Карантин: уй-жойни ижарага бериш ва ижарага олишнинг оқибатлари

Яқинда Тошкент шаҳар ҳокими квартираларни ижарага берувчи пойтахт фуқароларини ижарачилардан уй-жой учун вақтинча ҳақ олмасликка чақирди. Бу қандай оқибатларга олиб келиши мумкин?

Уй-жойни ижарага олган фуқаролар орасида бошқа шаҳарликлар ҳам бор, улар карантин талабларига риоя этган ҳолда ўз оиласидан узоқда яшашмоқда, деб таъкидлаб ўтди Жаҳонгир Ортиқхўжаев. Кўпчилиги вақтинча ишламаяпти. Бир томондан, ижара ҳақини тўлаш, бошқа томондан ўз оиласи учун масъулият улар зиммасида. Ҳокимнинг фикрича, ижарага олувчилар ижара ҳақини кейинроқ тўлаши адолатли бўлади. 

Шундай йўл тутиш қонуний бўладими? Ўзини ўзи яккалашга мажбур бўлган ҳолатда, фуқароларнинг кўпчилиги ижарага олган уй-жой учун тўлиқ ҳақ тўлай олмайдилар ёки ижара ҳақининг бир қисмини тўлашлари мумкин. Улар энг зарур нарсаларга маблағни тежаш мақсадида ижара ҳақини тўлаш муддатини кечиктириш ёки умуман бекор қилиш ҳақида ўйлашмоқда. Бироқ ўзини ўзи яккалаш даврида уй-жойдан фойдаланишда давом этилганда, ижара ҳақини тўламаслик учун қонуний асослар мавжуд эмас.

Қонун ҳужжатларида нималар қайд этилган

Фуқаролик кодексининг (ФК) 611-моддаси 3-қисмига мувофиқ уй-жой учун ҳақ ижарага олувчи томонидан уй-жойни ижарага олиш шартномасида назарда тутилган муддатларда тўлаб турилиши лозим. Шу сабабли ижарага берувчи ижара ҳақини ўз вақтида тўламаган ижарачини квартирадан чиқариб юборишга ҳақлидир. Бироқ уй-жой мулкдори ижарага олувчига ён босиши ҳам мумкин. Қўшимча битимни имзолаш орқали тўловни вақтинча тўхтатиб туриш ёки унинг қийматини камайтириш масаласини келишиб олиш мумкин. Ижарага берувчи ижарага олувчининг моддий ҳолатини ҳисобга олиши лозим, балки унинг учун ижарага олган квартирасидан бошқа яшаш жой бўлмаслиги мумкин.

Ижарага олувчи форс-мажор ҳолатига асосланаётган бўлиши мумкин, бироқ у бунга розилик билдирмаган уй-жой мулкдори томонидан чиқариб юборилиши ҳам мумкин. Кўпгина давлатларда бундай вазиятларда одамларни, айниқса уларнинг вояга етмаган болалари бўлса ва вақтинча ишсиз бўлсалар, уйдан чиқариб юбориш яхши бўлмайди. Бироқ қонунчилигимизда бундай ҳолат қайд этилмаган, бу эътибордан четга қолган ва бундай вазиятларда ижарага олувчининг ҳуқуқлари ҳимояланмаган.

Ҳолатни ҳисобга олиш

Барчамиз ҳам инсонлармиз ва эртага қайси биримиз қандай ҳолатга тушиб қолишимизни билмаймиз. Бундай ҳолатларда уй-жой мулкдорлари ён босишлари, ижарага олувчилар эса олдиндан тўлов муддатини кечиктириш ёки қарзни тўлаш йўлларини келишиб олишлари лозим.

Қуйидаги келишув турларидан бирини қўллаш мумкин:

• ижара ҳақини муайян муддатга, масалан, бир-икки ойга тўлиқ бекор қилиш;
• ижара ҳақи ставкасини муайян муддатга қисман камайтириш;
• навбатдаги тўловларни бир неча ойга кечиктириш.

