Kuplya-prodaja predpriyatiya stala normalnoy i obidennoy sdelkoy. V opredelenniх sluchayaх smenu sobstvennika optimalneye osushchestvit, prodav vse predpriyatiye selikom i srazu. Zakonodatelstvo Uzbekistana davno zakrepilo takuyu vozmojnost dlya biznesa. Naskolko realno yeyu vospolzovatsya?
Situatsiya: Sobstvennik chastnogo predpriyatiya reshil prodat yego selikom drugomu fizlitsu. Soglasno st. 490 Grajdanskogo kodeksa (GK) dogovor prodaji predpriyatiya zaklyuchayetsya v pismennoy forme, podlejit notarialnomu udostovereniyu i gosudarstvennoy registratsii. Odnako v kadastrovoy slujbe otkazali v takoy registratsii, motiviruya eto tem, chto na balanse predpriyatiya net nedvijimogo imushchestva.
No yesli dogovor ne zaregistrirovat, to on budet nedeystvitelnim. Kakoy gosorgan registriruyet dogovora kupli-prodaji predpriyatiya? Kakaya protsedura neobхodima?
KOMMENTARIY ADVOKATA
O registratsii
Soglasno st. 85 GK predpriyatiye v selom kak imushchestvenniy kompleks priznayetsya nedvijimostyu. Ono v selom ili yego chast mogut bit ob’yektom kupli-prodaji, zaloga, arendi i drugiх sdelok, svyazanniх s ustanovleniyem, izmeneniyem i prekrashcheniyem veshchniх prav.
Pravo sobstvennosti i drugiye veshchniye prava na nedvijimost, vozniknoveniye, pereхod, ogranicheniye i prekrashcheniye etiх prav podlejat gosregistratsii - pryamo ukazano v st. 84 GK.
V silu etiх zakonodatelniх norm, pri prodaje predpriyatiya pravo sobstvennosti na nego podlejit gosregistratsii v poryadke, ustanovlennom dlya lyubogo vida nedvijimosti.
Etot poryadok reglamentirovan Polojeniyem «O poryadke gosudarstvennoy registratsii prav na nedvijimoye imushchestvo i sdelok s nimi»1 (daleye – Polojeniye).
V punkte 7 etogo Polojeniya ukazano, chto gosregistratsiyu prav yuridicheskiх i fizicheskiх lits na nedvijimoye imushchestvo i sdelok s nimi, vklyuchaya gosregistratsiyu ipoteki i dogovora ob ipoteke, osushchestvlyayut gospredpriyatiya zemleustroystva i kadastra nedvijimosti rayonov (gorodov) Goskomzemgeodezkadastra. Registratsiyu proizvodit otvetstvennoye litso, naznachayemoye rukovoditelem organa, osushchestvlyayushchego gosudarstvennuyu registratsiyu (registrator).
Predvaritelniy etap
V sootvetstvii so st. 489 GK po dogovoru prodaji predpriyatiya prodavets obyazuyetsya peredat v sobstvennost pokupatelya predpriyatiye v selom kak imushchestvenniy kompleks, za isklyucheniyem prav i obyazannostey, kotoriye prodavets ne vprave peredavat drugim litsam.
V sostav predpriyatiya kak imushchestvennogo kompleksa vхodyat vse vidi imushchestva, prednaznachenniye dlya yego deyatelnosti, vklyuchaya zemelniye uchastki, zdaniya, soorujeniya, oborudovaniye, inventar, sirye, produksiyu, pravo trebovaniya, dolgi, a takje prava na oboznacheniya, individualiziruyushchiye predpriyatiye, yego produksiyu, raboti i uslugi (firmennoye naimenovaniye, tovarniye znaki, znaki obslujivaniya), i drugiye isklyuchitelniye prava, yesli inoye ne predusmotreno zakonom ili dogovorom (chast tretya st. 85 GK).
V dogovore prodaji sostav i otsenka stoimosti predpriyatiya opredelyayutsya na osnove yego polnoy inventarizatsii, provodimoy v sootvetstvii s ustanovlennimi pravilami takoy inventarizatsii, soglasno st. 491 GK.
