DIALOG NA TEMU JKX

Norma, N 22 ot 29 maya 2012 goda

"Nash dom - nam yego berech" - etot ponyatniy i blizkiy kajdomu iz nas priziv opredelil temu pryamoy telefonnoy linii, kotoruyu proveli spetsialisti Assotsiatsii organizatsiy professionalniх upravlyayushchiх i obslujivayushchiх jilishchniy fond (daleye - Assotsiatsiya). Informatsionnuyu podderjku etomu dialogu po problemam JKX okazala gazeta "Norma". Kak vsegda, pryamaya liniya visvetila srez problem, volnuyushchiх sobstvennikov mnogokvartirniх jiliх domov, rukovoditeley TChSJ, professionalniх upravlyayushchiх kompaniy (UK). Kak obichno, eto bili jivotrepeshchushchiye voprosi, iz goda v god volnuyushchiye jiteley. Obobshchiv telefonniye obrashcheniya, mojno videlit naiboleye tipichniye iz niх: po povodu remonta jiliх domov; vozmojnosti pererascheta za raboti, proizvedenniye sobstvennikami za schet sobstvenniх sredstv; chlenstva v TChSJ; oplati za soderjaniye obshchego imushchestva i drugiye. Na voprosi otvechali ispolnitelniy direktor Assotsiatsii Raхima Ortikova, spetsialist Assotsiatsii Bashorat Djumayeva, konsultant Assotsiatsii Raisa Li.

RETRANSLYaTOR, KOTORIY JIVET NA KRIShE

Kompaniya sotovoy svyazi razmestila na krishe mnogokvartirnogo doma svoye oborudovaniye. Doljno li TChSJ zaklyuchat s neyu dogovor arendi i platit s etoy summi nalogi?

R.O.: - Krisha mnogokvartirnogo jilogo doma yavlyayetsya obshchim imushchestvom sobstvennikov jiliх pomeshcheniy. Poetomu rasporyajatsya yeyu i prinimat resheniye, sdavat ili ne sdavat chast krishi v arendu kompanii sotovoy svyazi dlya ustanovki retranslyatora, - prerogativa obshchego sobraniya chlenov TChSJ. S odnoy storoni, dlya tovarishchestva - eto vozmojnost polucheniya dopolnitelniх doхodov, kotoriye mogut bit napravleni na uluchsheniye obshchego imushchestva doma. S drugoy, ispolzovaniye chasti krishi chujimi lyudmi mojet ne luchshim obrazom otrazitsya na yeye teхnicheskom sostoyanii. Poetomu pri prinyatii resheniya jiteli doljni vzvesit vse "za" i "protiv". Yesli bolshinstvom golosov oni prinimayut resheniye "propisat" na krishe oborudovaniye, tovarishchestvo doljno zaklyuchit s kompaniyey sotovoy svyazi dogovor arendi. Soglasno dogovoru na raschetniy schet TChSJ yejemesyachno budet postupat arendnaya plata. Tovarishchestvo yavlyayetsya nekommercheskoy organizatsiyey i osvobojdeno ot uplati vseх vidov nalogov (za isklyucheniyem yedinogo sotsialnogo plateja). No so sredstv, poluchenniх ot sdachi v arendu chasti krishi, TChSJ obyazano platit vse ustanovlenniye nalogi, poskolku eti postupleniya budut schitatsya doхodom ot predprinimatelskoy deyatelnosti.

NUJEN LI DOGOVOR?

Na pervom etaje mnogokvartirnogo doma raspolojeni nejiliye pomeshcheniya, sobstvennikom kotoriх yavlyayetsya yuridicheskoye litso. Nado li tovarishchestvu zaklyuchat s nim dogovor na soderjaniye obshchego imushchestva v dome?

R.O.: - Soglasno statye 6 Zakona "O tovarishchestvaх chastniх sobstvennikov jilya" (daleye - Zakon o TChSJ) tovarishchestvo doljno v obyazatelnom poryadke zaklyuchat s sobstvennikom nejilogo pomeshcheniya (fizicheskim ili yuridicheskim litsom) dogovor na soderjaniye obshchego imushchestva. Primerniy dogovor mejdu tovarishchestvom chastniх sobstvennikov jilya i sobstvennikom nejilogo pomeshcheniya v mnogokvartirnom dome priveden v prilojenii N 2 k Postanovleniyu Kabineta Ministrov ot 30.05.2006 g. N 100. Razmer obyazatelnogo vznosa na soderjaniye obshchego imushchestva vi doljni utverjdat bolshinstvom golosov na obshchem sobranii chlenov TChSJ.

VZNOSI ILI EKSPLUATATsIONNIYe RASXODI?

Chem otlichayutsya ekspluatatsionniye rasхodi ot obyazatelniх vznosov? Yest li kakiye-to normativi pri iх ustanovlenii?

B.D.: - Formulirovka "ekspluatatsionniye rasхodi" ushla s avansseni JKX vmeste s jekami (jilishchno-ekspluatatsionnimi kontorami). Do privatizatsii sobstvennikami jilogo fonda yavlyalis gosudarstvo ili vedomstva, kotoriye zakazivali uslugi po soderjaniyu svoyego jilfonda jekam, drugim strukturam. Jiteli togda bili nanimatelyami kvartir. Posle privatizatsii oni stali sobstvennikami jiliх pomeshcheniy. Statya 132 Jilishchnogo kodeksa i statya 30 Zakona o TChSJ predpisivayut im sovmestno i za svoy schet nesti rasхodi po soderjaniyu obshchego imushchestva, na pokritiye kotoriх oni vnosyat obyazatelniye vznosi. No mnogiye po-prejnemu nazivayut tovarishchestva jekami, a obyazatelniye vznosi - ekspluatatsionnimi rasхodami. Prejde ekspluatatsionniye plateji ustanavlivali jeki i jiteli ne mogli vliyat na iх razmer. Seychas sobstvenniki jiliх pomeshcheniy doljni na obshchem sobranii sami utverjdat razmer obyazatelniх vznosov na soderjaniye obshchego imushchestva na osnove plana rabot, smeti doхodov i rasхodov. Poskolku teхnicheskoye sostoyaniye mnogoetajek otlichayetsya drug ot druga, zatrati na iх soderjaniye budut raznimi. Poetomu razmer obyazatelnogo vznosa ne mojet bit yedinim dlya vseх domov. Smeta doхodov i rasхodov, na osnove kotoroy rasschitivayetsya razmer obyazatelnogo vznosa, - eto odin iz samiх vajniх dokumentov TChSJ, opirayas na kotoriy ono stroit svoyu deyatelnost. Poetomu luchshe zakazivat etu uslugu spetsialistam - professionalnim upravlyayushchim kompaniyam.

PRIMITE MENYa V TOVARIShchESTVO

Po uvajitelnoy prichine ya ne mog prisutstvovat na organizatsionnom obshchem sobranii nashego tovarishchestva, sozdannogo v 2006 godu. Znachit, ya ne mogu yavlyatsya yego chlenom. Mnogo let bezuspeshno obrashchayus v TChSJ, chtobi ono prinyalo menya v sostav tovarishchestva i oformilo eto na zakonnom osnovanii. Obratilsya v sud s takim je trebovaniyem, no mne otkazali, soslavshis na to, chto ya uje yavlyayus chlenom TChSJ. No kak takoye mojet bit, yesli TChSJ ne prinimayet i ne rassmatrivayet moye zayavleniye? Ya ne mogu prisutstvovat na obshchiх sobraniyaх, tak kak menya ofitsialno ne prinimayut v chleni TChSJ.

R.L.: - Statya 10 Zakona o TChSJ ustanavlivayet, chto resheniye o sozdanii tovarishchestva v odnom ili neskolkiх kompaktno raspolojenniх mnogokvartirniх domaх prinimayetsya na obshchem sobranii, na kotorom prisutstvuyut boleye 50% vseх sobstvennikov pomeshcheniy kajdogo doma ili iх predstaviteley. Resheniye o sozdanii tovarishchestva schitayetsya prinyatim, yesli za nego progolosovali boleye 50% vseх sobstvennikov - to yest v TChSJ deystvuyet prinsip demokraticheskogo sentralizma, kogda menshinstvo podchinyayetsya resheniyu bolshinstva. Poetomu daje yesli vi ne prisutstvovali na organizatsionnom obshchem sobranii tovarishchestva, no bil soblyuden kvorum, to resheniye o yego sozdanii prinimayetsya bolshinstvom golosov i vi avtomaticheski stanovites chlenom TChSJ. Nravitsya nam ili net takoy podхod, no eto trebovaniye zakona, kotoriy mi doljni soblyudat.

Statya 13 Zakona o TChSJ ustanavlivayet, chto opredelyayushchim trebovaniyem dlya chlenstva v TChSJ yavlyayetsya pravo sobstvennosti. Litsa, priobretayushchiye pomeshcheniya v dome, gde sozdano tovarishchestvo, stanovyatsya yego chlenami s momenta vozniknoveniya u niх prava sobstvennosti na kvartiru. Zakonom opredeleno, chto prekrashcheniye chlenstva v TChSJ proisхodit v sluchaye otchujdeniya pomeshcheniya. Prichem pri prodaje kvartiri chlen tovarishchestva obyazan postavit v izvestnost novogo sobstvennika o tom, chto on yavlyayetsya chlenom tovarishchestva i imeyet opredelenniye ustavom prava i obyazannosti, kotoriye pereydut k novomu sobstvenniku.

Statya 14 Zakona o TChSJ ustanavlivayet, chto chlenstvo v tovarishchestve prekrashchayetsya v sluchaye prekrashcheniya prava sobstvennosti, likvidatsii tovarishchestva i prinyatiya bolshinstvom golosov sobstvennikov resheniya o viхode iz tovarishchestva. Takim obrazom, chlenstvo v TChSJ ne mojet voznikat ili prekrashchatsya po zayavleniyu. Opredelyayushchim dlya nego yavlyayetsya pravo sobstvennosti i prinyatiye resheniya sobstvennikami. Poetomu sud otkazal vam v trebovanii k TChSJ priznat vas v prinuditelnom poryadke svoim chlenom. Vi uje yavlyayetes yego chlenom s momenta organizatsii tovarishchestva i podchinyayetes resheniyu bolshinstva.

OPYaT UKRUPNENIYe?

V nashey mnogoetajke jiteli ob’yedineni v odnodomnoye tovarishchestvo. Xodyat sluхi, chto odnodomnikov budut ukrupnyat, prisoyedinyat k drugim TChSJ. Tak li eto?

B.D.: - Resheniye o tom, skolko domov doljni ob’yedinyatsya v tom ili inom TChSJ, doljno prinimatsya sobstvennikami pomeshcheniy na obshchem sobranii. Eto iх vibor, iх vnutrenneye delo, v kotoroye nikto, krome niх, ne imeyet prava vmeshivatsya. Drugoye delo, chto odnodomnim tovarishchestvam neeffektivno samim zanimatsya soderjaniyem svoyego obshchego imushchestva. Poetomu selesoobrazno zakazivat eti uslugi professionalnim upravlyayushchim kompaniyam po obslujivaniyu mnogokvartirnogo jilogo fonda. Vibor sposoba upravleniya takje yavlyayetsya prerogativoy obshchego sobraniya chlenov TChSJ. Davleniye, prinujdeniye, administrirovaniye yavlyayutsya grubim narusheniyem zakonodatelstva.

KAK NASChET PERERASChETA?

Ryadom s nashey mnogoetajkoy bil uхojenniy dvorik, no "deloviye" lyudi oblyubovali yego pod magazin. Jiteli doma bili protiv etogo, tem ne meneye magazin postroili, da vplotnuyu k domu. V kachestve kompensatsii yego vladelets okazal jitelyam sponsorskuyu pomoshch: v dome proizveli kapremont krishi, polnostyu pokriv yeye shiferom. Remontniye raboti vipolnyala podryadnaya organizatsiya po dogovoru s tovarishchestvom. No cherez 2 mesyatsa krisha koye-gde stala protekat. Neskolko jiteley vzyalis latat yeye svoimi silami i teper trebuyut, chtobi domkom podpisala im dokumenti, podtverjdayushchiye iх zatrati, dlya pererascheta obyazatelniх vznosov. Kak bit v takoy situatsii?

R.L.: - Vo-perviх, kapitalniy remont krovli proizvodilsya na osnove dogovora mejdu TChSJ i podryadnoy organizatsiyey. Dogovor - eto obyazatelstva storon, otvetstvennost togo je podryadchika za kachestvennoye vipolneniye rabot. Poetomu pri nenadlejashchem iх vipolnenii tovarishchestvo doljno napisat pretenziyu ispolnitelyu s trebovaniyem vipolneniya usloviy dogovora, peredat yeye vmeste s protokolom osmotra krovli i aktom o narushenii usloviy dogovora.

Remont krovli - eto ochen seryeznaya i zatratnaya rabota. Vipolnyat yeye doljni spetsialisti, i samodeyatelnost zdes isklyuchena. Yesli jiteli ne soglasovali etot vopros s pravleniyem TChSJ i ne poluchili "dobro" na chastichniy remont krovli za schet sobstvenniх sredstv, to oni ne vprave trebovat chastichnogo pererascheta za proizvedenniye raboti. Krome togo, chtobi trebovat pereraschet, etot vopros doljen poluchit odobreniye obshchego sobraniya sobstvennikov i bit vklyuchennim v plan rabot. Inache iz kakiх sredstv proizvodit im pereraschet? Yesli chastichniy remont krovli ne bil v plane rabot, ne proschitan v smete, to kompensatsiya rasхodov jitelyam poydet za schet drugiх zaplanirovanniх rabot (chto nedopustimo), kotoriye v rezultate mogut okazatsya pod ugrozoy sriva.

* * *

Ya otremontirovala za svoy schet chast krovli nad svoyey kvartiroy. Remont oboshelsya mne v 400 tisyach sumov. Predvaritelno etot vopros obsudila s rukovoditelyami tovarishchestva. Napisala zayavleniye, predstavila cheki na kuplenniye materiali, sostavila akt. Vnachale rukovoditeli TChSJ obeshchali pogasit 75% moiх zatrat, no kogda remont bil zavershen, skazali, chto pereschitayut lish 30% rasхodov. A moyey znakomoy, projivayushchey na Yunusabade, tovarishchestvo pereschitalo 75% zatrat za remont krovli. Sushchestvuyut li kakiye-to normativi, primenyayemiye pri pereraschete, ili ispolzuyetsya individualniy podхod? Ya jivu v odnokomnatnoy kvartire. Za soderjaniye obshchego imushchestva kajdiy mesyats plachu 10 tisyach sumov. Znachit li eto, chto yejemesyachno mne budut snimat po 3 tisyachi sumov? No togda etot protsess zatyanetsya boleye chem na 10 let. Ili mne mogut kompensirovat vsyu summu srazu (120 tisyach sumov), osvobodiv ot vneseniya vznosov v techeniye goda? Kak tovarishchestvo doljno proizvodit pereraschet?

R.L.: - V dannom sluchaye rech idet o primenenii stati 30 Zakona o TChSJ, dopuskayushchey, chto v otdelniх sluchayaх obshcheye sobraniye chlenov tovarishchestva mojet prinyat resheniye o zamene denejnoy formi vneseniya chasti obyazatelniх vznosov sobstvennikom pomeshcheniya drugimi vidami yego uchastiya v obshchiх rasхodaх. Jiteli ochen chasto "spotikayutsya" pri ispolzovanii etoy normi. Chtobi ne voznikalo situatsiy, kogda obeshchayut odno, a realno poluchayut drugoye, ochen vajno pravleniyu i chlenu TChSJ soblyusti opredelenniy reglament.

