ДИАЛОГ НА ТЕМУ ЖКХ

Норма, N 22 от 29 мая 2012 года

"Наш дом - нам его беречь" - этот понятный и близкий каждому из нас призыв определил тему прямой телефонной линии, которую провели специалисты Ассоциации организаций профессиональных управляющих и обслуживающих жилищный фонд (далее - Ассоциация). Информационную поддержку этому диалогу по проблемам ЖКХ оказала газета "Норма". Как всегда, прямая линия высветила срез проблем, волнующих собственников многоквартирных жилых домов, руководителей ТЧСЖ, профессиональных управляющих компаний (УК). Как обычно, это были животрепещущие вопросы, из года в год волнующие жителей. Обобщив телефонные обращения, можно выделить наиболее типичные из них: по поводу ремонта жилых домов; возможности перерасчета за работы, произведенные собственниками за счет собственных средств; членства в ТЧСЖ; оплаты за содержание общего имущества и другие. На вопросы отвечали исполнительный директор Ассоциации Рахима Ортикова, специалист Ассоциации Башорат Джумаева, консультант Ассоциации Раиса Ли.

РЕТРАНСЛЯТОР, КОТОРЫЙ ЖИВЕТ НА КРЫШЕ

Компания сотовой связи разместила на крыше многоквартирного дома свое оборудование. Должно ли ТЧСЖ заключать с нею договор аренды и платить с этой суммы налоги?

Р.О.: - Крыша многоквартирного жилого дома является общим имуществом собственников жилых помещений. Поэтому распоряжаться ею и принимать решение, сдавать или не сдавать часть крыши в аренду компании сотовой связи для установки ретранслятора, - прерогатива общего собрания членов ТЧСЖ. С одной стороны, для товарищества - это возможность получения дополнительных доходов, которые могут быть направлены на улучшение общего имущества дома. С другой, использование части крыши чужими людьми может не лучшим образом отразиться на ее техническом состоянии. Поэтому при принятии решения жители должны взвесить все "за" и "против". Если большинством голосов они принимают решение "прописать" на крыше оборудование, товарищество должно заключить с компанией сотовой связи договор аренды. Согласно договору на расчетный счет ТЧСЖ ежемесячно будет поступать арендная плата. Товарищество является некоммерческой организацией и освобождено от уплаты всех видов налогов (за исключением единого социального платежа). Но со средств, полученных от сдачи в аренду части крыши, ТЧСЖ обязано платить все установленные налоги, поскольку эти поступления будут считаться доходом от предпринимательской деятельности.

НУЖЕН ЛИ ДОГОВОР?

На первом этаже многоквартирного дома расположены нежилые помещения, собственником которых является юридическое лицо. Надо ли товариществу заключать с ним договор на содержание общего имущества в доме?

Р.О.: - Согласно статье 6 Закона "О товариществах частных собственников жилья" (далее - Закон о ТЧСЖ) товарищество должно в обязательном порядке заключать с собственником нежилого помещения (физическим или юридическим лицом) договор на содержание общего имущества. Примерный договор между товариществом частных собственников жилья и собственником нежилого помещения в многоквартирном доме приведен в приложении N 2 к Постановлению Кабинета Министров от 30.05.2006 г. N 100. Размер обязательного взноса на содержание общего имущества вы должны утверждать большинством голосов на общем собрании членов ТЧСЖ.

ВЗНОСЫ ИЛИ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ?

Чем отличаются эксплуатационные расходы от обязательных взносов? Есть ли какие-то нормативы при их установлении?

Б.Д.: - Формулировка "эксплуатационные расходы" ушла с авансцены ЖКХ вместе с жэками (жилищно-эксплуатационными конторами). До приватизации собственниками жилого фонда являлись государство или ведомства, которые заказывали услуги по содержанию своего жилфонда жэкам, другим структурам. Жители тогда были нанимателями квартир. После приватизации они стали собственниками жилых помещений. Статья 132 Жилищного кодекса и статья 30 Закона о ТЧСЖ предписывают им совместно и за свой счет нести расходы по содержанию общего имущества, на покрытие которых они вносят обязательные взносы. Но многие по-прежнему называют товарищества жэками, а обязательные взносы - эксплуатационными расходами. Прежде эксплуатационные платежи устанавливали жэки и жители не могли влиять на их размер. Сейчас собственники жилых помещений должны на общем собрании сами утверждать размер обязательных взносов на содержание общего имущества на основе плана работ, сметы доходов и расходов. Поскольку техническое состояние многоэтажек отличается друг от друга, затраты на их содержание будут разными. Поэтому размер обязательного взноса не может быть единым для всех домов. Смета доходов и расходов, на основе которой рассчитывается размер обязательного взноса, - это один из самых важных документов ТЧСЖ, опираясь на который оно строит свою деятельность. Поэтому лучше заказывать эту услугу специалистам - профессиональным управляющим компаниям.