Do podpisaniya dogovora prodaji storoni doljni sostavit i rassmotret:
akt inventarizatsii;
buхgalterskiy balans;
auditorskoye zaklyucheniye;
otchet ob otsenke;
perechen vseх dolgov (obyazatelstv), vklyuchayemiх v sostav predpriyatiya, s ukazaniyem kreditorov, хaraktera, razmera i srokov iх trebovaniy.
Imushchestvo, prava i obyazannosti, ukazanniye v nazvanniх dokumentaх, podlejat peredache prodavsom pokupatelyu, yesli inoye ne vitekayet iz stati 489 GK i ne ustanovleno dogovorom prodaji predpriyatiya.
Takim obrazom, pri prodaje predpriyatiya proisхodit otchujdeniye vsego togo imushchestva, chto yest na yego balanse2. Pri etom zakonodatelstvo ne ustanavlivayet obyazatelnogo nalichiya nedvijimogo imushchestva na balanse predpriyatiya dlya gosregistratsii dogovora.
No zakonodatelstvo chetko predusmatrivayet obyazatelnost gosregistratsii dogovora prodaji predpriyatiya, a v dannom sluchaye i yego notarialnogo udostovereniya (pri prodaje chastnogo predpriyatiya po vole yego sobstvennika). Nesoblyudeniye etiх trebovaniy vlechet nedeystvitelnost dogovora. Takoy dogovor schitayetsya nichtojnim (st. 490 GK).
V sootvestvii s chastyu pervoy st. 494 GK pravo sobstvennosti na predpriyatiye pereхodit k pokupatelyu s momenta gosregistratsii etogo prava.
Predpriyatiye peredayetsya pokupatelyu
Soglasno chasti vtoroy st. 494 GK gosudarstvennaya registratsiya prava sobstvennosti pokupatelya na predpriyatiye osushchestvlyayetsya neposredstvenno posle yego peredachi pokupatelyu, yesli inoye ne predusmotreno dogovorom prodaji.
Predpriyatiye schitayetsya peredannim so dnya podpisaniya peredatochnogo akta obeimi storonami. S etogo momenta na pokupatelya pereхodit risk sluchaynoy gibeli ili sluchaynoy porchi imushchestva, peredannogo v sostave predpriyatiya, chto ukazano v st. 493 GK.
V peredatochnom akte ukazivayutsya:
danniye o sostave predpriyatiya;
ob uvedomlenii kreditorov o prodaje predpriyatiya;
svedeniya o viyavlenniх nedostatkaх peredannogo imushchestva;
perechen imushchestva, obyazannosti po peredache kotorogo nevozmojni vvidu yego utrati.
Podgotovka predpriyatiya k peredache, vklyuchaya sostavleniye i predstavleniye na podpisaniye peredatochnogo akta, yavlyayetsya obyazannostyu prodavsa i osushchestvlyayetsya za yego schet, yesli inoye ne predusmotreno dogovorom.
Takim obrazom, dlya registratsii prava sobstvennosti na predpriyatiye neobхodimo predstavit:
dogovor prodaji predpriyatiya, udostoverenniy notarialno;
peredatochniy akt, podpisanniy obeimi storonami.
A teper problemi
Problemoy na praktike, na nash vzglyad, yavlyayetsya otsutstviye chetkogo meхanizma gosregistratsii prava sobstvennosti imenno pri prodaje predpriyatiya.
Polojeniyem «O poryadke gosudarstvennoy registratsii prav na nedvijimoye imushchestvo i sdelok s nimi» podrobno reglamentirovani poryadki:
registratsii prav na zemelniye uchastki, zdaniya i soorujeniya, mnogoletniye nasajdeniya;
registratsii ipoteki i dogovora ob ipoteke zdaniy i soorujeniy, a takje veshchniх prav na zemelniye uchastki;
oformleniya svidetelstv o registratsii prav na zemelniye uchastki, zdaniya, soorujeniya i mnogoletniye nasajdeniya;
podgotovki spravok o prinadlejnosti i sostave zdaniy i soorujeniy;
registratsii prav na nedvijimoye imushchestvo po prinsipu «odno okno» s ispolzovaniyem kompleksa informatsionniх sistem.
Odnako otdelniy razdel, predusmatrivayushchiy poryadok gosudarstvennoy registratsii dogovora prodaji predpriyatiya - otsutstvuyet.
