Неверный логин или пароль
x
На ваш почтовый ящик отправлены инструкции по восстановлению пароля
x

Рынок жилья: куплю-продам, гарантию не дам

23.04.2015

Практически каждый видел объявления о покупке или продаже жилья с припиской: «Посредникам не беспокоить». Почему же люди не хотят к ним обращаться? В чем плюсы и минусы решения «квартирного вопроса» с помощью риэлторов?

 

 

Риэлторы – «черные» и «белые»


Обозначим сразу: «черные» − это риэлторы без лицензии, а «белые» – организации или физлица, прошедшие профильное обучение и сдавшие квалификационный экзамен. На рынке недвижимости действуют и те, и другие. Официальным риэлторским фирмам, несомненно, гораздо больше доверия, услуги же «черных» риэлторов привлекают своей дешевизной. Несмотря на то, что такой род сделок является незаконным, многие граждане продолжают к ним обращаться. Но, как отметил один из наших интервьюируемых риэлторов, помимо классических сделок с «черными» и «белыми» риэлторами, существуют и другие комбинации. Это может быть и сотрудничество нескольких компаний, на определенных условиях передающих друг другу клиентов, и совместная деятельность «белых» и «черных» риэлторов, где последние выполняют подготовительную роль посредника, подводя клиента к сделке, впоследствии оформленной официальной фирмой.

 

 

Преимущества «белых»

 

Риски, которым подвергает себя гражданин, обращаясь к несертифицированному посреднику, очевидны. Можно сильно «продешевить» со стоимостью, потерять сумму залога при неправильно составленной  расписке, стать жертвой одного из способов умышленного мошенничества с недвижимостью, о чем будет сказано ниже.  Это не говоря о том, что за качество составления (юридическую грамотность) всех документов, подписываемых в ходе сделки, ответственность несет посредник. Но привлечь к ответственности в случае возникновения проблем можно только официального риэлтора. Отсутствие договора о сотрудничестве с посредником делает уязвимым как продавца, так и покупателя.

 

 

Из  чего состоит сделка купли-продажи недвижимости

 

Для всех видов недвижимости процедура оформления сделки состоит из трех этапов:

 

подписания предварительного договора;

 

подписания акта приема-передачи или договора отчуждения;

 

регистрации сделки в госоргане.

 

 

Сколько стоит оформить сделку купли-продажи квартиры?

 

В число обязательных расходов по оформлению покупки квартиры входят:

 

-    госпошлина за регистрацию перехода права собственности. В зависимости от достигнутой договоренности она может быть оплачена одной из сторон или поделена в равных долях между покупателем и продавцом;

 

-    оплата нотариальных услуг;

 

-    оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

 


Плата за услуги: фиксированная сумма или процент от сделки

 

Опрос некоторых представителей риэлторских организаций показал, что условия вознаграждения за сотрудничество могут быть разными. Некоторые в качестве платы за свои услуги оговаривают определенный процент от сделки (от  1 до  4%), другие – фиксированную сумму (от 500 до 2 000 тыс.  долларов США).  Как отметил один из наших собеседников, агентствам, специализирующимся на элитном жилье, выгоднее работать «за процент», посредникам же, занимающимся «бюджетными» квартирами в отдаленных спальных районах, – за фиксированную сумму вознаграждения. Условия такого сотрудничества оговариваются в договоре между клиентом и агентством.

 


Почему риэлторы сбивают цены, или как рынок диктует свои права

 

Многие продавцы приходят в недоумение, когда нанятые ими риэлторы, вместо того, чтобы быть на их стороне и постараться продать квартиру подороже, пытаются убедить их снизить цену.

 

− Чем дешевле предложение, тем быстрее найти покупателя,  −  отметил один из интервьюируемых риэлторов. – Кроме того, продавцы зачастую, и правда, нереально оценивают стоимость своего жилья, запрашивая цену гораздо больше рыночной на данный момент.

 

Как отмечают риэлторы, после нескольких месяцев безуспешных попыток продать жилье по завышенной стоимости, собственник в конце концов приходит к понимаю реалий рынка.

 

В числе факторов, влияющих на стоимость жилья, традиционно находятся этажность, планировка, не является ли квартира торцевой, материал и год строительства дома, ремонт, имеющиеся по близости торговые центры. В числе других нюансов, которые могут поколебать установившиеся цены,  − курс валют и даже время года. Традиционный «застой» на рынке недвижимости отмечается накануне и после новогодних праздников. В марте, по словам специалистов, рынок немного оживает, но летом снова наступает затишье, которое надо использовать покупателям, так как цены немного снижаются. Продавцам же лучше активно использовать осенние месяцы – цены на пике.

 

 

Что такое «преимущественное право»?


Безусловно, продавец заинтересован в скорейшем решении своего вопроса, для чего пытается одновременно обратиться к нескольким риэлторам. Большинство же компаний в этом вопросе занимают категоричную позицию – «или вы полностью доверяетесь нам, или мы от вас отказываемся».

