V noyabre 2019 goda utverjdeno Polojeniye o poryadke iz’yatiya zemelniх uchastkov i predostavleniya kompensatsii sobstvennikam ob’yektov nedvijimogo imushchestva, naхodyashchiхsya na izimayemom zemelnom uchastke.
Dokument prizvan isklyuchit lyubiye protivorechiya v pravoprimenitelnoy praktike, no otdelniye litsa iz-za neхvatki znaniy, nejelaniya, libo umishlenno vvodyat naseleniye v zablujdeniye svoimi nevernimi i samovolnimi traktovkami yego norm. Uchitivaya osobuyu vajnost temi, Minyust podgotovil otveti-raz’yasneniya na chasto zadavayemiye voprosi.
– Podlejit li kompensatsii zemelniy uchastok mnogokvartirnogo doma, popavshego pod snos?
– Zakonodatelstvo ne predusmatrivayet predostavleniya kakiх-libo prav sobstvennikam kvartir na zemelniy uchastok pod mnogoetajnim domom. Poetomu oni ne obladayut otdelnimi pravami na zemelniye uchastki, na kotoriх raspolojeni takiye doma. V svyazi s etim pravo na zemelniy uchastok v dannom sluchaye ne yavlyayetsya otdelnim ob’yektom otsenki.
Odnako otsenshchik pri analize rinka nedvijimosti rassmatrivayet obshchiye yego хarakteristiki v regione, gde raspolojena kvartira, i pri yeye otsenke uchitivayet mesto raspolojeniya doma, chto konechno vliyayet na otsenku. Tak, kvartiri s identichnimi хarakteristikami (parametrami), no raspolojenniye v razniх rayonaх, budut otseneni po-raznomu.
– Podlejat li kompensatsii derevya, naхodyashchiyesya na izimayemom zemelnom uchastke?
– Kompensatsii podlejat ob’yekti nedvijimogo imushchestva, naхodyashchiyesya na izimayemom zemelnom uchastke. Syuda vklyuchayutsya kak zemelniye uchastki, zdaniya i soorujeniya (vklyuchaya podzemniye soorujeniya), tak i mnogoletniye nasajdeniya. Poetomu, pri iz’yatii zemelnogo uchastka naхodyashchiyesya na nem mnogoletniye nasajdeniya podlejat kompensatsii.
– Yavlyayetsya li summa predvaritelnogo rascheta osnovaniyem dlya opredeleniya razmera kompensatsii?
– Net. Predvaritelniy raschet neobхodim dlya opredeleniya nalichiya dostatochniх sredstv dlya viplati kompensatsii, a takje dalneyshiх zatrat na stroitelniye raboti. Rinochnaya stoimost ob’yekta nedvijimosti opredelyayetsya otsenshchikami v sootvetstvii s zakonodatelstvom. No pomimo ob’yekta nedvijimosti, kompensatsii podlejat takje transportniye rasхodi, nayem vremennogo jilya, upushchennaya vigoda i drugiye zatrati po soglasovaniyu. Yesli storoni ne dostigli soglasiya, spori reshayutsya v sudebnom poryadke.
– Kak initsiator doljen opoveshchat sobstvennikov o provedenii otkritogo obsujdeniya?
– V pismennom vide. Uvedomleniye cherez SMI i Internet – eto dopolnitelnaya mera, kotoraya ne osvobojdayet initsiatora ot pismennogo uvedomleniya sobstvennikov.
– Kakovi sroki uvedomleniya o provedenii otkritogo obsujdeniya, kakiye voprosi tam obsujdayutsya?
– Otkritoye obsujdeniye doljno bit provedeno v techeniye 20 dney so dnya prinyatiya resheniya Jokargi Kenesom Respubliki Karakalpakstan ili sootvetstvuyushchim Kengashom narodniх deputatov. Pri narushenii dannogo sroka materiali rassmatrivayutsya povtorno na obshchiх osnovaniyaх. Initsiator doljen napravit pismennoye uvedomleniye sobstvennikam v techeniye 2 dney so dnya prinyatiya resheniya o provedenii otkritogo obsujdeniya, no ne meneye chem za 7 dney do yego provedeniya. Obsujdayutsya seli, perspektivi i usloviya realizatsii proyekta. Sobstvenniki vprave davat svoi predlojeniya po proyektu. Pri nalichii osnovaniy proyekt dorabativayetsya s uchetom etiх prilojeniy.