Ижара бозорида квартираларга талаб мавжуд бўлмаган ҳозирги шароитда тўловни тўлашга қодир бўлган бошқа ижарачиларни топиш мушкул. Уй-жой мулкдори ижара ҳақини йўқотмаслик учун ён босгани маъқул. Фавқулодда ҳолат сабабли ижара шартномасига қўшимча битимни тузиш иккала тараф учун ҳам энг мақбул вариант бўлади.

Таъкидлаш жоизки, умумий қоидага кўра пандемия/эпидемия тўлов мажбуриятлари зиммасида бўлган шахслар учун форс-мажор ҳолат ҳисобланмайди. Бошқача ҳолат шартномада назарда тутилган бўлиши мумкин. Ижара тўловлари муддатини кечиктириш жарималар, неустойка ҳисобланишига олиб келиши мумкин. Ижарага олувчи учун ҳам, ижарага берувчи учун ҳам энг мақбул йўл музокара юритиш ва муайян давр учун жарималарни ҳисобламасликка келишиб олишдир. Ижарага берувчилар ўзлари ихтиёрий равишда ушбу ҳолатни форс-мажор деб ҳисоблаган ҳолда, тўлов муддатини кечиктириш ёки бўлиб-бўлиб тўлашга розилик билдиришлари мумкин.

Тарафлардан бири судга мурожаат этганда

ФКнинг 615-моддасига мувофиқ уй-жойни ижарага бериш шартномаси тарафларнинг келишуви билан бекор қилинади. Уй-жойни ижарага олувчи ўзи билан бирга доимий яшайдиган бошқа фуқароларнинг розилиги билан ижарага берувчини уч ой аввал ёзма равишда огоҳлантириб, исталган вақтда ижара шартномасини бекор қилишга ҳақли.

Уй-жойни ижарага бериш шартномаси қуйидаги ҳолатларда ижарага берувчининг талабига биноан суд тартибида бекор қилиниши мумкин:

• шартномада узоқроқ муддат белгиланган бўлмаса, ижарага олувчи томонидан уй-жой учун олти ой мобайнида, қисқа муддатли ижарада эса шартномада белгиланган ҳақ тўлаш муддати ўтганидан кейин икки мартадан кўпроқ ҳақ тўланмаган бўлса;
• ижарага олувчи ёки хатти-ҳаракатлари учун ижарага олувчи жавобгар бўлган бошқа фуқаролар томонидан уй-жой вайрон қилинса ёки унга путур етказилса;
• уй-жойдан ғайриҳуқуқий қилмишларни содир этиш учун фойдаланилган бўлса.

Уй-жойни ижарага бериш шартномаси қуйидаги ҳолатларда шартномадаги исталган тарафнинг талабига биноан суд тартибида бекор қилиниши мумкин:

• уй-жой доимий яшаш учун яроқли бўлмай қолса, шунингдек авария ҳолатига келиб қолса;
• уй-жой тўғрисидаги қонун ҳужжатларида назарда тутилган бошқа ҳолларда.

Уй-жойни ижарага бериш шартномаси бекор қилинган тақдирда, ижарага олувчи ва шу вақтда уй-жойда яшаб турган бошқа фуқаролар суднинг қарорига асосан уй-жойдан кўчириб чиқарилиши лозим (ФКнинг 616-«Уй-жойни ижарага бериш шартномасини бекор қилишнинг оқибатлари» моддаси).

Бироқ шуни эътиборга олиш лозимки, ФКнинг 612-моддасига мувофиқ ўз мажбуриятларини лозим даражада бажараётган ижарага олувчи янги муддатга шартнома тузишда имтиёзли ҳуқуққа эга. Бундай ҳолатлар мавжуд бўлмаса, суд карантин даврида форс-мажор ҳолатни эътиборга олган ҳолда, мажбуриятлар бажарилишини кечиктириши мумкин.

Дилором КАРАХОДЖАЕВА,

Тошкент давлат

юридик университети

профессори;

Лейла БУРХАНОВА,

                              Тошкент давлат юридик

                                университети доценти.