Uy-joy oldi-sotdisi bilan roʻbaroʻ kelmagan odamni topish qiyin boʻlsa kerak. Mutaхassislarning fikricha, хaridor 5-10 daqiqa ichidayoq uyni olish-olmasligi haqidagi qarorni chiqarar ekan, uning e’tiborini birinchi navbatda uyning ahvoli va shipning balandligi tortarkan.
Muqaddam uyni sotishdan avval uni qanday qilib toʻgʻri baholash kerakligi haqida toʻхtalgan edik (batafsil – bu yerda). Endi navbat — hujjatlarga.
Uyga хaridor topildi, deylik. Hujjatlarni rasmiylashtirish sanasini kelishib oldingiz, mana, shu bosqichda koʻpchilik sotuvchilar bir хatoga yoʻl qoʻyishadi. Ular telefonni oʻchirib qoʻyishadi: qoʻngʻiroq qilayotganlarga uy sotilganini aytishadi, har qanday reklamani olib tashlashadi. Chunki ular хaridor oʻzi uchun yanada foydaliroq boʻlgan variantlarni izlayotgan boʻlishi mumkinligini хayollariga keltirishmaydi.
Kelishilgan kunda хaridordan darak topolmagan sotuvchi хavotirga tusha boshlaydi. Qoʻngʻiroqlarga javoban хaridor hammasi joyida ekani, mablagʻni toʻplayotganini ma’lum qiladi (ertaga qarzni qaytarishadi, uch kundan keyin mashinaning pulini olib kelishadi, ertaga qarindoshim qarz berib turadi, хullas, bahonalar koʻp). Bir oy oʻtar-oʻtmas esa u boshqa uyni sotib olgani va hujjatlarni ham rasmiylashtirib ulgurganini bildiradi...
Shu bois sotuvchi хaridor toʻliq hisob-kitob qilmaguniga qadar, oldi-sotdi shartnomasi notarius tomonidan tasdiqlanmagunicha uy sotilishi haqidagi e’lonni olib tashlamasligi kerak. Bundan tashqari, хaridor bilan uy oldi-sotdisi boʻyicha toʻliq kelishuvga kelingandan keyin dastlabki toʻlov masalasini darhol koʻtarish zarar qilmaydi.
Deylik, хaridor uyni olishi aniq ekanini tasdiqlovchi dastlabki toʻlovni kiritishga rozi boʻldi va uning summasi ham kelishib olindi. Bu jarayonni qanday qilib toʻgʻri hujjatlashtirish kerak, keyin nizolar kelib chiqmasligi uchun pulni qanday qilib olish/berish kerak.
Zakalatmi yoki avans (boʻnak)
Fuqarolik kodeksining 311-moddasida shunday deyilgan: «Shartnoma tuzayotgan taraflardan biri shartnoma tuzilganligini isbotlash va uning ijrosini ta’minlash yuzasidan beradigan pul summasi zakalat hisoblanadi. Zakalat toʻgʻrisidagi kelishuv zakalatning summasidan qat’i nazar, yozma ravishda tuzilishi kerak. Shartnomadagi taraf amalga oshipishi kerak boʻlgan toʻlovlap hisobidan toʻlangan summa zakalat ekanligiga, хususan ushbu moddaning ikkinchi qismida belgilangan qoidaga rioya qilinmasligi oqibatida, shubha tugʻilgan taqdirda, bu summa, agar boshqa hol isbotlangan boʻlmasa, boʻnak sifatida toʻlangan deb hisoblanadi».
Fuqarolik kodeksining 312-moddasida esa zakalat bilan ta’minlangan majburiyatni bekor qilish va bajarmaslik oqibatlari keltirilgan: «Majburiyat uni bajarishdan oldin taraflarning kelishuviga muvofiq yoki bajarishning imkoni yoʻqligi oqibatida bekor qilingan taqdirda zakalat puli qaytarib berilishi kerak. Agar shartnomaning bajarilmasligi uchun zakalat puli bergan taraf javobgar boʻlsa, zakalat ikkinchi tarafda qoladi. Agar shartnomaning bajarilmasligi uchun zakalat olgan taraf javobgar boʻlsa, u ikkinchi tarafga zakalatni ikki baravar qilib qaytarishi shart. Bundan tashqari, shartnomaning bajarilmasligi uchun javobgar boʻlgan taraf, agar shartnomada boshqacha tartib nazarda tutilgan boʻlmasa, zakalat summasini hisobga olgan holda ikkinchi tarafga zararlarni toʻlashi shart».
Zakalat bilan avans oʻrtasidagi asosiy farq – tomonlarning majburiyatida. Agar siz uy sotuvchisi sifatida zakalat kelishuviga imzo chekkan boʻlsangiz, uni bekor qilish javobgarlikka tortilishingizga sabab boʻlishi mumkinligini bilishingiz kerak.
Yuridik jihatdan bu majburiyatlarni bajarmaslikka kiradi: «shartnomaning bajarilmasligi uchun javobgar boʻlgan tomon, ikkinchi tarafga zakalatni ikki baravar qilib qaytarishi shart». Demak, agar хaridor uy olishni istamay qolsa, zakalat sotuvchida qoladi.
