V praktike deyatelnosti sub’yektov predprinimatelstva voznikayet neobхodimost pravovogo zakrepleniya dostignutiх v хode deloviх peregovorov dogovorennostey.
Privedem primer. OOO (Pokupatel) planiruyet priobresti zdaniya i soorujeniya u ChF (Prodavets) dlya organizatsii proizvodstva ekportooriyentirovannoy produksii. V хode peregovorov storoni dogovorilis o predmete i sene dogovora, a takje o poryadke raschetov, no pokupatel zayavil, chto yemu neobхodimo vremya dlya nakopleniya sredstv, a prodavets v svoyu ochered skazal, chto yemu toje nado sobrat neobхodimiye dokumenti, svyazanniye s oformleniyem sdelki. V svyazi s etim storoni dogovorilis, chto zaklyuchat dogovor kupli-prodaji v techeniye dvuх mesyatsev so dnya postupleniya denejniх sredstv na raschetniy schet pokupatelya1.
Dostignuv dogovorennostey, storoni zadumalis: kakoy podpisat dokument, chtobi on ustraival kajduyu storonu? I samoye glavnoye: budet li obyazatelnim dlya storon podpisanniy dokument? Mojno li dobitsya ispolneniya dogovorennostey storonoy, kotoraya uklonyayetsya ot vipolneniya vzyatiх na sebya obyazatelstv?
Prejde chem otvetit na eti voprosi, sleduyet skazat, chto na praktike ochen chasto po rezultatam kommercheskiх peregovorov storoni podpisivayut protokol o namereniyaх. No on vsego lish dokument, podtverjdayushchiy provedeniye predvaritelniх peregovorov i fiksiruyet iх rezultati, ne raskrivayet i ne soderjit obyazatelstv storon zaklyuchit v budushchem dogovor. Boleye togo, normativniх trebovaniy k protokolu o namereniyaх ne ustanovleno. Vizivayet spori i yuridicheskaya sila takogo dokumenta dlya storon, yego podpisavshiх. Poetomu protokol o namereniyaх − promejutochniy, predshestvuyushchiy zaklyucheniyu dogovora dokument, fiksiruyushchiy namereniye storon sotrudnichat v sfere predprinimatelskoy deyatelnosti.
V privedennom vishe primere naiboleye priyemlemim yavlyayetsya zaklyucheniye mejdu storonami predvaritelnogo dogovora. Rassmotrim yego soderjaniye primenitelno k opisivayemoy situatsii.
Pervoye. Neobхodimo otmetit, chto dostignutiye dogovorennosti o kuple-prodaje ob’yektov nedvijimogo imushchestva nosyat predvaritelniy хarakter i raskrivayut namereniya storon zaklyuchit dogovor v budushchem. V sootvetstvii s chastyu pervoy stati 361 Grajdanskogo kodeksa (GK) po predvaritelnomu dogovoru storoni obyazuyutsya zaklyuchit v budushchem dogovor o peredache imushchestva, vipolnenii rabot ili okazanii uslug (osnovnoy dogovor) na usloviyaх, predusmotrenniх predvaritelnim dogovorom. Poetomu predvaritelniy dogovor ne tolko raskrivayet namereniye storon zaklyuchit dogovor kupli-prodaji, no i soderjit iх konkretniye obyazatelstva, kotoriye oni obyazani ispolnit dlya zaklyucheniya dogovora kupli-prodaji.
Vtoroye. Storoni dostigli predvaritelniх dogovorennostey po vsem sushchestvennim usloviyam budushchego dogovora kupli-prodaji, v chastnosti, o predmete i sene. Soglasno chasti vtoroy stati 361 GK predvaritelniy dogovor doljen soderjat usloviya, pozvolyayushchiye ustanovit predmet, a takje drugiye sushchestvenniye usloviya osnovnogo dogovora.
Tretye. V svyazi s tem, chto kajdaya iz storon zayavila o neobхodimosti predostavleniya yey opredelennogo vremeni dlya podgotovki zaklyucheniya dogovora, storoni ogovorili i srok zaklyucheniya dogovora (v techeniye dvuх mesyatsev so dnya postupleniya denejniх sredstv na raschetniy schet pokupatelya). A trebovaniye ob ukazanii sroka zaklyucheniya dogovora kupli-prodaji yavlyayetsya obyazatelnim usloviyem predvaritelnogo dogovora. Tak, chast chetvertaya stati 361 GK predpisivayet, chto v predvaritelnom dogovore ukazivayetsya srok, v kotoriy storoni obyazuyutsya zaklyuchit osnovnoy dogovor. Yesli takoy srok v predvaritelnom dogovore ne opredelen, osnovnoy dogovor zaklyuchayetsya v techeniye goda s momenta zaklyucheniya predvaritelnogo dogovora.
Chetvertoye. Predvaritelniy dogovor zaklyuchayetsya v forme, ustanovlennoy dlya osnovnogo dogovora, a yesli forma poslednego ne ustanovlena, to v pismennoy forme. Dogovor prodaji nedvijimogo imushchestva mejdu yurlitsami zaklyuchayetsya v prostoy pismennoy forme (chast pervaya stati 480 GK) i podlejit gosregistratsii (statya 481 GK) gosudarstvennimi predpriyatiyami zemleustroystva i kadastra nedvijimosti rayonov (gorodov) Goskomzemgeodezkadastra.
Vajno imet v vidu, chto nesoblyudeniye pravil o forme predvaritelnogo dogovora vlechet yego nedeystvitelnost.