ПРИМИТЕ МЕНЯ В ТОВАРИЩЕСТВО

По уважительной причине я не мог присутствовать на организационном общем собрании нашего товарищества, созданного в 2006 году. Значит, я не могу являться его членом. Много лет безуспешно обращаюсь в ТЧСЖ, чтобы оно приняло меня в состав товарищества и оформило это на законном основании. Обратился в суд с таким же требованием, но мне отказали, сославшись на то, что я уже являюсь членом ТЧСЖ. Но как такое может быть, если ТЧСЖ не принимает и не рассматривает мое заявление? Я не могу присутствовать на общих собраниях, так как меня официально не принимают в члены ТЧСЖ.

Р.Л.: - Статья 10 Закона о ТЧСЖ устанавливает, что решение о создании товарищества в одном или нескольких компактно расположенных многоквартирных домах принимается на общем собрании, на котором присутствуют более 50% всех собственников помещений каждого дома или их представителей. Решение о создании товарищества считается принятым, если за него проголосовали более 50% всех собственников - то есть в ТЧСЖ действует принцип демократического централизма, когда меньшинство подчиняется решению большинства. Поэтому даже если вы не присутствовали на организационном общем собрании товарищества, но был соблюден кворум, то решение о его создании принимается большинством голосов и вы автоматически становитесь членом ТЧСЖ. Нравится нам или нет такой подход, но это требование закона, который мы должны соблюдать.

Статья 13 Закона о ТЧСЖ устанавливает, что определяющим требованием для членства в ТЧСЖ является право собственности. Лица, приобретающие помещения в доме, где создано товарищество, становятся его членами с момента возникновения у них права собственности на квартиру. Законом определено, что прекращение членства в ТЧСЖ происходит в случае отчуждения помещения. Причем при продаже квартиры член товарищества обязан поставить в известность нового собственника о том, что он является членом товарищества и имеет определенные уставом права и обязанности, которые перейдут к новому собственнику.

Статья 14 Закона о ТЧСЖ устанавливает, что членство в товариществе прекращается в случае прекращения права собственности, ликвидации товарищества и принятия большинством голосов собственников решения о выходе из товарищества. Таким образом, членство в ТЧСЖ не может возникать или прекращаться по заявлению. Определяющим для него является право собственности и принятие решения собственниками. Поэтому суд отказал вам в требовании к ТЧСЖ признать вас в принудительном порядке своим членом. Вы уже являетесь его членом с момента организации товарищества и подчиняетесь решению большинства.

ОПЯТЬ УКРУПНЕНИЕ?

В нашей многоэтажке жители объединены в однодомное товарищество. Ходят слухи, что однодомников будут укрупнять, присоединять к другим ТЧСЖ. Так ли это?

Б.Д.: - Решение о том, сколько домов должны объединяться в том или ином ТЧСЖ, должно приниматься собственниками помещений на общем собрании. Это их выбор, их внутреннее дело, в которое никто, кроме них, не имеет права вмешиваться. Другое дело, что однодомным товариществам неэффективно самим заниматься содержанием своего общего имущества. Поэтому целесообразно заказывать эти услуги профессиональным управляющим компаниям по обслуживанию многоквартирного жилого фонда. Выбор способа управления также является прерогативой общего собрания членов ТЧСЖ. Давление, принуждение, администрирование являются грубым нарушением законодательства.

КАК НАСЧЕТ ПЕРЕРАСЧЕТА?

Рядом с нашей многоэтажкой был ухоженный дворик, но "деловые" люди облюбовали его под магазин. Жители дома были против этого, тем не менее магазин построили, да вплотную к дому. В качестве компенсации его владелец оказал жителям спонсорскую помощь: в доме произвели капремонт крыши, полностью покрыв ее шифером. Ремонтные работы выполняла подрядная организация по договору с товариществом. Но через 2 месяца крыша кое-где стала протекать. Несколько жителей взялись латать ее своими силами и теперь требуют, чтобы домком подписала им документы, подтверждающие их затраты, для перерасчета обязательных взносов. Как быть в такой ситуации?

Р.Л.: - Во-первых, капитальный ремонт кровли производился на основе договора между ТЧСЖ и подрядной организацией. Договор - это обязательства сторон, ответственность того же подрядчика за качественное выполнение работ. Поэтому при ненадлежащем их выполнении товарищество должно написать претензию исполнителю с требованием выполнения условий договора, передать ее вместе с протоколом осмотра кровли и актом о нарушении условий договора.

Ремонт кровли - это очень серьезная и затратная работа. Выполнять ее должны специалисты, и самодеятельность здесь исключена. Если жители не согласовали этот вопрос с правлением ТЧСЖ и не получили "добро" на частичный ремонт кровли за счет собственных средств, то они не вправе требовать частичного перерасчета за произведенные работы. Кроме того, чтобы требовать перерасчет, этот вопрос должен получить одобрение общего собрания собственников и быть включенным в план работ. Иначе из каких средств производить им перерасчет? Если частичный ремонт кровли не был в плане работ, не просчитан в смете, то компенсация расходов жителям пойдет за счет других запланированных работ (что недопустимо), которые в результате могут оказаться под угрозой срыва.