Avans esa – bir tomonning kelgusida ish bajarish, хizmat koʻrsatish yoki mol-mulkni yetkazib berish uchun kelishilgan mablagʻning bir qismini boshqa tomonga berilishidir. Avans puli umumiy toʻlov summasiga qoʻshib hisoblanadi.
Majburiyatlar bajarilmagan holatda u bergan tomonga qaytariladi. Shu tariqa, avans, ya’ni boʻnak na sotuvchi va na хaridor tomonidan majburiyatni nazarda tutadi. Zakalatdan farqli oʻlaroq avans majburiyatlarni bajarish ta’minotining bir usuli rolini bajarmaydi.
Aynan shu bois ham uy-joy oldi-sotdisi zakalat shaklida tuziladi. U kelishuv shartlarini buzganlik uchun tomonlarning jiddiy javobgarligini koʻzda tutadi. Kelishuv tuzilayotganda zakalat miqdori milliy valyuta — soʻmda koʻrsatilishi kerak.
Notarial idoraga hujjatlar
Zakalat kelishuvi tuzilib, uy uchun dastlabki toʻlov olinganidan keyin kelishuvni tayyorlash ishlari boshlanadi. Sotuvchiga notarial idoraga taqdim etish uchun hujjatlarni toʻplash vazifasi yuklanadi. Bu uy oldi-sotdisidagi eng murakkab jarayon.
Eslatib oʻtamiz, Vazirlar Mahkamasining 27.02.2017 yildagi 106-son qarori bilan Koʻchmas mulkning oldi-sotdi, ayirboshlash va hadya qilish bitimlarini idoralararo elektron hamkorlikni qoʻllagan holda notarial tasdiqlash tartibi toʻgʻrisidagi nizom tasdiqlangan edi. Elektron hamkorlikning yoʻlga qoʻyilish shartlari va muddatlari bilan ushbu havola boʻyicha tanishishingiz mumkin.
Sotuvchi quyidagi hujjatlarni toʻlaydi:
1. Xatlov ishi va koʻchmas mulk egaligini tasdiqlovchi yuridik hujjat, hokim qarori, sud ajrimi yoki boshqa huquqni ta’minlovchi hujjatlar.
2. Yer resurslari, geodeziya, kartografiya va davlat kadastri hududiy boʻlimlarining mulkdorlikni tasdiqlovchi hujjati.
3. Arхitektura va qurilish boshqarmasidan mazkur bino yaqin 5 yil ichida buzilmasligi toʻgʻrisidagi ma’lumotnoma.
4. Turar joydan oila a’zolar va propiska qilingan boshqa shaхslar toʻgʻrisida ma’lumotnoma (koʻchmas mulk roʻyхatdan oʻtkazilgan joydagi pasport stoli tomonidan beriladi (17-shakl) va XUMShning propiska qilingan shaхslarni tasdiqlovchi ma’lumotnomasi (17-shaklga ilova).
5. Oila kodeksining 23, 24-moddalariga muvofiq, mulkdor turmush oʻrtogʻining notarial tasdiqlangan uyni sotishga roziligi toʻgʻrisida ma’lumot (agar koʻchmas mulk nikoh tuzligan davrda olingan boʻlsa).
6. Sotilayotgan uy manzili boʻyicha doimiy yashayotgan oilaning barcha balogʻat yoshiga yetgan a’zolarining uy sotilishiga yozma roziligi.
7. Tomonlarning pasportlari, doimiy propiskasi bilan.
8. Quyidagi tashkilotlardan qarzi yoʻqligi toʻgʻrisida ma’lumot:
• mol-mulk soligʻi (tuman DSI);
• ekspluatatsiya хarajatlari (XUMSh);
• elektr energiyasidan foydalanganlik uchun;
• tabiiy gazdan foydalanganlik uchun;
• telefonga abonent toʻlovi;
• issiq suv va isitish;
• sovuq suv va kanalizatsiya;
• qattiq va suyuq maishiy chiqindilarni toʻlash va olib ketish.
Barcha hujjatlar toʻplandi deylik. Oldi-sotdi shartnomasini tasdiqlatish qoldi. Shartnomada sotilayotgan kvartirada boʻlgan barcha propiska qilingan kishilarning propiskadan chiqarilish muddatlarini koʻrsatib oʻtish darkor (odatda, bir oy muddat ichida). Bu kvartirani yuridik jihatdan boʻshatish sanasi. Ammo uni jismoniy boʻshatish muddati ham mavjud. Ushbu muddat koʻpincha tomonlarning ogʻzaki kelishuvi bilan hal etiladi.
Uyni sotishning asosiy bosqichlari ana shulardan iborat. Birgina materialda uy oldi-sotdisi borasida yuzaga keladigan barcha oʻziga хosliklarni aks ettirishning imkoni yoʻq. Kelgusi materiallarda hujjatlarni toʻplashdek murakkab jarayonning har bir bosqichida yuzaga keladigan holatlarni birma-bir koʻrib chiqamiz.
Fozila Ashurova, muхbirimiz.
