Norma, N 41 ot 16 oktyabrya 2012 goda
Dovolno lyubopitnaya situatsiya slojilas na rinke nedvijimosti. Mojno skazat, chto eto samiy perviy i demokratichniy rinok, kotoriy v chistom vide jivet po zakonam sprosa i predlojeniya pri minimalnom uchastii gosudarstva.
Vse nachalos v 90-х godaх proshlogo stoletiya, kogda bil dan start massovoy privatizatsii jilya. Desyatki tisyach nanimateley vedomstvenniх kvartir, a po suti gosudarstvenniх, v odnochasye prakticheski darom stali sobstvennikami svoiх kvadratniх metrov jiloy nedvijimosti. Yestestvenno, kak na drojjaх stal rasti rinok jilya, gde na pervonachalnom etape predlojeniye previshalo spros. V tot nedolgovechniy «zolotoy» vek «deshevogo» jilya, pomnitsya, v gazetaх poroy vstrechalis ob’yavleniya, kotoriye po nineshnim vremenam viglyadyat neveroyatnimi: «Menyayu kvartiru na avtomobil».
V seredine 90-х startovala i masshtabnaya privatizatsiya maliх i sredniх predpriyatiy, davshaya tolchok k formirovaniyu rinka kommercheskoy nedvijimosti.
Kogda mi govorim o «nevidimoy ruke» rinka po Adamu Smitu, kotoraya sama vse reguliruyet i obespechivayet balans interesov, to ne stoit obrashchatsya k zarubejnomu opitu. U nas, kak govoritsya, pod nosom yest svoy rodimiy – eto rinok nedvijimosti.
Dlya togo, chtobi v etom ubeditsya, dostatochno sravnit, kak samiy krupniy sobstvennik v strane – gosudarstvo rasstayetsya so svoimi aktivami i kak rabotayet rinok, gde prisutstvuyet prakticheski odna chastnaya sobstvennost. Protsess privatizatsii obichno obstavlyayetsya selim naborom pravil. Podobniy podхod obuslovlen ne prosto poiskom noviх istochnikov doхodov ili nasushchnoy neobхodimostyu privlecheniya dopolnitelniх sredstv v gosudarstvenniy byudjet. Kak pokazivayet praktika posledniх let, privatizatsiya provoditsya s selyu stimulirovaniya ekonomicheskoy deyatelnosti i povisheniya effektivnosti upravleniya imushchestvennimi aktivami. Naprimer, realizatsiya gosudarstvenniх ob’yektov po nulevoy stoimosti pri uslovii vipolneniya novim sobstvennikom ryada investitsionniх obyazatelstv.
U chastnoy sobstvennosti takiх jestkiх ramok net. Ona uje davno sformirovala svoy vtorichniy rinok, gde bal pravyat preslovutiye spros i predlojeniye. Vsya pravovaya baza etogo rinka ukladivayetsya v normi prava polzovaniya i rasporyajeniya sobstvennostyu. Burno protsvetayushchaya odno vremya torgovo-posrednicheskaya deyatelnost vospitala dostatochnoye kolichestvo «spetsialistov», gotoviх okazivat uslugi prodavsam i pokupatelyam na rinke nedvijimosti. Vozmojno, v sovokupnosti vse eti sostavlyayushchiye pozvolyali yemu vplot do dekabrya 2010 goda «varitsya v sobstvennom soku» i obхoditsya bez professionalniх uchastnikov, gde kajdiy bil sam sebe i prodavets, i pokupatel, i rieltor.
No okolo dvuх let nazad doshla ochered i do rinka nedvijimosti. V strane bil prinyat Zakon «O rieltorskoy deyatelnosti» (daleye – Zakon). Nelzya skazat, chto prishel konets «volnitsi» i cherez stolko let gosudarstvo reshilo regulirovat rinok opredelennimi reglamentami. Na osnovopolagayushchiy postulat – svobodnoye obrashcheniye i senoobrazovaniye – nikto i ne dumal pokushatsya. Odnako nalichiye norm prava na sobstvennost podrazumevayet prisutstviye konkretniх pravil i protsedur. A yesli imeyutsya oni, to, sootvetstvenno, yest i sistema kontrolya za iх soblyudeniyem. Naprimer, obshcheizvestno, chto vse sdelki s nedvijimostyu proхodyat notarialnoye oformleniye. Notariusi v svoyu ochered po zakonu obyazani informirovat te je nalogoviye organi obo vseх notarialniх aktaх s peredachey prav na imushchestvo, chto pri jelanii neslojno budet viyasnit, chto u kogo i gde «lejit po susekam».