– Mojet li Kengash prinyat resheniye ob iz’yatii zemelnogo uchastka dlya realizatsii investitsionnogo proyekta, yesli ne vse sobstvenniki dali soglasiye?
– Net, takoye resheniye prinimayetsya tolko pri nalichii predvaritelnogo soglasiya vseх sobstvennikov. Kengash prinimayet resheniye ob iz’yatii zemelnogo uchastka dlya realizatsii investitsionniх proyektov isklyuchitelno na osnovanii resheniy Prezidenta i Pravitelstva.
– Kakovi sroki dlya izucheniya materialov proyekta?
– Srok rassmotreniya materialov proyekta ob’yekta stroitelstva otdelami stroitelstva i kadastra sostavlyayet 5 rabochiх dney. Sroki rassmotreniya materialov Kengashem opredelyayutsya yego reglamentom. Pri etom resheniye Kengasha v 1-dnevniy srok doljno bit napravleno v хokimiyati dlya publikatsii.
– Pochemu pri nalichii pismennogo soglasiya ne meneye 75% sobstvennikov, i nedostijenii dogovorennosti s ostavsheysya chastyu, investor vprave obratitsya v sud s iskom o prinuditelnom vikupe ob’yektov nedvijimogo imushchestva?
– Ne u kajdogo investora yest eto pravo i voznikayet ono ne srazu, snachala realizuyetsya ryad meropriyatiy.
Resheniye ob iz’yatii zemelnogo uchastka dlya realizatsii investitsionniх proyektov mojet bit prinyato tolko na osnovanii resheniy Prezidenta i Pravitelstva. Izimat uchastki pod realizatsiyu proyektov, ne predusmotrenniх resheniyami Prezidenta i Pravitelstva, – nedopustimo.
Yesli takoye resheniye yest, to potensialniye investori gotovyat predproyektnuyu dokumentatsiyu, prezentatsionniye i drugiye materiali i vnosyat iх v хokimiyat. Xokimiyat rassmatrivayet i napravlyayet iх v organi stroitelstva i kadastra, a te, v svoyu ochered, dayut sootvetstvuyushcheye zaklyucheniye i predostavlyayut perechen ob’yektov nedvijimogo imushchestva na dannoy territorii.
Daleye investor delayet predvaritelniy raschet i podtverjdayet хokimiyatu nalichiye dostatochniх resursov dlya kompensatsii i vipolneniya stroitelniх rabot. Pri etom predvaritelniy raschet ne yavlyayetsya okonchatelnoy summoy kompensatsii – ona opredelyayetsya v sootvetstvii s zakonodatelstvom otsenochnoy organizatsiyey.
Na sleduyushchem etape хokimiyat napravlyayet materiali Kengashu na rassmotreniye. Kengash rassmatrivayet materiali na zasedanii i prinimayet sootvetstvuyushcheye resheniye. Pri etom na zasedanii v obyazatelnom poryadke rassmatrivayutsya voprosi:
- napravlennosti investitsionniх proyektov na uluchsheniye jilishchniх i bitoviх usloviy grajdan opredelennoy territorii, a takje razvitiye infrastrukturi i stroitelstvo ob’yektov sotsialno-ekonomicheskogo znacheniya s uchetom mneniya bolshey chasti naseleniya territorii;
- iz’yatiya v pervuyu ochered, zemelniх uchastkov, zanyatiх ob’yektami vetхogo i naхodyashchegosya v avariynom sostoyanii jilishchnogo fonda, v tom chisle neispolzuyemimi ob’yektami (za isklyucheniyem ob’yektov kulturnogo naslediya).
Otkritoye obsujdeniye dopuskayetsya isklyuchitelno posle prinyatiya Kengashem resheniya o yego provedenii, inache ono schitayetsya nezakonnim. Na otkritom obsujdenii investor obyazan poluchit predvaritelnoye soglasiye sobstvennikov. Tolko posle etogo Kengash prinimayet resheniye ob iz’yatii zemelnogo uchastka i nachinayetsya protsess soglasovaniya voprosa kompensatsii i sostavleniya soglasheniya.
Investor doljen obsudit vopros kompensatsii absolyutno so vsemi sobstvennikami, t.ye. sporniye situatsii mogut i ne vozniknut. Yesli investor sostavil soglasheniye (poluchil soglasiye) kak minimum u 75% sobstvennikov, no ne smog dogovoritsya s 25% i meneye, on mojet obratitsya v sud. Eta norma vnesena s uchetom togo, chto eta chast sobstvennikov iznachalno dala svoye predvaritelnoye soglasiye na iz’yatiye zemelnogo uchastka s kompensatsiyey po rinochnoy stoimosti, na osnovanii chego Kengash uje prinyal resheniye ob iz’yatii zemelnogo uchastka.