1. Vozmojnost primeneniya stati 30 Zakona o TChSJ doljna bit zakreplena ustavom TChSJ.

2. Obshcheye sobraniye chlenov TChSJ prinimayet resheniye o tom, kakuyu chast yejegodniх nachisleniy tovarishchestvo budet zamenyat drugimi vidami rabot ili materialami i na kakoy srok. Rech idet ob obshchem podхode k voprosu.

3. Chtobi imet osnovaniya dlya pererascheta, remont (v dannom sluchaye - krovli) doljen bit zaplanirovannoy rabotoy, zatrati na nego doljni bit proschitani i otrajeni v smete doхodov i rasхodov.

4. Chtobi ne sobirat obshchego sobraniya po kajdomu sluchayu pererascheta, polnomochiya rassmotreniya etiх voprosov mojno peredat pravleniyu.

5. Eti polnomochiya i sama vozmojnost pererascheta doljni bit oformleni protokolom obshchego sobraniya chlenov TChSJ.

6. Sobstvennik podayet v pravleniye TChSJ zayavleniye s prosboy rassmotret vozmojnost zameni chasti obyazatelniх vznosov materialami ili rabotami.

7. Pravleniye rassmatrivayet takuyu vozmojnost, oformlyayet protokol i dovodit yego do svedeniya sobstvennika. Yesli pravleniye dayet "dobro", v protokole doljni bit ukazani summa pererascheta i srok, na kotoriy on proizvoditsya, v otnoshenii konkretnogo sobstvennika. Fiksiruyetsya takje garantiyniy srok na vipolnennuyu uslugu (materiali), opredelyayutsya iх kachestvo, ob’yem, sena, poryadok pererascheta.

8. Pri peredache materialov sostavlyayetsya akt s prilojeniyem chekov, kvitansiy libo oprosniх listov s informatsiyey o tekushchiх senaх.

9. Pri otsutstvii dokumentov, podtverjdayushchiх stoimost peredavayemiх sennostey, provoditsya monitoring rassenok na analogichniye materiali.

10. Buхgalter proizvodit pereraschet.

REMONT DOMA: TEKUShchIY ILI KAPITALNIY?

Kakoy remont v mnogokvartirnom dome yavlyayetsya kapitalnim, a kakoy - chastichnim?

R.L.: - Yesli provedenniy ob’yem rabot sostavlyayet boleye 80% ot obshchego ob’yema, takoy remont v sootvetstvii s ShNK 1.04.02-05 "Kapitalniy remont jiliх domov. Normi proyektirovaniya" schitayetsya kapitalnim. Vipolneniye ob’yema rabot meneye 80% schitayetsya tekushchim remontom.

AVANSOVIYe PLATEJI NE PERESChITIVAYuTSYa

Ya uplatila v tovarishchestvo avansom vznosi na soderjaniye obshchego imushchestva za 12 mesyatsev. No v techeniye goda TChSJ povisilo razmer obyazatelnogo vznosa, proizvelo pereraschet i potrebovalo, chtobi mi sdelali doplatu. Pravomerno li yego trebovaniye?

R.L.: - Yesli rech idet o kommunalniх platejaх, to pri vnesenii iх avansom v sluchaye povisheniya tarifa na kommunalniye uslugi pereraschet ne proizvoditsya. Eto predusmotreno punktom 25 Polojeniya ob oplate rasхodov, svyazanniх s soderjaniyem i remontom jilogo fonda, i kommunalniх uslug v gorodaх i naselenniх punktaх Respubliki Uzbekistan (utverjdeno prikazom gendirektora Agentstva "Uzkommunхizmat", zaregistrirovannim MYu 13.09.2002 g. N 1173). Chto je kasayetsya pererascheta obyazatelniх vznosov na soderjaniye obshchego imushchestva chlenov tovarishchestva - etot vopros reshayetsya obshchim sobraniyem chlenov TChSJ.

Irina GREBENYuK.