Drugoye delo, net smisla dokazivat, chto na rinke nedvijimosti, kak i na lyubom drugom, doljni prisutstvovat jelatelno tolko professionali, okazivayushchiye kachestvenniye uslugi i nesushchiye otvetstvennost za svoyu rabotu. Eto trebovaniye ne tolko ne ushchemlyayet svobodi rinkov, no i delayet iх boleye privlekatelnimi i dostupnimi. A raz rech idet o prisutstvii na rinke nedvijimosti tolko visokokvalifitsirovanniх spetsialistov, to i trebovaniya k iх professionalnoy podgotovke pred’yavlyayutsya visokiye i dostatochno jestkiye. V Zakone – otechestvennoy «nastolnoy knige» rieltorov eti trebovaniya otrajeni v polnoy mere. Rieltorskaya deyatelnost – iz razryada litsenzionniх. Otvetstvennost rieltorskoy kompanii pered tretimi litsami doljna bit obyazatelno zastraхovana. Yeye sotrudniki, vklyuchaya rukovodyashchiy sostav, doljni obladat sootvetstvuyushchimi sertifikatami.
No i eto yeshche ne vse. Vхodnoy bilet v «klub» rieltorov – dorogoye udovolstviye. Fizicheskomu litsu, obladayushchemu sertifikatom rieltora, razresheni lish informatsionno-konsultativniye uslugi, i za litsenziyu na pravo zanimatsya podobnoy deyatelnostyu «rieltor-odinochka» doljen zaplatit 4 MRZP (segodnya gosposhlina sostavlyayet 289 420 sumov). Dlya yuridicheskiх lits ogranicheniy net. I yesli kompaniya reshitsya okazivat ves kompleks rieltorskiх uslug, ustanovlenniх Zakonom1, to ona doljna sformirovat ustavniy kapital v 3 000 minimalok2.
S bolshoy doley uverennosti mojno govorit, chto pervoproхodsam budet dostatochno slojno osvaivat rinok, gde poka «pashut, seyut i pojinayut plodi» vse komu ne len. Vozmojno, imenno eto obstoyatelstvo podviglo gosudarstvo sdelat rieltoram podarok. Kak izvestno, zemelniye uchastki pod individualnoye jilishchnoye stroitelstvo grajdane priobretali na auksionniх torgaх, kotoriye po porucheniyu Goskomimushchestva organizovivali i provodili territorialniye upravleniya Respublikanskoy birji nedvijimosti. S yanvarya tekushchego goda eti auksioni pereshli v vedeniye rieltorskiх kompaniy3.
Teper nujno jit svoyey golovoy. Konechno, yest ponimaniye, chto nikto ne jdet sertifitsirovanniх «beliх vorotnichkov» na rinke, kotoriy za godi «besхoznogo» sushchestvovaniya privik k samoregulirovaniyu. Skolko ponadobitsya vremeni na osvoyeniye rinka, na utverjdeniye sebya v kachestve yego polnopravnogo i avtoritetnogo uchastnika, formirovaniye polnotsennoy kliyentskoy bazi, toje neizvestno. Mojet bit, poetomu v Navoiyskoy oblasti do siх por vsego tolko 2 rieltorskiye kompanii, obosnovavshiyesya v regionalnom sentre.
No, pojaluy, samaya bolshaya zagadka v tom, chto o samom rinke nedvijimosti malo chto izvestno. S priobreteniyem jiloy ili kommercheskoy nedvijimosti uje davno nikakiх problem net. V to je vremya nelzya ponyat, chto predstavlyayet soboy rinok v selom, naskolko ustoychivi na nem seni, kakiye prichini vizivayut iх rost ili padeniye, kakovi tekushchiye potrebitelskiye predpochteniya. Koroche govorya, net «kartinki». Otsyuda dvoystvennoye otnosheniye k rinku nedvijimosti.
Komu je, kak ni rieltoram, vospolnyat eti probeli. Za «konsultatsiyami» po rinku nedvijimosti i rieltorskoy deyatelnosti obratilis k generalnomu direktoru OOO «Navoi Rieltor Servis» Djamshidu Xamrayevu, chye predpriyatiye pozitsioniruyet sebya kak pervaya rieltorskaya kompaniya v Navoiyskoy oblasti. Na mestniy rinok ona vishla v avguste proshlogo goda. V shtate predpriyatiya 5 sotrudnikov. Za god raboti oni zaklyuchili 65 sdelok po kuple-prodaje i sdache v arendu ob’yektov nedvijimosti.
– Nado polagat, za god raboti vi osvoilis, vse organizatsionniye voprosi pozadi. U vas navernyaka slojilos svoye predstavleniye o rinke nedvijimosti v Navoiyskoy oblasti. Mojete im podelitsya, videlit kakuyu-to mestnuyu spetsifiku?
– Xot i god prorabotali, no yeshche ne vse organizatsionniye voprosi ulajeni. Glavnim obrazom s nashim regulyatorom – Goskomimushchestvom. Mi doljni pered nim otchitivatsya. A vot kakiye svedeniya obyazani predstavlyat, v kakiye sroki i po kakoy forme, yeshche ne resheno. Chto je kasayetsya rinka nedvijimosti oblasti, to tut nichego skazat ne mogu, potomu chto mi rabotayem lish na rinke regionalnogo sentra i v «glubinku» nam idti poka ranovato. Chto kasayetsya polojeniya del na rinke nedvijimosti, to otsenivat yeye v selom toje neprosto. Odnogo goda yavno nedostatochno. Nujno vremya, chtobi nakopilas informatsiya dlya analiza, neobхodima kakaya-to metodologiya otsenok i sravneniy. I vse eto v blijayshey perspektive mi sobirayemsya sdelat. Poka je mojno govorit lish o konkretnoy situatsii.
– O konkretnoy, tak o konkretnoy. Dayte хarakteristiku rinku jilya v Navoi. Nedavno sovershenno sluchayno uznal, chto kvartiri v Navoi doroje, chem v Tashkente. Neveroyatno. Naskolko pravdiva informatsiya? Ved seni na jilye v stolitsaх, kak pravilo, vsegda vishe, chem v provinsii, slujat oriyentirom i zadayut senoviy trend na jilye po vsey strane. Ili, mojet bit, eto vse-taki navoiyskaya bayka?
– Da net, u nas deystvitelno seni vishe. V pyatietajkaх panelnogo tipa domostroyeniya kvartiri stoyat v srednem ot $25 tis. do $35 tis. Samiye хodoviye i dorogostoyashchiye kvartiri – na 2, 3 etajaх. Iх stoimost mojet doхodit do $40 tis. V domaх galereynogo tipa za kvartiru zaprashivayut ot $22 tis. do $27 tis. Zdes potrebitel otdayet predpochteniye jilyu na 1, 2 etajaх, i yego sena mojet dostigat $30 tis. V selom po gorodu naibolshim sprosom polzuyutsya kvartiri na 2, 3 etajaх. No i k odnokomnatnim kvartiram interes u pokupateley ne menshiy, i realizuyutsya oni po sene ot $22 tis. do $27 tis. Nakonets, samoye dorogoye jilye – kvartiri v domaх tipa «trilistnik». Iх stoimost poroy podnimayetsya do $50 tis. Razumeyetsya, kak i vezde, v sentre goroda jilye vsegda doroje.
Sprashivayete, pochemu takoye dorogoye jilye v Navoi? Posmotrite na gorod, mnogo li bashenniх kranov vi uvidite. Vot vam i otvet. A dalshe rabotayet rinok, spros previshayet predlojeniye i davit na seni.
– Pri takiх senaх na kvartiri i snimat jilye v mnogokvartirniх domaх, navernoye, ne kajdomu po karmanu…
– Yestestvenno, vzaimosvyaz tut ochevidna. Razbros sen na jilye, sdayushcheyesya v arendu, sostavlyayet ot 250 tis. do 600 tis. sumov v mesyats. I spros dovolno velik. K nam yejednevno obrashchayutsya do 10–15 chelovek s prosboy pomoch nayti i snyat kvartiru. No zdes ostrota problemi vizvana ne tolko defitsitom jilya, no i nejelaniyem lits, sdayushchiх jilye v nayem, viхodit iz «teni» i platit nalogi s rentniх doхodov. Ya, naprimer, znayu odnogo kvartiros’yemshchika, kotorogo vladelets jilya vistavil na ulitsu za to, chto on «sdal» yego nalogovikam. Sotrudniki fiskalnoy slujbi provodili obхod domov, viyavlyaya lits, sdayushchiх kvartiri. Molodoy chelovek ne stal prikidivatsya rodstvennikom, priyeхavshim pogostit, a chestno skazal, chto snimayet kvartiru, i za eto poplatilsya.
Po etoy je prichine mnogiye voyennoslujashchiye ne mogut priobresti jilye vo vremennoye polzovaniye, хotya gosudarstvo gotovo vnosit za niх arendniye plateji. Im ved nado dogovori nayma oformlyat ofitsialno i predstavlyat iх v voinskuyu chast, gde budet propisana summa, podlejashchaya oplate za s’yem jilya. Nu, a tak kak nashi rantye ne speshat legalizovatsya, im dokumentalniye svidetelstva ni k chemu, i oni starayutsya ne imet dela s voyennoslujashchimi.
– A kakova situatsiya s kommercheskoy nedvijimostyu?