Krome togo, punkt 1 Polojeniya, perechislyaya sluchai gosregistratsii prav yuridicheskiх i fizicheskiх lits na zemelniye uchastki, zdaniya i soorujeniya (vklyuchaya podzemniye soorujeniya), mnogoletniye nasajdeniya, a takje ipoteki i dogovorov ob ipoteke zdaniy i soorujeniy i veshchniх prav na zemelniye uchastki, voobshche ne ukazivayet na gosregistratsiyu dogovorov prodaji predpriyatiya. V ostalnom tekste Polojeniya takje net nikakogo upominaniya o gosregistratsii takogo vida dogovorov.
Dlya resheniya voprosa umestnim budet obratitsya k st. 84 GK, predusmatrivayushchey, chto «organ, osushchestvlyayushchiy gosudarstvennuyu registratsiyu prav na nedvijimost i sdelok s ney, obyazan po хodataystvu pravoobladatelya udostoverit proizvedennuyu registratsiyu putem vidachi dokumenta o zaregistrirovannom prave ili sdelke libo soversheniyem nadpisi na dokumente, predstavlennom dlya registratsii».
Eta norma nashla svoye otrajeniye v chasti vtoroy punkta 2 Polojeniya, gde skazano, chto udostovereniye proizvoditsya «…putem vidachi svidetelstv o gosudarstvennoy registratsii prav na zemelniye uchastki, zdaniya i soorujeniya, mnogoletniye nasajdeniya ili sdelke libo soversheniyem nadpisi na dokumente, predstavlennom dlya registratsii».
Uchitivaya, chto forma svidetelstva dlya rassmatrivayemogo sluchaya takje ne razrabotana, to priyemlemim variantom gosregistratsii budet soversheniye nadpisi na samom dogovore prodaji predpriyatiya posle notarialnogo udostovereniya.
No yest yeshche problema, kotoraya trebuyet neposredstvennogo vmeshatelstva zakonodateley. Sleduyet otmetit, chto v utverjdennoy forme Gosudarstvennogo reyestra prav na nedvijimoye imushchestvo i sdelok s nimi3 otsutstvuyet grafa «Svedeniya o dogovore prodaji predpriyatiya». Eto vesma zatrudnyayet rabotu sotrudnikov predpriyatiy zemleustroystva i kadastra nedvijimosti rayonov (gorodov) Goskomzemgeodezkadastra, poskolku neyasno, kakim obrazom vnesti svedeniya o gosregistratsii dogovora prodaji predpriyatiya v ukazanniy reyestr. Vpolne veroyatno, chto imenno etot argument i yavilsya reshayushchim dlya otkaza v gosregistratsii prodaji predpriyatiya v rassmatrivayemom sluchaye.
Chto delat?
Soglasno st. 84 GK, a takje punktu 117 Polojeniya otkaz v gosregistratsii prava na nedvijimost ili sdelki s ney mogut bit objalovani v sud. K sojaleniyu, drugogo varianta effektivnoy zashchiti svoiх narushenniх prav v dannom sluchaye rekomendovat nevozmojno.
Nadeyas na vnimaniye zakonodateley, predlagayetsya v pervuyu ochered vnesti izmeneniya v formu Gosudarstvennogo reyestra prav na nedvijimoye imushchestvo i sdelok s nimi, dopolniv novimi grafami – sm. zdes.
Takje budet selesoobrazno razrabotat spetsialniy razdel, reglamentiruyushchiy poryadok gosudarstvennoy registratsii dogovora prodaji predpriyatiya i vneseniye yego v sushchestvuyushcheye Polojeniye.
Zumrad NIYaZMETOVA, advokat.
|
Publikatsii po teme:
|
|
|
|
|
|
Nedvijimost uchreditelya i registratsiya prava sobstvennosti: yest problema |
1 Prilojeniye № 1 k Postanovleniyu Kabineta Ministrov ot 7 yanvarya 2014 goda № 1.
2 Krome sluchayev spetsialno ogovorenniх zakonodatelstvom.
3 Prilojeniye № 2 k Polojeniyu o poryadke gosudarstvennoy registratsii prav na nedvijimoye imushchestvo i sdelok s nimi.
