Неверный логин или пароль
x
На ваш почтовый ящик отправлены инструкции по восстановлению пароля
x

Квартира сдается в наем

22.05.2012

Норма, N 20 от 15 мая 2012 года

 

Я пенсионерка, инвалид II группы, хочу сдать свою квартиру в аренду друзьям сына - молодой семье. Нужно ли оформлять договор нотариально? По какой ставке и от какой суммы я должна оплатить услуги нотариуса?

 

М. Абдуллаева.

 

Какой налог я должна платить с доходов от аренды квартиры?

А. Ошкина.

 

- Да, действительно, с января 2012 года все договоры аренды жилого помещения между гражданами должны быть нотариально удостоверены (часть третья статьи 86 Жилищного кодекса, далее - ЖК). Отсутствие нотариально удостоверенного договора аренды жилого помещения между физическими лицами влечет привлечение к административной ответственности как арендодателя, так и арендатора и наложение штрафа от 5 до 10 минимальных размеров заработной платы (статья 159-1 Кодекса об административной ответственности, далее - КоАО).

В соответствии с жилищным законодательством договор* аренды жилого помещения должен содержать:

порядок передачи жилого помещения в аренду и его стоимость;

сроки аренды жилого помещения;

условия и размер платы за аренду жилого помещения, сроки ее внесения;

сведения о состоянии жилого помещения, инженерного оборудования, которые арендодатель предоставляет в аренду;

порядок возврата жилого помещения арендодателю по истечении срока договора;

обязанности сторон по содержанию, обслуживанию и ремонту арендованного жилого помещения;

условия и порядок, возможности сдачи арендованного жилого помещения в наем или субаренду;

ответственность сторон.

Хотя стоимость арендной платы устанавливается соглашением сторон, в целях налогообложения законодательством установлены следующие ставки в 2012 году за 1 кв. м общей площади жилого помещения: для города Ташкента - 3 000 сумов, для областных центров - 2 000 сумов, для других населенных пунктов - 1 000 сумов (статья 90 ЖК; приложение N 26 к Постановлению Президента от 30.12.2011 г. N ПП-1675).

По соглашению сторон в договор аренды могут включаться и другие условия, например, порядок пользования арендатором коммунальными услугами, телефонной связью, кабельным телевидением, общим имуществом домового хозяйства и другими услугами, связанными с пользованием и владением жилым помещением. Целесообразнее в общую стоимость арендной платы не включать оплату этих услуг, так как эти суммы могут быть рассмотрены как доход арендодателя. В договоре лучше указать, что "арендатор имеет право пользоваться и обязан оплачивать услуги в соответствии с установленными тарифами".

Для удостоверения договора найма (аренды) между гражданами нотариус по месту нахождения жилого помещения потребует следующие документы (пункт 136 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами, далее - Инструкция N 2090):

оригинал документа, подтверждающего имущественные права арендодателя на недвижимое имущество (договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, право на наследство, свидетельство собственности);

оригиналы справки территориального подразделения Госкомземгеодезкадастра и свидетельства о государственной регистрации прав на здание, сооружение;

справку о лицах, имеющих постоянную прописку, выданную органом самоуправления граждан или товариществом частных собственников жилья, либо выписку из домовой книги, а также согласие лиц, имеющих постоянную прописку;

согласие всех собственников (мужа, жены), если недвижимое имущество является их общей совместной собственностью;

при найме недвижимого имущества, принадлежащего лицу, над которым установлено опекунство, более чем на год - согласие органов опеки и попечительства;

в случае передачи в аренду приватизированного дома, квартиры или их частей - справку о лицах, давших согласие при приватизации, выданную территориальным управлением Госкомимущества, а также их согласие (предъявляется в том случае, если с жилым помещением после приватизации другие сделки не совершались - она не перепродавалась, не наследовалась, не была подарена).

Оригиналы документов после снятия с них копий возвращаются арендодателю.

За удостоверение договора аренды нотариус взыщет государственную пошлину по ставке 1% от суммы договора, которая определяется исходя из суммы ежемесячной арендной платы за весь период аренды жилья, но не менее 20% от минимальной заработной платы (подпункт "д" пункта 4 Ставок государственной пошлины). Кроме того, необходимо будет оплатить и дополнительные действия правового и технического характера (подготовка копий документов, консультирование и т.п.), совершаемые нотариусом по соглашению с лицами, обратившимися к нему. А если вы пригласите нотариуса на дом, то возместить придется и фактические транспортные расходы (статья 21 Закона "О нотариате"; пункт 34 Инструкции N 2090). Поэтому вы вправе узнать в нотариальной конторе, сколько будут стоить правовая консультация нотариуса, его выезд на дом, подготовка проекта договора, распечатка документов, снятие копий. На все эти услуги приказом министра юстиции утверждены тарифы**.

Кроме вышеназванных документов, необходимых для заключения договора, нотариус потребует и сведения об ИНН собственника объекта аренды, у которого возникает обязанность по уплате по минимальной ставке налога на доходы физических лиц с полученного дохода в виде арендной платы (абзац четвертый части первой статьи 181 Налогового кодекса, далее - НК).

Уклониться от этой обязанности практически невозможно, так как теперь государственные нотариальные конторы обязаны сообщать об удостоверении договоров аренды имущества и размере арендной платы по месту своего нахождения органам налоговой службы не позднее 10 дней со дня совершения указанных нотариальных действий (часть шестая статьи 84 НК) и Госкомземгеодезкадастра, а физические лица, получающие доход от предоставления имущества в аренду, - в установленном порядке представлять декларации о доходах (часть седьмая статьи 192 НК):

предварительную - в 5-дневный срок по истечении первого месяца со дня появления таких доходов, в случае если эти доходы не облагались НДФЛ у источника выплаты;

окончательную - до 15 января года, следующего за истекшим налоговым периодом.

При прекращении получения доходов от предоставления квартиры в аренду физическое лицо письменно уведомляет*** налоговый орган по месту постоянного жительства.

Если налогоплательщик не представил декларацию о доходах, налоговый орган вправе начислить сумму налога по максимальной ставке на основе имеющейся у него информации и вручить налогоплательщику уведомление о сумме начисленного налога, подлежащего уплате. При представлении налогоплательщиком декларации о совокупном годовом доходе окончательная сумма налога определяется с учетом этой декларации (часть девятая статьи 192 НК).

Однако не надо забывать, что отдельным категориям граждан (например, участникам ВОВ, чернобыльцам, инвалидам I и II групп, многодетным (10 и более детей), одиноким матерям, воспитывающим 2 и более детей, матерям детей-инвалидов и др.) устанавливаются налоговые льготы в виде освобождения от налогообложения дохода в размере 4 МРЗП в каждом месяце получения дохода, которые распространяются и на доходы, полученные от сдачи имущества в аренду (часть вторая статьи 180 НК). А вот льготы по уплате государственной пошлины и оплате услуг нотариуса по удостоверению договоров аренды для этих категорий граждан не предусмотрены.

 

ПРИМЕР. Сдается в аренду квартира общей площадью 40 кв. м сроком на 12 месяцев в Ташкенте, находящаяся в собственности инвалида II группы. Стоимость арендной платы - 3 000 сумов за 1 кв. м.

Доход составит 1 440 000 сумов (3 000 сумов х 40 кв. м х 12 месяцев),

госпошлина (1%) - 14 400 сумов,

налог на доходы (9%) - 129 600 сумов.

Однако учитывая, что собственник квартиры - инвалид II группы, нигде не работает, то от налога он будет освобожден, так как его доход в 3 020 160 сумов (62 920 сумов х 4 х 12 месяцев) налогом на доходы не облагается. Если у него есть другие доходы, то они суммируются и не облагаются налогом в пределах обозначенной суммы.

 

И еще одно немаловажное обстоятельство, которое нужно будет учесть при сдаче жилых помещений в аренду. Собственник жилья, предоставляющий жилую площадь для проживания гражданам, не имеющим постоянной прописки или учета в городе Ташкенте и Ташкентской области, а также иностранцам и лицам без гражданства, должен удостовериться в наличии у них временной прописки (пункт 28 Положения о паспортной системе в Республике Узбекистан; пункт 39 Инструкции о порядке осуществления паспортной системы в Республике Узбекистан).