 

− Нецелесообразно тратить время на показы помещения потенциальным покупателям и деньги на дополнительную рекламу, если конкурирующее предприятие сумеет найти клиента быстрее, − объяснил причину категоричности другой наш собеседник. − В нашей фирме пункт «о преимущественном праве» включен в договор.

 

 

 

Какие расходы в ходе сделки несет добросовестное агентство по недвижимости?


Не всем известно, что работа риэлтора заключается не только в том, чтобы находить и показывать клиентам помещение. Агентства публикуют рекламу на собственных сайтах, в социальных сетях и досках объявлений в Интернете, печатных СМИ. В долго пустующих помещениях они могут сделать уборку. С наружной стороны жилья развешивают рекламные растяжки. Многие агентства используют услуги профессионального фотографа.

 

 

Берегитесь мошенников, или что нужно помнить, обращаясь к риэлтору?

 

Представители столичных риэлторских компаний рассказали нам о том, на что нужно обратить особое внимание при общении со, скажем так, подозрительными посредниками.

 

1. Если риэлтор, вышедший на вас по объявлению, представляется сотрудником какого-то агентства, это надо проверить. На визитках можно напечатать что угодно, не составит труда и раздобыть фирменные бланки организации, в которой не работаешь и подделать удостоверение. Не поленитесь съездить в эту фирму и пообщаться с ее руководством.

 

2. Фирма-посредник должна иметь лицензию на ведение риэлторской деятельности, и вам стоит на нее взглянуть, чтобы точно знать, действительно ли она существует и не является ли просроченной.

 

 

3. Оплата услуг посредника должна производиться только после полного оформления сделки. Стоит насторожиться и ни в коем случае не соглашаться, если риэлтор просит расчет на этапе предварительной договоренности. Сделка может сорваться, а комиссия за посредничество − не возвратиться.

 

4. Также следует с подозрением отнестись к любым уговорам посредников по ускорению процесса сделки или «дооформления» части документов после передачи денег. Сделка считается полностью завершенной после подписания сторонами акта приема-передачи объекта недвижимости.

 

 

5. Очень опасно покупать квартиру, указывая в нотариальных документах заведомо заниженную стоимость жилья. В случае расторжения сделки покупателю на руки по закону будет возвращена та сумма денег, которая указана в документах, а не фактическая, которая была передана «из рук в руки».

 

6. Покупая квартиру, нужно лично проверить, все ли прописанные в ней жильцы на момент совершения сделки купли/продажи выписаны. Если недееспособный инвалид или несовершеннолетний ребенок останутся невыписанными, новым владельцам не удастся это сделать даже через суд.

 

 

7. Передачу денег при оформлении сделки нужно совершать в присутствии друзей, родственников или хороших знакомых, которые согласятся выступить свидетелями в суде в случае ее оспаривания.

 

Механизмов обмана же существует множество. В их числе «подвохи» в тексте расписок; демонстрация одной квартиры, а продажа совсем другой; «подставные» продавцы, которые спустя некоторое время раздобудут справки о своей недееспособности, чтобы сделка была признана незаконной; продажа жилья, по которому могут иметься наследственные споры, или сразу нескольким покупателем одновременно и многое другое.  В разделах «Гражданские сделки», «Наследование», а также «Уголовное право» можно найти рекомендации от экспертов Справочной службы «Мы отвечаем!» по этой теме.

 

Когда на кону стоят серьезные деньги и благополучие вашей семьи, не стоит бояться выглядеть  излишне подозрительным и дотошным. Полностью доверять можно лишь тем «белым» риэлторским компаниям, которые существуют на рынке недвижимости не менее 5-ти лет и имеют признанную репутацию, являются членами Ассоциации риэлторских организаций Узбекистана.

 

Напомним, что деятельность риэлторских организаций в Узбекистане регламентирована Законом «О риэлторской деятельности» (от 22.12.2010 г. № ЗРУ-269), с которым можно ознакомиться в ИПС «Норма. Законодательство». Согласно данным Управления лицензирования оценочной, биржевой и риэлторской деятельности, на сегодняшний в республике квалификационный сертификат риэлтора имеет 181 организация (юрлицо) и более 1 200 физлиц.

 

Саида Джанизакова, соб. корр.

 

 

Курс валют

2016-12-06
  • USD:3189.93 (+13.77) сум
  • EUR:3434.89 (--15.97) сум
  • RUB:49.72 (+0.57) сум

Вопрос недели

Подходит ли работа в Ташкенте жителю Ташобласти?
Я прописан и проживаю в Кибрайском районе Ташкентской области, в настоящее время не имею постоянной работы. Говорят, что если зарегистрироваться на бирже труда, то мне должны предложить «подходящую» работу. Смогу ли я таким образом получить работу, например, в Мирзо-Улугбекском районе города Ташкента, до которого мне 5 минут езды? Что вообще означает термин «подходящая» работа?
01.12.16
Просмотры: 1558