ДАМА СДАВАЛА ЭТАЖ…

ИЛИ О НАЛОГООБЛОЖЕНИИ ДОХОДОВ ОТ СДАЧИ В АРЕНДУ НЕДВИЖИМОСТИ

Налоговые и таможенные вести, N 8 от 16 февраля 2012 года

В связи с внесением в действующее законодательство изменений и дополнений, в частности, регламентирующих налогообложение доходов, получаемых от сдачи в наем (аренду) квартир, домов и других операций, прошу разъяснить ряд вопросов.

Уменьшают ли налогооблагаемую базу такие расходы арендодателя по поддержанию в исправном состоянии объекта аренды, как оплата техобслуживания, текущего ремонта, оснащение мебелью и другими предметами домашнего обихода, услуг нотариуса по заключению договора найма, налога на недвижимость, потребления электроэнергии, газа, горячей и холодной воды, отопления, вывоза бытовых отходов, городского телефона, кабельного телевидения, иные затраты, если они договором аренды отнесены к расходам наймодателя?

Согласно измененной статье 181 НК, по "установленной минимальной ставке налога на доходы физических лиц облагаются... доходы от сдачи имущества в аренду". На 2012 год минимальная ставка НДФЛ равна 9% от суммы дохода. 9% установлены на весь календарный период или будут возрастать в течение года по мере увеличения дохода? Будут ли доходы от сдачи имущества в аренду включаться в состав совокупного дохода физических лиц и облагаться по повышенной ставке?

Р. Султанов.

- Доходы от сдачи имущества в аренду относятся к имущественным доходам, предусмотренным статьей 176 Налогового кодекса (НК). Они включаются в совокупный доход и облагаются налогом на доходы физических лиц (пункт 2 части первой статьи 171 НК). При этом статьей 170 НК установлено, что из совокупного дохода могут вычитаться только доходы, освобожденные от налогообложения в соответствии со статьями 179 и 180 НК. Уменьшение же дохода на сумму расходов, в частности, физического лица-арендодателя на содержание объекта аренды (коммунальные платежи, электроэнергия, услуги связи и т.д.) действующее налоговое законодательство не предусматривает. Поэтому налогообложению подлежит вся сумма арендной платы, получаемая арендодателем, без уменьшения на сумму произведенных им расходов.

Как вы отметили, с 1 января 2012 года доходы от сдачи имущества в аренду облагаются по минимальной ставке налога (изменения внесены пунктом 17 статьи 4 Закона от 30.12.2011 г. N ЗРУ-313). На 2012 год минимальная ставка НДФЛ установлена в размере 9% (приложение N 8 к Постановлению Президента от 30.12.2011 г. N ПП-1675, далее - Постановление N ПП-1675). Соответственно, в 2012 году доходы от аренды облагаются по минимальной ставке - 9%, независимо от наличия других доходов, облагаемых НДФЛ. В состав совокупного дохода включаются доходы в виде оплаты труда, имущественные доходы, доходы в виде материальной выгоды и прочие доходы (статья 171 НК). Но отдельные его составляющие облагаются налогом по установленной шкале или же освобождаются от него полностью или частично. Отдельные доходы физлиц, как и доходы от сдачи имущества в аренду, облагаются по минимальной ставке НДФЛ.

Порядок уплаты налога с доходов от сдачи имущества в аренду зависит от того, кто является арендатором имущества - юридическое или физическое лицо. Если арендатор юридическое лицо, то на него возложена обязанность по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет суммы налога (статья 184 НК).

ПРИМЕР. В январе с работницей предприятия заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 6 месяцев. Ежемесячная арендная плата составляет 1 000 тыс. сумов. За январь ей начислено 450 тыс. сумов заработной платы.

Совокупный доход работницы за январь составит 1 450 тыс. сумов (1 000 + 450).