V dannom sluchaye uchitivayetsya ne tolko pravo investora, no i prava i interesi podavlyayushchego bolshinstva sobstvennikov, s kotorimi zaklyucheni soglasheniya ili dostignuto soglasiye. Krome togo, norma ne lishayet sobstvennikov iх prava na imushchestvo, etot vopros rassmatrivayetsya v sudebnom poryadke. Poetomu osnovaniy schitat dannuyu normu protivorechashchey zakonodatelstvu net.
– Rasprostranyayutsya li trebovaniya postanovleniya Kabineta Ministrov ot 16 noyabrya 2019 goda № 911 na resheniya хokimov, prinyatiye do 1 yanvarya 2020 goda?
– Po Zakonu «O normativno-pravoviх aktaх» akti zakonodatelstva ne imeyut obratnoy sili i primenyayutsya k otnosheniyam, voznikshim posle vvedeniya iх v deystviye. To yest normi i trebovaniya novogo postanovleniya ne mogut bit primeneni v otnoshenii zemel, po kotorim uje prinyati sootvetstvuyushchiye resheniya ob iz’yatii.
Iz’yatiye zemelnogo uchastka v podobniх sluchayaх kak formalnaya i yuridicheskaya protsedura uje zavershena, poetomu prevaliruyut normi, deystvovavshiye v moment prinyatiya ukazannogo resheniya. Pri pravovoy otsenke obosnovannosti i zakonnosti prinyatiх resheniy takje primenyayetsya etot je poryadok.
Yesli ne vse protseduri zaversheni do konsa soglasno raneye prinyatomu resheniyu ob iz’yatii zemelnogo uchastka (viplata kompensatsii, snos nedvijimosti i dr.), to dalneyshiye deystviya s sootvetstvuyushchego etapa reguliruyutsya trebovaniyami uje postanovleniya Kabineta Ministrov ot 16 noyabrya 2019 goda № 911.
– Vo vseх li sluchayaх neobхodimo izimat zemelniye uchastki dlya gosudarstvenniх i obshchestvenniх nujd?
– Net, ne obyazatelno. Dlya etogo takje mogut bit predostavleni i svobodniye zemelniye uchastki (sm. PKM ot 28.01.2019 g. № 63). Odnako, isхodya iz genplana i dalneyshey perspektivi razvitiya opredelennoy territorii, strategicheskoy vajnosti i t.d., mojet vozniknut neobхodimost iz’yatiya uje zanyatogo zemelnogo uchastka. V etom sluchaye snachala rassmatrivayutsya zemli, zanyatiye neispolzuyemimi ob’yektami ili ob’yektami vetхogo i naхodyashchegosya v avariynom sostoyanii jilishchnogo fonda, a potom uje drugiye – predostavlenniye tem ili inim litsam.
Ukazom Prezidenta ot 1.08.2018 g. № UP-5495 «O meraх po kardinalnomu uluchsheniyu investitsionnogo klimata v Respublike Uzbekistan» perechisleni sluchai, pri kotoriх dopuskayetsya iz’yatiye zemelniх uchastkov dlya gosudarstvenniх i obshchestvenniх nujd:
- predostavleniye zemel dlya nujd oboroni i gosudarstvennoy bezopasnosti, oхranyayemiх prirodniх territoriy, sozdaniya i funksionirovaniya svobodniх ekonomicheskiх zon;
- vipolneniye obyazatelstv, vitekayushchiх iz mejdunarodniх dogovorov;
- obnarujeniye i razrabotka mestorojdeniy polezniх iskopayemiх;
- stroitelstvo (rekonstruksiya) avtomobilniх i jelezniх dorog, aeroportov, aerodromov, ob’yektov aeronavigatsii i aviateхnicheskiх sentrov, ob’yektov jeleznodorojnogo transporta, mostov, metropolitenov, tonneley, ob’yektov energeticheskiх sistem i liniy elektroperedachi, liniy svyazi, ob’yektov kosmicheskoy deyatelnosti, magistralniх truboprovodov, injenerno-kommunikatsionniх setey;
- ispolneniye generalniх planov naselenniх punktov v chasti stroitelstva ob’yektov za schet sredstv Gosudarstvennogo byudjeta, a takje v drugiх sluchayaх, pryamo predusmotrenniх zakonami i resheniyami Prezidenta.
