С 2013 года ставка рефинансирования Центрального банка снизилась на 3%. В этом обзоре о том, может ли данный факт повлиять на ставку по уже полученным ранее ипотечным кредитам.
Данный обзор был подготовлен в связи с интересным обращением в редакцию одного из наших читателей:
«В 2013 году я и моя супруга в качестве молодой семьи получили льготный ипотечный кредит на приобретение дома (не является типовым). Ставку по кредиту нам определили в размере 12% в год. Мне известно, что процентная ставка по ипотечному кредиту для молодых семей не может превышать ставки рефинансирования Центрального банка. Действительно, на день, когда я брал кредит, ставка составляла 12%. Сейчас же она снижена до 9%. Однако банк отказывается снижать процентную ставку, и требует уплаты 12%. Имею ли я право на снижение ставки по ипотечному кредиту и перерасчет ранее уплаченных мною сумм?».
Порядок выдачи ипотечных кредитов молодым семьям для приобретения жилья на вторичном рынке регулируется рядом нормативно-правовых актов. Среди них Закон «Об ипотеке», Положение об ипотечном кредитовании жилищного строительства, реконструкции и приобретения жилья (утв. ПКМ № 2 от 3.02.2007 г.), а также Положение о порядке выдачи коммерческими банками кредитов на льготной основе молодым семьям (рег. № 1697 от 18.07.2007 г.).
В данных актах содержится ряд норм касательно определения процентных ставок по ипотечным кредитам.
Например, ст. 16 Закона «Об ипотеке» предусматривает гибкий механизм установления процентов по кредиту. В частности, отсутствует требование по указанию в закладной конкретной процентной ставки по кредиту – достаточно указать «условие, позволяющее в надлежащий момент определить эти проценты». Этим активно пользуются в нормотворчестве и на практике для установления «плавающих» ставок по подобным кредитам.
Так, абзац третий п. 3 Положения о порядке выдачи коммерческими банками кредитов на льготной основе молодым семьям гласит, что по ипотечным кредитам для молодых семей устанавливается трехлетний льготный период с процентной ставкой в размере, не превышающем действующую ставку рефинансирования Центрального банка. Эта формулировка выбрана в связи с тем, что ставка рефинансирования может быть изменена. Так, если в 2013 году она составляла 12%, то в 2014 ее снизили до 10%. А с 2015 года и по настоящее время она составляет 9%.
Заметим, что Центральный банк установил, что Положение об ипотечном кредитовании жилищного строительства, реконструкции и приобретения жилья применяется к рассматриваемым общественным отношениям с учетом особенностей Положения о порядке выдачи коммерческими банками кредитов на льготной основе молодым семьям. Данные особенности проявляются, прежде всего, в механизме определения ставок по кредитам.
Однако используемое в Положении о порядке выдачи коммерческими банками кредитов на льготной основе молодым семьям словосочетание «действующая ставка» вызывает неоднозначное толкование. Ее можно понять в двух возможных вариантах:
1. Ставка по кредиту является «плавающей» и заемщик обязан уплачивать ее по ставке рефинансирования, действующей в тот или иной период. Соответственно, при повышении ставки выигрывает банк, а при понижении – должник. Вместе с тем многие банки в кредитных договорах предусматривают условие, что они вправе при повышении ставки рефинансирования поднять процентную ставку по кредиту. При этом умалчивается об аналогичном праве заемщика при снижении ставки ЦБ. На наш взгляд, наличие такой оговорки нарушает принцип равенства участников гражданского оборота (ст. 1 ГК);
2. Процентная ставка определяется по ставке рефинансирования, действующей на момент заключения кредитного договора. Если в последующем ставка рефинансирования изменится, то ни банк, ни заемщик без взаимного согласия не вправе односторонне поменять размер процентов по кредиту. В этом случае, упомянутые выше оговорки в договоре также противоречат нормам Положения о порядке выдачи коммерческими банками кредитов на льготной основе молодым семьям, поскольку оно прямо определяет размер ставки по льготным кредитам для молодых семей и не дает банку права менять этот механизм. Сделки, содержание которых не соответствует требованиям законодательства, являются ничтожными (ст. 116 ГК).
Мы склоняемся к выводу, что процент по кредиту должен быть «плавающим». Дело в том, что механизм определения размера процентов по другим схожим кредитам в привязке к ставке Центрального банка излагается по-иному. См. сравнительную таблицу.
|
Положение о порядке выдачи коммерческими банками кредитов на льготной основе молодым семьям |
||
|
Абз.3 п. 3: «по ипотечным кредитам для молодых семей устанавливается трехлетний льготный период с процентной ставкой в размере, не превышающем действующую ставку рефинансирования Центрального банка». |
П. 62: «Ипотечные кредиты для приобретения квартиры в многоквартирном доме предоставляются физическим лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, сроком на 20 лет, включая 3-х летний льготный период, с процентной ставкой в размере 7 процентов годовых в течение первых 5 лет и в размере ставки рефинансирования Центрального банка Республики Узбекистан в последующем периоде. При этом процентная ставка с шестого года устанавливается исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Республики Узбекистан, действующей на дату представления заявления физическим лицом для получения кредита и фиксируется в кредитном договоре |
П. 8: «Процентная ставка за пользование ипотечным кредитом устанавливается в размере действующей ставки рефинансирования Центрального банка Республики Узбекистан на день принятия кредитной комиссией (кредитным комитетом) решения о выдаче ипотечного кредита. |
Как видно, в остальных случаях используются специальные оговорки, которые отсутствуют в Положении о порядке выдачи коммерческими банками кредитов на льготной основе молодым семьям. Поэтому, в разбираемом случае можно обратиться с жалобой либо за получением разъяснений в Центральный банк Республики Узбекистан.
Самир Латыпов,
наш эксперт.
