой, у каждого работника, специалиста есть категория, подтверждающая его квалификацию. Должны ли учитывать это управляющие компании при установлении цены на услугу? Есть нормативы, определяющие количественный состав группы сметчиков исходя из специфики работы, объемов. Распространяются ли эти требования на УК при разработке смет на капремонты домов? Все эти вопросы требуют разработки однозначного правового механизма.

Проблемы, с которыми обращаются к нам сегодня, свидетельствуют о том, что необходимы разработка и принятие стандартов содержания многоквартирного дома. Чтобы каждое мероприятие по содержанию общего имущества имело определенный регламент и результат этой деятельности. Это позволит собственникам жилья, а также тем, кто занимается его управлением и обслуживанием, строить свои отношения на основе точно прописанных норм.

Еще одна проблема, которую высветили обращения в Ассоциацию: люди создают УК, но плохо осведомлены о том, как она должна работать. Например, пришел на консультацию руководитель одной УК и спрашивает: "Я открыл управляющую организацию. Что мне делать дальше, как работать?" Наверное, этот вопрос надо было задать себе перед тем, как браться за создание бизнеса, подумать, для чего ты это делаешь, оценить свои возможности, изучить потенциальный рынок заказчиков, прикинуть, как ты можешь их привлечь, - здесь масса нюансов, от которых зависит успех дела. Если по-другому - изначально обрекаешь себя на провал.

МОЖЕТ ЛИ УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ

ОБСЛУЖИВАТЬ ДОМА В ДРУГОМ РАЙОНЕ?

Башорат Джумаева,

специалист Ассоциации:

- С таким вопросом к нам обратилась исполнительный директор двух ТЧСЖ, расположенных в разных районах столицы. Она намерена уйти из ТЧСЖ, создать профессиональную управляющую организацию.

УК - это юридическое лицо, коммерческая структура, деятельность которой не может быть ограничена рамками района, географическими барьерами.

Мы разъяснили жителям, что ТЧСЖ может осуществлять ремонтные работы только тогда, когда запланированные сметой средства будут своевременно поступать на расчетный счет. Прежде всего сами собственники должны быть заинтересованы в содержании и улучшении своего общего имущества. Председатель, на которого они жалуются, - это их сосед, такой же житель многоэтажки. Не надо искать виновных в данной ситуации. Надо обратиться к Жилищному кодексу, Закону о ТЧСЖ, в которых прописаны права и обязанности собственников помещений, а также их организаций - товариществ частных собственников жилья. Есть четкие рекомендации по организации и проведению общего собрания; выбору председателя; планированию работ по дому, разработке сметы доходов и расходов и расчету размера обязательного взноса; контролю деятельности ТЧСЖ и движения средств; выбору способов управления и обслуживания общего имущества членов ТЧСЖ и т.д.

Не нравится работа председателя ТЧСЖ и исполнительного директора? - Выделяйтесь своей многоэтажкой в однодомное товарищество, становитесь заказчиками услуг. На конкурсной основе можете выбрать УК по договору.

Ряд обращений свидетельствует об отсутствии рыночных навыков у руководителей УК. Некоторые из них не могут грамотно спланировать свой бизнес, не знают, как привлечь клиентов в лице товариществ. В условиях, когда речь идет о формировании рынка жилищных услуг, бизнес-структуры начинают бороться за клиента. Конкуренция - это движущая сила развития рынка, и сегодня на нем выигрывают профессионалы. Об этом свидетельствуют обращения руководителей ТЧСЖ, жителей многоэтажек с просьбой порекомендовать заслуживающую доверие УК, которой они намерены заказывать услуги. Собственники, товарищества учатся быть грамотными заказчиками на рынке услуг, и обслуживающие организации должны учитывать это.

ДРУЖБА ПОБЕДИЛА

Раиса Ли,

консультант Ассоциации:

- Много обращений поступает от собственников жилья и руководителей товариществ. Перечень волнующих их вопросов достаточно широк: как зарегистрировать ТЧСЖ, вести бухгалтерию, осуществлять контроль выполнения ремонтных работ, кому заказывать услуги управления и обслуживания и так далее. Мы видим потребность в обучении, которая исходит от самих жителей, руководителей ТЧСЖ. Это свидетельство того, что собственники становятся активнее, меняется их психология. Многие сознают, что состояние дома зависит от них самих.

Очень часто они просят порекомендовать успешную управляющую компанию, которой по договору хотят передать функции управления и обслуживания. Отрадно, что некоторые члены товариществ контролируют проведение ремонтных работ, расходование своих средств. Приведу пример такого общественного контроля. Товарищество провело ремонт системы отопления в доме. Работу выполняла по договору подрядная организация. Один из собственников - советник председателя ТЧСЖ проверил смету на капремонт, сверил ее с текущими ценами на материалы и выяснил, что она была завышена подрядчиком. Товарищество потребовало вернуть переплаченные средства, исполнитель не торопился этого делать. Чтобы разобраться, нам пришлось обратиться к руководителю подрядной организации, после чего между товариществом и исполнителем ремонтных работ было заключено мировое соглашение.

Одно из обращений прекрасно иллюстрирует, что, когда в доме или товариществе дружные, сплоченные соседи, им все по плечу. К нам обратились жители одной многоэтажки, которые хотели бы присоединить свой дом к соседнему товариществу. Одна из причин - дом расположен компактно, на одной территории с другими, входящими в это ТЧСЖ. Говорят, что они вместе заселялись в эти дома, росли, дружат по сей день. Считают, что, собравшись вместе в таком товариществе, легче будет сообща наладить дела, решать вопросы содержания общего имущества и придомовой территории. Мы подробно разъяснили и передали им пакет документов, регламентирующий механизм присоединения дома к ТЧСЖ. Через некоторое время они вновь пришли на консультацию, но уже по вопросам управления и обслуживания своих домов. Очень приятно было видеть их активный подход к своим домам, деловой настрой. В общем, дружба победила!