Налогообложение заработной платы (450 тыс. сумов) производится по установленной шкале НДФЛ за январь (по ставке в зависимости от размера налогооблагаемого дохода). Сумма налога с нее составит 49 978 сумов [(450 000 - 314 600) х 16% + 28 314].

К доходам от сдачи имущества в аренду (1 000 тыс. сумов) применяется минимальная ставка - 9%. Сумма НДФЛ с них составит 90 000 сумов (1 000 000 х 9%). Она останется неизменной за каждый месяц аренды при условии, если не изменяется размер арендной платы.

Общая сумма НДФЛ за январь составит 139 978 сумов (49 978 + 90 000).

Если арендатором является физическое лицо, то оно, не являясь налоговым агентом, не может произвести удержание и уплату НДФЛ с доходов от аренды. В таких случаях налогообложение производится на основании декларации, представляемой арендодателем - физическим лицом в органы налоговой службы, которые и производят расчет НДФЛ по минимальной ставке (в 2012 году - 9%). Рассчитанная ими сумма налога уплачивается ежемесячно до 5 числа месяца, следующего за месяцем получения дохода.

Согласно статье 192 НК, по доходам от сдачи имущества в аренду физическому лицу необходимо представить:

предварительную декларацию - в 5-дневный срок по истечении первого месяца со дня появления доходов;

окончательную декларацию - до 15 января года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Следует учитывать, что предварительная декларация представляется только в том случае, если налог с доходов от аренды не удерживается у источника выплаты. Окончательная декларация должна быть представлена независимо от того, удержан налог у источника выплаты (арендатором - юридическим лицом) или же уплачен самим физическим лицом - арендодателем.

Если по итогам окончательной декларации выявлена разница между суммами налога, подлежащего уплате и фактически уплаченного в бюджет, то она либо взыскивается с налогоплательщика, либо возвращается ему не позднее 15 марта года, следующего за годом, в котором был получен доход от сдачи имущества в аренду (статья 193 НК).

Следует также отметить, что, согласно пункту 7 Постановления N ПП-1675, с 1 января 2012 года налогообложение доходов физических лиц от сдачи жилья в аренду производится исходя из суммы арендной платы, установленной договором, но не ниже рассчитанной на основе ставок арендной платы, определенных в приложении N 26 к Постановлению N ПП-1675:

в Ташкенте - 3 000 сумов за 1 кв.м в месяц;

в Нукусе и городах областного подчинения - 2 000 сумов за 1 кв.м в месяц;

в других населенных пунктах - 1 000 сумов за 1 кв.м в месяц.

ПРИМЕР. Физическое лицо сдает в аренду другому физическому лицу квартиру, расположенную в Ташкенте, общей площадью 120 кв.м. Сумма ежемесячной арендной платы согласно договору - 250 тыс. сумов.

Сумма арендной платы, рассчитанная исходя из минимальных ставок, утвержденных Постановлением N ПП-1675, составляет 360 тыс. сумов (120 х 3 000) в месяц. Поскольку арендная плата, установленная договором (250 тыс. сумов), меньше суммы, рассчитанной на основе минимальных ставок (360 тыс. сумов), расчет НДФЛ по ставке 9% будет производиться исходя из 360 тыс. сумов. Ежемесячная сумма налога составит 32,4 тыс. сумов (360 х 9%).

Кроме того, с 1 января 2012 года Законом от 30.12.2011 г. N ЗРУ-313 в статьи 574 и 603 Гражданского кодекса введено требование о нотариальном удостоверении договоров аренды здания или сооружения либо их части, а также жилого помещения, заключаемых между гражданами. За отсутствие либо несоблюдение обязательного нотариального удостоверения такого договора налагается штраф от 5 до 10 минимальных размеров заработной платы (статья 159-1 Кодекса об административной ответственности, введена в действие с 1 февраля 2012 года на основании Закона от 30.12.2011 г. N ЗРУ-313).

Ответ подготовили

специалисты "Norma Ekspert".