* * *

Я отремонтировала за свой счет часть кровли над своей квартирой. Ремонт обошелся мне в 400 тысяч сумов. Предварительно этот вопрос обсудила с руководителями товарищества. Написала заявление, представила чеки на купленные материалы, составила акт. Вначале руководители ТЧСЖ обещали погасить 75% моих затрат, но когда ремонт был завершен, сказали, что пересчитают лишь 30% расходов. А моей знакомой, проживающей на Юнусабаде, товарищество пересчитало 75% затрат за ремонт кровли. Существуют ли какие-то нормативы, применяемые при перерасчете, или используется индивидуальный подход? Я живу в однокомнатной квартире. За содержание общего имущества каждый месяц плачу 10 тысяч сумов. Значит ли это, что ежемесячно мне будут снимать по 3 тысячи сумов? Но тогда этот процесс затянется более чем на 10 лет. Или мне могут компенсировать всю сумму сразу (120 тысяч сумов), освободив от внесения взносов в течение года? Как товарищество должно производить перерасчет?

Р.Л.: - В данном случае речь идет о применении статьи 30 Закона о ТЧСЖ, допускающей, что в отдельных случаях общее собрание членов товарищества может принять решение о замене денежной формы внесения части обязательных взносов собственником помещения другими видами его участия в общих расходах. Жители очень часто "спотыкаются" при использовании этой нормы. Чтобы не возникало ситуаций, когда обещают одно, а реально получают другое, очень важно правлению и члену ТЧСЖ соблюсти определенный регламент.

1. Возможность применения статьи 30 Закона о ТЧСЖ должна быть закреплена уставом ТЧСЖ.

2. Общее собрание членов ТЧСЖ принимает решение о том, какую часть ежегодных начислений товарищество будет заменять другими видами работ или материалами и на какой срок. Речь идет об общем подходе к вопросу.

3. Чтобы иметь основания для перерасчета, ремонт (в данном случае - кровли) должен быть запланированной работой, затраты на него должны быть просчитаны и отражены в смете доходов и расходов.

4. Чтобы не собирать общего собрания по каждому случаю перерасчета, полномочия рассмотрения этих вопросов можно передать правлению.

5. Эти полномочия и сама возможность перерасчета должны быть оформлены протоколом общего собрания членов ТЧСЖ.

6. Собственник подает в правление ТЧСЖ заявление с просьбой рассмотреть возможность замены части обязательных взносов материалами или работами.

7. Правление рассматривает такую возможность, оформляет протокол и доводит его до сведения собственника. Если правление дает "добро", в протоколе должны быть указаны сумма перерасчета и срок, на который он производится, в отношении конкретного собственника. Фиксируется также гарантийный срок на выполненную услугу (материалы), определяются их качество, объем, цена, порядок перерасчета.

8. При передаче материалов составляется акт с приложением чеков, квитанций либо опросных листов с информацией о текущих ценах.

9. При отсутствии документов, подтверждающих стоимость передаваемых ценностей, проводится мониторинг расценок на аналогичные материалы.

10. Бухгалтер производит перерасчет.

РЕМОНТ ДОМА: ТЕКУЩИЙ ИЛИ КАПИТАЛЬНЫЙ?

Какой ремонт в многоквартирном доме является капитальным, а какой - частичным?

Р.Л.: - Если проведенный объем работ составляет более 80% от общего объема, такой ремонт в соответствии с ШНК 1.04.02-05 "Капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования" считается капитальным. Выполнение объема работ менее 80% считается текущим ремонтом.

АВАНСОВЫЕ ПЛАТЕЖИ НЕ ПЕРЕСЧИТЫВАЮТСЯ

Я уплатила в товарищество авансом взносы на содержание общего имущества за 12 месяцев. Но в течение года ТЧСЖ повысило размер обязательного взноса, произвело перерасчет и потребовало, чтобы мы сделали доплату. Правомерно ли его требование?

Р.Л.: - Если речь идет о коммунальных платежах, то при внесении их авансом в случае повышения тарифа на коммунальные услуги перерасчет не производится. Это предусмотрено пунктом 25 Положения об оплате расходов, связанных с содержанием и ремонтом жилого фонда, и коммунальных услуг в городах и населенных пунктах Республики Узбекистан (утверждено приказом гендиректора Агентства "Узкоммунхизмат", зарегистрированным МЮ 13.09.2002 г. N 1173). Что же касается перерасчета обязательных взносов на содержание общего имущества членов товарищества - этот вопрос решается общим собранием членов ТЧСЖ.

Ирина ГРЕБЕНЮК.