Временные жильцы из других населенных пунктов должны быть зарегистрированы (поставлены на учет) на арендованной жилой площади на срок аренды, иначе проживание без регистрации может быть рассмотрено как нарушение правил паспортного режима и арендодателем, и арендатором, и членами его семьи, за которое предусмотрена административная ответственность в виде наложения штрафа на каждого от 3 до 10 МРЗП (часть третья статьи 223 КоАО; абзацы второй, четвертый пункта 57 Положения о паспортной системе в Республике Узбекистан).

 

Примечание

* Ссылка дана на образец договора, разработанный Министерством юстиции для применения в нотариальных государственных конторах республики. В договоре содержатся некоторые особенности, на которые просто необходимо обратить внимание пользователям сайта. Для того, чтобы ознакомиться с его содержанием можно перейти по ссылке в тексте публикации или  найти его в  главном меню сайта в разделе "Нормативные акты" в  окне "Образцы документов".

 

** С тарифами можно ознакомиться, перейдя по ссылке или в окне "Полезная информация" на главной странице сайта.

 

*** Образец уведомления подготовлен экспертами сайта, ознакомиться с ним можно на сайте в разделе "Нормативные документы" в окне "Образцы документов" или перейти по ссылке.

 

Римма СОЛОДОВНИКОВА,

наш эксперт-юрист,

Мавлюда МАНСУРОВА,

нотариус.


Комментарии (25)

Добавить комментарий

Гость_Виктория :

2012-05-15 14:04:49

Нотариус уведомляет налоговые органы и Госкомземгеодезкадастр. Получается в БТИ тоже надо регистрировать договор аренды жилого помещения?

Гость_Юрист :

2012-05-15 17:15:13

По правилам части четвертой статьи 574 ГК договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее одного года подлежат регистрации в БТИ, видимо это положение хотят применять и к аренде жилья.Других оснований нет, поэтому не хотите идти в БТИ -заключите договор на 364 дня, а на 365 день идите его перезаключать

Гость_Критик :

2012-05-15 17:27:11

Кто-нибудь обратил внимание, что и в Жилищном кодексе и в ГК термин "наем жилого помещения" используют только в случае найма гражданами жилья  коммунального и целевого фонда,а вот "аренда" используется  в случаях аренды жилья, зданий и сооружений юридическими лицами и эти нормы находятся в разных главах. Если потребовали нотариального удостоверения и госрегистрации арендного права на жилье, то нужно вносить соответствующие изменения в законодательство!  и в Инструкциях по регистрации имущественных прав в Госкомземгеодезкадастре пункта о регистрации аренды жилья тоже нет,или она устарела, хотя действующая, или этого делать не нужно?

Гость_irbuh :

2012-05-16 09:47:40

Да, согласна, в случаях договоров аренды, удобнее всего использовать ГК и заключать договора на 364 дня, либо 11 месяцев и менее.

Гость_Ядя :

2012-05-16 12:55:57

Гостю_irbuh:
В случаях договоров аренды, удобнее всего использовать ГК и заключать договора на 364 дня, либо 11 месяцев и менее.
 
Это чем же в нынешних условиях удобнее? Чтобы ежегодно был повод ходить к нотариусу, отпрашиваться для этого с работы, платить за нотариальное удостоверение и так далее? Если стороны предполагают долгосрочные отношения и препятствий к оформлению долгосрочной аренды никаких нет, гораздо удобнее, по-моему, оформить договор сразу  скажем, на пять лет и долго об этом не беспокоиться.

В этой теме действует премодерация комментариев.
Вы можете оставить свой комментарий.

info! Оставляя свой комментарий на сайте, Вы соглашаетесь с нашими Правилами их размещения.
Гость_

Курс валют

2016-12-06
  • USD:3189.93 (+13.77) сум
  • EUR:3434.89 (--15.97) сум
  • RUB:49.72 (+0.57) сум

Вопрос недели

Ташкент – не сельская местность
Я проживаю в г. Ташкенте с родителями, своего жилья не имею. Могу ли я принять участие в программе доступного жилья, если женюсь и решу жить отдельно от родителей?
09.12.16
Просмотры: 180