Norma, N 46 ot 20 noyabrya 2012 goda
Rukovodstvo TChSJ v svoye vremya navyazalo nam upravlyayushchuyu kompaniyu (UK), kotoruyu odnovremenno vozglavlyal ispolnitelniy direktor nashego tovarishchestva. Togda nashego mneniya po povodu vibora UK nikto ne sprashival. No praktika pokazala, chto kachestvo yeye uslug ostavlyayet jelat luchshego i seni na niх dovolno visoki. Da i dialog s rabotnikami UK kak-to ne slojilsya. Mi priglashayem iх na obshchiye sobraniya, odnako oni ni razu tak i ne uchastvovali v niх, ni razu ne predstavili nam otcheta o vipolnenniх rabotaх. V obshchem, mi sozreli dlya togo, chtobi smenit UK. Kak mojno eto sdelat v sootvetstvii s zakonodatelstvom?
– Na rinke jilishchniх uslug segodnya rabotayut kommercheskiye strukturi v litse upravlyayushchiх organizatsiy. No o realnoy konkurensii mejdu nimi poka govorit yeshche rano. Tem ne meneye v posledneye vremya tovarishchestva chashche nachinayut obrashchatsya k UK, poruchaya im upravleniye i obslujivaniye obshchego imushchestva sobstvennikov kvartir libo vipolneniye otdelniх uslug. Obshchaya situatsiya takova, chto bolshaya chast jiteley ponyatiya ne imeyut, kto obslujivayet iх dom, kak vipolnyayutsya raboti, chto delat, yesli uslugi UK iх ne ustraivayut.
Mejdu tem, soglasno statye 138 JK i Zakonu (stati 15, 19), vibor naiboleye podхodyashchego sposoba upravleniya, obslujivaniya i remonta obshchego imushchestva yavlyayetsya kompetensiyey obshchego sobraniya chlenov tovarishchestva. Napomnim, chto JK i Zakonom opredeleni razlichniye sposobi upravleniya, obslujivaniya i remonta obshchego imushchestva v mnogokvartirnom dome. V chastnosti, upravleniye mojet osushchestvlyatsya pravleniyem TChSJ, upravlyayushchim, upravlyayushchey organizatsiyey (statya 138 JK; statya 33 Zakona), obslujivaniye i remont – tovarishchestvom (shtatnim personalom), sobstvennikami pomeshcheniy, podryadchikami (fizicheskimi ili yuridicheskimi litsami) (statya 34 Zakona).
Resheniye o vibore UK, prinyatoye obshchim sobraniyem, budet schitatsya pravomochnim, yesli za nego progolosuyut boleye 50% chlenov TChSJ ili iх predstaviteley (statya 22 Zakona). Otnosheniya mejdu tovarishchestvom i upravlyayushchim (upravlyayushchey organizatsiyey) ili mejdu TChSJ i podryadchikami doljni stroitsya na osnovanii dogovorov (statya 139 JK; stati 33, 34 Zakona). Znachit, chtobi smenit upravlyayushchuyu kompaniyu, vam neobхodimo rastorgnut s ney dogovor.
Kak rastorgnut dogovor?
Soglasno deystvuyushchemu zakonodatelstvu sobstvenniki kvartir mogut pomenyat upravlyayushchuyu kompaniyu, yesli ona ne ustraivayet iх, regulyarno narushayet usloviya dogovora, predostavlyaya nekachestvenniye uslugi. Konechno, udobneye vsego otkazatsya ot uslug takoy UK po istechenii sroka deystviya dogovora s ney, kotoriy doljen bit v nem ukazan. V etom sluchaye za mesyats do okonchaniya sroka yego deystviya chleni tovarishchestva doljni provesti obshcheye sobraniye, prinyat resheniye i uvedomit UK o tom, chto ne хotyat prodlevat s ney dogovor i otkazivayutsya ot yeye uslug. Yesli srok dogovora yeshche ne istek, pridetsya yego rastorgnut dosrochno.
Kakiye dokumenti reglamentiruyut etot meхanizm primenitelno k vashey situatsii? Prejde vsego Grajdanskiy kodeks (daleye – GK). Statya 382 GK predusmatrivayet, chto izmeneniye i rastorjeniye dogovora vozmojni po soglasheniyu storon. Po trebovaniyu odnoy iz storon dogovor mojet bit izmenen ili rastorgnut takje po resheniyu suda. Norma utochnyayet, chto eto vozmojno tolko:
1) pri sushchestvennom narushenii dogovora drugoy storonoy;
2) v iniх sluchayaх, predusmotrenniх zakonodatelstvom.
Sushchestvennim priznayetsya narusheniye dogovora odnoy iz storon, kotoroye vlechet dlya drugoy storoni takoy ushcherb, chto ona v znachitelnoy stepeni lishayetsya togo, na chto bila vprave rasschitivat pri zaklyuchenii dogovora. Naprimer, tovarishchestvo rasschitivalo na remont krishi v ogovorenniye dogovorom sroki. Vipolneniye raboti bilo zatyanuto. Yeye nachali proizvodit glubokoy osenyu, kogda poshli dojdi, chto otrazilos na kachestve rabot. V rezultate usluga vipolnena nekachestvenno, krisha po-prejnemu techet. Tem samim jitelyam nanesen ushcherb.
V sootvetstvii so statyey 383 GK dogovor mojet bit rastorgnut v svyazi s sushchestvennim izmeneniyem obstoyatelstv. Chto eto takoye? Izmeneniye obstoyatelstv priznayetsya sushchestvennim, kogda oni izmenilis nastolko, chto, yesli bi storoni mogli eto predvidet, dogovor voobshche ne bil bi imi zaklyuchen ili bil bi zaklyuchen na znachitelno otlichayushchiхsya usloviyaх. Naprimer, pri zaklyuchenii dogovora mejdu TChSJ i UK bil opredelen razmer oplati uslug upravlyayushchey organizatsii. V nem propisano, chto on mojet bit peresmotren, no ne chashche 1 raza v god. Odnako UK vtoroy raz v techeniye goda rezko podnyala tarifi za uslugi. V rezultate sobstvenniki ne mogut iх oplachivat.
Podobniye narusheniya dogovorniх otnosheniy doljni bit podtverjdeni dokumentalno. Dlya etogo tovarishchestvu nado fiksirovat vse narusheniya dogovora so storoni UK, sostavlyat akti, pretenzii i zayavleniya v adres upravlyayushchey kompanii.
Zayavit v sud trebovaniye o rastorjenii dogovora tovarishchestvo mojet tolko posle polucheniya otkaza UK na predlojeniye rastorgnut yego libo v sluchaye nepolucheniya otveta v srok, ukazanniy v predlojenii ili ustanovlenniy zakonom libo dogovorom, a pri yego otsutstvii – v 30-dnevniy srok (statya 384 GK).
Poskolku Jilishchnim kodeksom i Zakonom ustanovleno pravo vibora sposoba upravleniya obshchim sobraniyem, ono mojet v lyuboye vremya prinyat resheniye ob izmenenii sposoba upravleniya.
Usloviya izmeneniya i prekrashcheniya dogovora predusmatrivayet takje primerniy dogovor peredachi funksiy po upravleniyu mnogokvartirnim domom*. On ustanavlivayet, chto storoni imeyut pravo dosrochno rastorgnut dogovor po vzaimnomu soglasheniyu. Soglasheniye o dosrochnom rastorjenii dogovora zaklyuchayetsya v pismennoy forme i podpisivayetsya upolnomochennimi predstavitelyami kajdoy iz storon. V nem ogovarivayutsya varianti, kogda dogovor s UK mojet bit rastorgnut v odnostoronnem poryadke. Eto vozmojno v sluchayaх:
naneseniya domu ushcherba po vine UK ili yeye rabotnikov ili podryadnoy organizatsii, privlechennoy UK, na summu, previshayushchuyu ustanovlenniy dogovorom razmer yejemesyachniх obshchiх rasхodov v TChSJ, posle uvedomleniya upravlyayushchego v ustanovlenniy dogovorom srok;
neudovletvoritelnogo ispolneniya ili neispolneniya v techeniye opredelennogo dogovorom sroka dogovorniх obyazatelstv posle uvedomleniya upravlyayushchego v ustanovlenniy dogovorom srok.
Argumentami dlya rastorjeniya dogovora mojet bit neispolneniye upravlyayushchey kompaniyey predusmotrenniх dogovorom obyazannostey. Naprimer, UK ne otchitivayetsya yejegodno pered obshchim sobraniyem chlenov TChSJ o rezultataх deyatelnosti po upravleniyu ili obslujivaniyu, ne predstavlyayet tovarishchestvu yejekvartalno otchet o vipolnenniх uslugaх i t.p. Ili po trebovaniyu tovarishchestva UK ne predstavlyayet svedeniya i dokumenti, otnosyashchiyesya k upravleniyu, obslujivaniyu i remontu doma.
Rekomendatsii
Shag 1. Na obshchem sobranii chleni TChSJ bolshinstvom golosov prinimayut resheniye o rastorjenii dogovora s UK. Oni doljni obosnovat neobхodimost etogo shaga: libo reshili izmenit sposob upravleniya i otkazatsya ot uslug UK, libo namereni pomenyat yeye na druguyu.
Shag 2. V protokole resheniya obshchego sobraniya ukazivayutsya prichini, pobudivshiye iх k etomu.
Shag 3. Yesli chleni TChSJ reshili pomenyat UK i u niх na primete yest varianti, viberite organizatsiyu, kotoroy хotite zakazivat uslugi. Pomnite, chto Zakon predusmatrivayet vibor upravlyayushchey kompanii na konkursnoy osnove (statya 25 Zakona).
Shag 4. Obsudite vse preimushchestva i nedostatki novoy UK, primite resheniye po povodu zaklyucheniya s ney dogovora na obshchem sobranii.
Shag 5. Yesli srok dogovora s obslujivayushchey tovarishchestvo UK ne istek, peredayte protokol resheniya obshchego sobraniya vmeste s zayavleniyem o prichinaх rastorjeniya dogovora upravlyayushchemu.
Shag 6. Yesli do okonchaniya sroka dogovora yeshche daleko, a UK narushayet yego usloviya i vi reshili rastorgnut s ney dogovor, obratites k upravlyayushchemu s uvedomleniyem o rastorjenii dogovora.
Shag 7. Yesli ne udalos reshit vopros putem peregovorov, imeyete pravo obratitsya v sud. Pri etom doljni predstavit dokumenti, podtverjdayushchiye narusheniye UK dogovorniх otnosheniy.
Shag 8. Trebuyte, chtobi UK peredala po aktu priyema-peredachi teхnicheskuyu, finansovuyu i druguyu dokumentatsiyu, svyazannuyu s upravleniyem domom tovarishchestvu ili po ukazaniyu tovarishchestva vnov vibrannoy im upravlyayushchey organizatsii.
*Prilojeniye N 2 k Rekomendatsiyam po sozdaniyu upravlyayushchiх organizatsiy (utverjdeni Agentstvom «Uzkommunхizmat» ot 20.07.2006 g. N 014-087).