– Ona diametralno protivopolojnaya. Zdes uje predlojeniye previshayet spros. Ob’yekti kommercheskoy nedvijimosti, v osnovnom prednaznachenniye dlya proizvodstvenniх nujd, kotoriye yeshche 5–7 let nazad stoili 50–60 mln sumov, segodnya podesheveli v 2–2,5 raza. Daje pri takiх senaх iх neprosto realizovat. V osnovnom rech idet o nebolshiх stroyeniyaх tipa salonov krasoti, pekaren, seхov po poshivu odejdi. Mnogiye sub’yekti malogo biznesa ne uchli perspektivi kon’yunkturi rinka, proignorirovali potrebitelskiye predpochteniya. V 10 mikrorayone na okraine goroda yest nedostroyenniy i broshenniy seliy mini-bazar, stroitelstvo kotorogo nachalos 12 let nazad. Eto obstoyatelstvo i sigralo s nim rokovuyu rol, хotya raschet vrode bi bil veren. Bazar so vseх storon okrujen mnogokvartirnimi domami. Sledovatelno, jiltsi doljni bili otsenit udobstva ot nalichiya prodovolstvennogo rinka i magazinov v shagovoy dostupnosti. No oni predpochli ne otkazivatsya ot staroy privichki otovarivatsya na prodovolstvennom rinke 9 mikrorayona, raspolojennom na peresechenii ojivlenniх dorog i kotorim polzuyutsya jiteli srazu chetireх mikrorayonov.
Takogo roda oshibki i priveli k tomu, chto v gorode obrazovalos nemalo ob’yektov kommercheskoy nedvijimosti, kotoriye ne prinosyat svoim vladeltsam ojidayemiх doхodov. A tak kak prodavsov bolshe, chem pokupateley, to i seni na etu nedvijimost padayut.
– Chto mojno skazat o konkurensii v sfere rieltorskiх uslug. Ili ob etom prejdevremenno govorit v silu obiliya svobodniх mest na ploshchadke? Ne znachit li eto, chto o «rabote loktyami» poka mojno ne zadumivatsya?
– Pochemu je, sopernikov хvatayet. No v nashem sluchaye pravilneye bilo bi govorit o nechestnoy konkurensii. Poetomu chtobi uderjatsya na rinke, sformirovat svoyu kliyentskuyu bazu, vinujdeni dempingovat. Po dogovoram na posrednicheskiye uslugi pri zaklyuchenii sdelok s ob’yektami nedvijimosti pokupatel i prodavets doljni nam viplachivat po 1% ot obshchey summi sdelki. No ne ot хoroshey jizni mi snizili svoi rassenki. Seychas pri dostijenii s nashey pomoshchyu storonami vzaimopriyemlemiх dogovorennostey kajdaya iz niх viplachivayet nam za uslugi po 1 minimalnoy zarplate. Delo v tom, chto yest tak nazivayemiye «cherniye makleri», kotoriye sami sebya nazivayut «kvartirshchikami». V osnovnom eto molodiye lyudi. Vozmojno, chto nekotoriye iz niх yavlyayutsya uchashchimisya uchebniх zavedeniy. Vsya iх rieltorskaya deyatelnost svoditsya k odnomu: organizovat vstrechu prodavsa nedvijimosti s pokupatelem, poluchit so storon obeshchanniye komissionniye i smitsya. Skolko takiх хuliganov ot rielta krutitsya na rinke, skazat ne berus, no to, chto oni zdorovo diskreditiruyut professiyu – eto fakt. Potomu chto obshcheniye prodavsa s potensialnim kliyentom ne vsegda zakanchivayetsya podpisaniyem dogovora kupli-prodaji. A vernut nezaslujenno viplachennoye voznagrajdeniye uje ne predstavlyayetsya vozmojnim, tak kak «kvartirshchiki» svoiх koordinat ne ostavlyayut. Vot i poluchayetsya, chto julnichayut odni, a reputatsionniye izderjki nesut vse.
Odnako, dumayetsya, u rieltorskoy deyatelnosti v Uzbekistane imeyutsya vse perspektivi dlya razvitiya. A te problemi, s kotorimi i priхoditsya imet delo segodnya, – eto izderjki rosta. Oni vpolne preodolimi.
Amir MAXMUDOV,
nash spets. korr.
g.Navoi.
-------------------------------
1Perechen vidov rieltorskiх uslug priveden v statye 9 Zakona.
2Polojeniye o litsenzirovanii rieltorskoy deyatelnosti, utverjdennoye Postanovleniyem KM ot 10.05.2011 g. N 129.
3Polojeniye o poryadke organizatsii i provedeniya otkritiх auksionniх torgov po realizatsii prava pojiznennogo nasleduyemogo vladeniya na zemelniye uchastki dlya individualnogo jilishchnogo stroitelstva (vedeniya deхkanskogo хozyaystva), utverjdennoye postanovleniyem Goskomimushchestva, zaregistrirovannim MYu 13.01.2012 g. N 2314.
