Как оформить право собственности на купленное предприятие

Купля-продажа предприятия стала нормальной и обыденной сделкой. В определенных случаях смену собственника оптимальнее осуществить, продав все предприятие целиком и сразу. Законодательство Узбекистана давно закрепило такую возможность для бизнеса. Насколько реально ею воспользоваться?

Ситуация: Собственник частного предприятия решил продать его целиком другому физлицу. Согласно ст. 490 Гражданского кодекса (ГК) договор продажи предприятия заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Однако в кадастровой службе отказали в такой регистрации, мотивируя это тем, что на балансе предприятия нет недвижимого имущества.

Но если договор не зарегистрировать, то он будет недействительным. Какой госорган регистрирует договора купли-продажи предприятия? Какая процедура необходима?

КОММЕНТАРИЙ АДВОКАТА

О регистрации

Согласно ст. 85 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Оно в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, возникновение, переход, ограничение и прекращение этих прав подлежат госрегистрации - прямо указано в ст. 84 ГК.

В силу этих законодательных норм, при продаже предприятия право собственности на него подлежит госрегистрации в порядке, установленном для любого вида недвижимости.

Этот порядок регламентирован Положением «О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»¹ (далее – Положение).

В пункте 7 этого Положения указано, что госрегистрацию прав юридических и физических лиц на недвижимое имущество и сделок с ними, включая госрегистрацию ипотеки и договора об ипотеке, осуществляют госпредприятия землеустройства и кадастра недвижимости районов (городов) Госкомземгеодезкадастра. Регистрацию производит ответственное лицо, назначаемое руководителем органа, осуществляющего государственную регистрацию (регистратор).

Предварительный этап

В соответствии со ст. 489 ГК по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (часть третья ст. 85 ГК).

В договоре продажи состав и оценка стоимости предприятия определяются на основе его полной инвентаризации, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации, согласно ст. 491 ГК.

До подписания договора продажи стороны должны составить и рассмотреть:

акт инвентаризации;

бухгалтерский баланс;

аудиторское заключение;

отчет об оценке;

перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Имущество, права и обязанности, указанные в названных документах, подлежат передаче продавцом покупателю, если иное не вытекает из статьи 489 ГК и не установлено договором продажи предприятия.

Таким образом, при продаже предприятия происходит отчуждение всего того имущества, что есть на его балансе². При этом законодательство не устанавливает обязательного наличия недвижимого имущества на балансе предприятия для госрегистрации договора.

Но законодательство четко предусматривает обязательность госрегистрации договора продажи предприятия, а в данном случае и его нотариального удостоверения (при продаже частного предприятия по воле его собственника). Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. Такой договор считается ничтожным (ст. 490 ГК).

В соотвествии с частью первой ст. 494 ГК право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента госрегистрации этого права.

Предприятие передается покупателю

Согласно части второй ст. 494 ГК государственная регистрация права собственности покупателя на предприятие осуществляется непосредственно после его передачи покупателю, если иное не предусмотрено договором продажи.

Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайной порчи имущества, переданного в составе предприятия, что указано в ст. 493 ГК.

В передаточном акте указываются:

данные о составе предприятия;

об уведомлении кредиторов о продаже предприятия;

сведения о выявленных недостатках переданного имущества;

перечень имущества, обязанности по передаче которого невозможны ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, для регистрации права собственности на предприятие необходимо представить:

договор продажи предприятия, удостоверенный нотариально;

передаточный акт, подписанный обеими сторонами.

А теперь проблемы

Проблемой на практике, на наш взгляд, является отсутствие четкого механизма госрегистрации права собственности именно при продаже предприятия.

Положением «О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» подробно регламентированы порядки:

регистрации прав на земельные участки, здания и сооружения, многолетние насаждения;

регистрации ипотеки и договора об ипотеке зданий и сооружений, а также вещных прав на земельные участки;

оформления свидетельств о регистрации прав на земельные участки, здания, сооружения и многолетние насаждения;

подготовки справок о принадлежности и составе зданий и сооружений;

регистрации прав на недвижимое имущество по принципу «одно окно» с использованием комплекса информационных систем.

Однако отдельный раздел, предусматривающий порядок государственной регистрации договора продажи предприятия - отсутствует.

Кроме того, пункт 1 Положения, перечисляя случаи госрегистрации прав юридических и физических лиц на земельные участки, здания и сооружения (включая подземные сооружения), многолетние насаждения, а также ипотеки и договоров об ипотеке зданий и сооружений и вещных прав на земельные участки, вообще не указывает на госрегистрацию договоров продажи предприятия. В остальном тексте Положения также нет никакого упоминания о госрегистрации такого вида договоров.

Для решения вопроса уместным будет обратиться к ст. 84 ГК, предусматривающей, что «орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации».

Эта норма нашла свое отражение в части второй пункта 2 Положения, где сказано, что удостоверение производится «…путем выдачи свидетельств о государственной регистрации прав на земельные участки, здания и сооружения, многолетние насаждения или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации».

Учитывая, что форма свидетельства для рассматриваемого случая также не разработана, то приемлемым вариантом госрегистрации будет совершение надписи на самом договоре продажи предприятия после нотариального удостоверения.

Но есть еще проблема, которая требует непосредственного вмешательства законодателей. Следует отметить, что в утвержденной форме Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними³ отсутствует графа «Сведения о договоре продажи предприятия». Это весьма затрудняет работу сотрудников предприятий землеустройства и кадастра недвижимости районов (городов) Госкомземгеодезкадастра, поскольку неясно, каким образом внести сведения о госрегистрации договора продажи предприятия в указанный реестр. Вполне вероятно, что именно этот аргумент и явился решающим для отказа в госрегистрации продажи предприятия в рассматриваемом случае.

Что делать?

Согласно ст. 84 ГК, а также пункту 117 Положения отказ в госрегистрации права на недвижимость или сделки с ней могут быть обжалованы в суд. К сожалению, другого варианта эффективной защиты своих нарушенных прав в данном случае рекомендовать невозможно.

Надеясь на внимание законодателей, предлагается в первую очередь внести изменения в форму Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними, дополнив новыми графами – см. здесь.

Также будет целесообразно разработать специальный раздел, регламентирующий порядок государственной регистрации договора продажи предприятия и внесение его в существующее Положение.

Зумрад НИЯЗМЕТОВА, адвокат.

¹ Приложение № 1 к Постановлению Кабинета Министров от 7 января 2014 года № 1.

² Кроме случаев специально оговоренных законодательством.

³ Приложение № 2 к Положению о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними.