Оценка сносимых строений: проект вызывает вопросы

На портале СОВАЗ обсуждается проект Порядка оценки строений, подлежащих сносу. 

Оценка строений, подлежащих сносу, – важнейший элемент механизма изъятия земельных участков для государственных и общественных нужд. Она определяет размер ущерба, который необходимо возместить гражданам и юрлицам за снос их жилья, производственных и иных строений, сооружений и насаждений, связанный с изъятием. Именно поэтому крайне важно регламентировать эту процедуру наиболее полно и детально, чтобы избежать потенциально конфликтных ситуаций на практике.

Существующая по данному вопросу нормативная база не отвечает этому требованию в полной мере. Не раскрывая всех аспектов, оценка сносимого имущества упоминается в:

• Законе «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников»;
• Положении о порядке возмещения убытков гражданам и юридическим лицам  в связи  с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд;
• Положении о порядке возмещения убытков владельцев, пользователей, арендаторов и собственников земельных участков, а также потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства.

С этой точки зрения, разработанный проект – шаг в верном направлении. В документе отражены основные этапы оценки объектов, сроки, права и обязанности собственников, оценщиков и уполномоченных органов, характер их взаимоотношений и другие немаловажные нюансы, например, критерии определения физического износа строений и т.д.

Документ состоит из двух частей – текста постановления Кабинета Министров (постановляющая часть) и собственно утверждаемого им Порядка оценки строений, подлежащих сносу (приложение к постановлению, далее – Порядок). Наиболее важные, с точки зрения разработчика (Агентство по управлению госактивами, ред.), аспекты, основополагающие принципы, на которых базируется механизм оценки подлежащих сносу строений, вынесены в постановляющую часть. Например, здесь указано, что оценка проводится строго по кадастровым документам, не отраженные в них строения в объект оценки не включаются – это недопустимо.

Но при прочтении документа целиком можно обнаружить некоторые нестыковки между текстом постановляющей части и приложением, которые зарождают ряд вопросов.

Лично собственник или поверенный тоже?

В пункте 2 постановления весьма категорично сказано: заказчиком оценки выступает исключительно собственник строений. Однако в пункте 9 Порядка написано: заказчиком оценки могут выступать только собственник объекта оценки либо его доверенное лицо.

Это важно – законодатель в данном случае лишает права быть заказчиками оценки, например, местную исполнительную власть (об этом, кстати, прямо указано в п. 11 Порядка), которая уполномочена принимать решение об изъятии земельного участка.

При этом собственник – физическое лицо может находиться за пределами страны, по состоянию здоровья или иным причинам лишен возможности лично заниматься этим вопросом. От имени организации также необязательно всегда выступает ее руководитель. Поэтому вполне логично, что в Порядке упомянуты и доверенные лица. Безусловно, они не являются самостоятельными субъектами, а действуют от имени и по поручению собственника на основании выданной им доверенности. Но все-таки видится целесообразным упомянуть доверенных лиц и в пункте 2 самого постановления, чтобы ни у кого не возникало сомнений на этот счет.

Повторная оценка не допускается или…    

В том же пункте 2 постановления и опять-таки строго категорично прописано: повторная оценка объекта оценки не допускается. В то же время вот пункт 7 Порядка:

7. Отчет об оценке признается действительным в течение шести месяцев с даты предоставления отчета собственнику. В случае если денежная компенсация собственнику не выплачена по истечении шести месяцев, то должна быть проведена повторная оценка объекта оценки. В качестве даты новой оценки принимается 1 число месяца, в котором собственник обратился за проведением повторной оценки.   

То есть, все же допускается, но в исключительных случаях? И, если исходить из цитируемой нормы, не просто допускается, а обязательно проводится. Или же в постановляющей части подразумевается повторная оценка одного и того же объекта той же оценочной организацией? За это, кстати, будут лишать лицензии во внесудебном порядке, о чем говорится в последнем абзаце того же пункта. Либо здесь речь о хокимияте, не согласном с отчетом об оценке? В этом случае действительно повторная оценка не проводится, а назначается экспертиза.

Понять затруднительно, и сам факт возникновения этих вопросов, свидетельствует о том, что проект в данной части нуждается в корректировке.

Если не согласны – экспертиза?

Вызывает вопросы и прописанный проектом алгоритм действий в случае несогласия с результатами оценки. Исходя из постановляющей части документа в таких случаях проводится экспертиза отчета об оценке. Но в Порядке этот момент урегулирован по-разному, в зависимости от того, кто именно не согласен.  

Если результатом оценки не удовлетворен собственник, он обращается в Общественный экспертный совет, созданный Ассоциацией оценочных организаций и Обществом оценщиков Узбекистана, либо в его территориальное отделение. И хотя совет экспертный, отчет об оценке он «рассматривает», а не проводит экспертизу, и результатом его рассмотрения являются «замечания и рекомендации», которые направляются оценщику, а также «решение», направляемое собственнику (см. пп. 12–13 Порядка).

Тогда как, если несогласной стороной является хокимият, он заключает договор с другой оценочной организацией на экспертизу отчета об оценке и получает экспертное заключение по нему (см. п. 16 Порядка).

Соответственно, могут возникнуть вопросы. Во-первых, с какой целью документ разграничивает алгоритмы действий в зависимости от субъекта? Почему собственник, сомневающийся в достоверности отчета об оценке, не может заказать другой оценочной организации его экспертизу? Ну и во-вторых, в постановляющей части четко сказано только об экспертизе (абз. 4 п. 2 постановления). Значит, либо в Порядке неверно употреблена терминология в части, касающейся работы экспертного совета и ее результатов, либо постановляющая часть не отражает двойственность вариантов развития событий и оговаривает лишь случаи, когда с результатом оценки не согласен хокимият, забывая о главном заинтересованном лице – собственнике.    

Возможно, кому-то все вышеописанное покажется не более чем придирками. Действительно, все это можно принять за технические недочеты, допущенные при формировании выжимки основных тезисов Порядка для включения их в постановляющую часть.

Тем не менее, учитывая, что регулируемый проектом вопрос в последнее время стал причиной обострения социальной напряженности, итоговый документ, на наш взгляд, не должен содержать каких бы то ни было противоречивых моментов, норм, допускающих разночтения и потенциальные проблемы в ходе его практической реализации.  

Время на доработку проекта еще есть – его общественное обсуждение продлится до 23 августа. Пока каждый желающий может оставить к нему свои комментарии, замечания и предложения, которые, мы надеемся, будут приняты во внимание уполномоченными органами.

Олег Заманов.