Какими правами обладают собственники сносимого жилья

В этом обзоре – ответы на наиболее частые вопросы собственников сносимого жилья при изъятии земельных участков для государственных и общественных нужд.

Согласно ст. 53 Конституции частная собственность неприкосновенна и защищается государством. Собственник может быть лишен ее только в случаях и в порядке, предусмотренных законом. Один из таких случаев – прекращение собственности на жилье при изъятии земельных участков для государственных и общественных нужд (см. ст. 34 Закона «О собственности в Республике Узбекистан», ст. 27 Жилищного кодекса).

Здесь у собственников сносимого жилья возникает много вопросов. Наш сайт уже публиковал ответы на многие из них (ознакомиться с ними можно здесь). В этом же материале мы хотим обсудить наиболее сложные ситуации, возникшие у наших читателей.

Ситуация № 1. Дают мало времени на выселение

Например, на практике был случай, когда хоким района дал гражданам 20 дней на выселение со ссылкой на поручение вышестоящего руководства о скорейшей реализации важного социального проекта, которое нельзя не выполнить. При этом он за 6 месяцев до своего требования провел собрание с несколькими жильцами дома, где сообщил о вероятном сносе. Таким образом, он посчитал, что обязанность по заблаговременному уведомлению выполнена.

Вместе с тем, согласно п. 4 Положения о порядке возмещения убытков гражданам и юридическим лицам в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд, хокимияты районов (городов) обязаны за 6 месяцев письменно под роспись уведомить каждого собственника жилья о предстоящем сносе. Таким образом, никакие устные объявления и беседы не означают факта уведомления. Не будет подтверждением факта уведомления конкретного жильца и протокол собрания, если он им не подписан.

Крайне важно знать, что к уведомлению обязательно прилагаются копии решений Совета Министров Республики Каракалпакстан, хокимов областей или г. Ташкента об изъятии земельного участка и сносе жилья.

На самом деле решения вышестоящих хокимов (в отдельных случаях Кабинета Министров), как правило, принимаются заблаговременно по той причине, что для строительства долгое время изыскиваются средства и разрабатывается проектно-сметная документация.

Поэтому «гром среди ясного неба» в рассмотренном случае оказался результатом действий должностных лиц районного хокимията. Такая ошибка (вне зависимости от уровня ее совершения) влечет юридические последствия: суд не вправе принудительно выселить жильцов до истечения 6-ти месяцев после надлежащего уведомления.

Ситуация № 2. Предлагают неравноценное жилье

Для справки: ст. 27 Жилищного кодекса предусматривает 2 вида компенсации собственникам сносимых жилых помещений, членам их семей, а также гражданам, постоянно проживающим в этих домах (квартирах) (по выбору собственников и соглашению сторон):

вариант № 1 – предоставление в собственность другого равноценного благоустроенного жилого помещения площадью не ниже социальной нормы площади жилья с выплатой рыночной стоимости насаждений;

вариант № 2 – выплата рыночной стоимости сносимого жилого дома (квартиры), иных строений, сооружений и насаждений, а также рыночной стоимости права на земельный участок в полном объеме.

вариант № 3 – предоставление гражданам земельного участка для индивидуального жилищного строительства в пределах установленной нормы с предоставлением временного жилья на условиях договора найма на период освоения земельного участка сроком до 2-х лет с возмещением в полном объеме стоимости сносимых домов (квартир), строений, сооружений и насаждений;

вариант № 4 – перенос и восстановление на новом месте подлежащих сносу жилых домов, строений и сооружений;

вариант № 5 – сооружение на новом месте жилых домов, строений и передача в собственность гражданам и юридическим лицам.

Здесь необходимо учитывать, что в буквальном понимании закона равноценное жилье – жилое помещение, цена которого равна цене сносимого жилья. При компенсации по варианту № 1 социальная норма (см. ст. 42 Жилищного кодекса) влияет на квадратуру и количество комнат в предоставляемой жилплощади в пределах стоимости сносимого жилья. Т.е. жилье не должно быть меньше по квадратуре и количеству комнат, чем социальная норма, но государство не берет на себя обязательства выдавать жилье выше рыночной стоимости сносимого жилого помещения. При прописке в квартире большого количества жильцов сделать это крайне сложно.

Например, в сносимой 2-х комнатной квартире площадью 60 кв. м прописана семья из 5-ти человек: отец, мать, два сына и невестка. По социальной норме новая жилплощадь должна состоять не менее чем из 3-х комнат и иметь квадратуру 80 кв. м и больше. Налицо необходимость в дополнительных расходах на увеличение площади жилья.

Выход из таких ситуаций уже предусмотрен в ст. 27 Жилищного кодекса, где содержится 2 простых правила:

• если сносимый дом (квартира) дороже предоставляемого дома (квартиры), разница подлежит компенсации собственнику;
• если сносимый дом (квартира) дешевле предоставляемого дома (квартиры), собственник должен доплатить разницу в течение 5-ти лет.

Однако государство обязательства по фактической выдаче займа для увеличения жилой площади до социальной нормы на себя не приняло.

Ситуация № 3. При денежной компенсации занижают стоимость жилья

Согласно п. 10 Положения о порядке возмещения убытков гражданам и юридическим лицам в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд оценка жилых домов (квартир), строений и сооружений, а также многолетних насаждений, находящихся на изымаемых земельных участках, производится оценочными организациями.

Оценка утверждается решением хокима района (города). При несогласии с оценкой ее можно обжаловать в административном порядке (в вышестоящие органы – Совет Министров Республики Каракалпакстан, хокимияты областей и г. Ташкента) либо в судебном порядке.

При судебном рассмотрении суд, исходя из ст. 84 ГПК и п. 1 постановления Пленума Верховного суда от 12.12.2008 г. № 24 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике в связи с назначением, производством судебной экспертизы и оценкой заключения эксперта по гражданским делам», должен назначить оценочную экспертизу. Высшая судебная инстанция прямо предусмотрела, что экспертиза должна быть проведена во всех случаях, когда для разрешения возникших при судебном разбирательстве вопросов требуются специальные познания.

Важно! Из этого следует, что мнение оценочных организаций, привлекаемых сторонами в качестве специалистов, не может заменить экспертизу.

Экспертиза проводится при строгих процессуальных правилах, независимым лицом, которое предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В качестве экспертов могут быть привлечены государственные судебные эксперты Республиканского центра судебной экспертизы им. Х.Сулеймановой и другие независимые специалисты по оценке.

Мнение эксперта не является для суда окончательным, однако может способствовать принятию справедливого решения.

Самир Латыпов.