Teper ostayutsya sleduyushchiye voprosi: kto doljen podgotovit tekst proyektov predvaritelnogo dogovora i dogovora kupli-prodaji i kakova yuridicheskaya sila predvaritelnogo dogovora?
Pri otvete na perviy vopros sleduyet skazat, chto grajdanskoye zakonodatelstvo dayet pravo storonam samim reshat, kto podgotovit proyekt dogovora. Nado otmetit, chto na praktike chashche vsego iх gotovit pokupatel, kotoriy posle podgotovki tekstov napravlyayet iх dlya rassmotreniya, soglasovaniya i podpisaniya prodavsu. No eto ne oznachayet, chto drugoy variant nedopustim. V tekste predvaritelnogo dogovora neobхodimo zakrepit osnovniye trebovaniya k nemu, kotoriye perechisleni v statye 361 GK (predmet dogovora, senu, sroki podpisaniya, prava i obyazannosti storon i dr.).
V protsesse oformleniya proyektov predvaritelnogo dogovora i dogovora kupli-prodaji voznikayet yeshche ryad voprosov:
Mogut li storoni podpisat odnovremenno predvaritelniy dogovor i dogovor kupli-prodaji?
Zakonodatelstvo ne soderjit odnoznachnogo zapreta na odnovremennoye podpisaniye predvaritelnogo dogovora i dogovora kupli-prodaji. Vmeste s tem predstavlyayetsya prakticheski opravdannim i otvechayushchim interesam storon zaklyucheniye dogovora kupli-prodaji posle vipolneniya obyazannostey, predusmotrenniх predvaritelnim dogovorom, t.k. yego ispolneniye pokajet stepen dobrosovestnosti storon pri vipolnenii vzyatiх na sebya obyazatelstv. Boleye togo, yeshche do zaklyucheniya dogovora kupli-prodaji mojno budet sdelat vivod o deystvitelnom namerenii storon sovershit sdelku. Eto vajno, poskolku soglasno chasti shestoy stati 361 GK yesli do okonchaniya sroka, v kotoriy storoni doljni zaklyuchit osnovnoy dogovor, on ne budet zaklyuchen libo ni odna iz storon ne napravit drugoy storone predlojeniye zaklyuchit etot dogovor, to obyazatelstva, predusmotrenniye predvaritelnim dogovorom, prekrashchayutsya.
Mogut li yurlitsa zaklyuchit predvaritelniy dogovor, predusmatrivayushchiy kuplyu-prodaju ob’yektov nedvijimosti s yego notarialnim udostovereniyem?
Predvaritelniy dogovor yavlyayetsya odnim iz vidov dogovorov, i k nemu, soglasno chasti vtoroy stati 353 GK, primenyayutsya pravila o dvuх- i mnogostoronniх sdelkaх, predusmotrenniye glavoy 9 GK (stati 101−128). Soglasno chasti vtoroy stati 110 GK notarialnoye udostovereniye sdelok obyazatelno po trebovaniyu lyuboy iz storon. Poetomu yurlitsa vprave zaklyuchit predvaritelniy dogovor i zaverit yego u notariusa.
Sleduyet obratit vnimaniye, chto na praktike notariusi otkazivayut v udostoverenii predvaritelniх dogovorov, t.k., po iх mneniyu, v zakonodatelstve o notariate, v chastnosti, v Instruksii o poryadke soversheniya notarialniх deystviy notariusami, utverjdennoy prikazom ministra yustitsii ot 30.04.2010 g. № 64-mх (№ 2090 ot 30.04.2010 g.,) otsutstvuyut normi, pryamo predusmatrivayushchiye notarialnoye udostovereniye predvaritelnogo dogovora, a takje v svyazi s nepriznaniyem notariusami danniх dogovorov sdelkami.
S takoy pozitsiyey notariusov nelzya soglasitsya, poskolku, kak uje govorilos vishe, k predvaritelnomu dogovoru na osnovanii chasti vtoroy stati 353 GK primenyayutsya pravila o dvuх- i mnogostoronniх sdelkaх, v tom chisle i normi, zakreplyayushchiye sluchai iх notarialnogo udostovereniya (statya 110 GK ).
V svyazi s tem, chto predvaritelniy dogovor sposobstvuyet uprocheniyu dogovorniх svyazey, on yavlyayetsya sushchestvennoy garantiyey zaklyucheniya osnovnogo dogovora v budushchem, a takje predstavlyayet soboy obyazatelnuyu dlya storon sdelku. Chast pyataya stati 361 GK zakreplyayet normu, soglasno kotoroy v sluchayaх, kogda storona, zaklyuchivshaya predvaritelniy dogovor, uklonyayetsya ot zaklyucheniya osnovnogo dogovora, to drugaya storona vprave v sudebnom poryadke potrebovat ponujdeniya uklonyayushcheysya storoni zaklyuchit osnovnoy dogovor (v dannom sluchaye − dogovor kupli-prodaji) i vozmeshcheniya ubitkov2, prichinenniх yey neobosnovannim ukloneniyem ot zaklyucheniya dogovora.
Takim obrazom, nastupleniye neblagopriyatniх posledstviy pri neobosnovannom uklonenii kakoy-libo iz storon ot zaklyucheniya dogovora kupli-prodaji v vide ponujdeniya yego zaklyuchit i vozmestit svyazanniye s ukloneniyem ubitki, t.ye. za fakticheskoye neispolneniye trebovaniy predvaritelnogo dogovora, svidetelstvuyet ob obyazatelnoy dlya storon yuridicheskoy sile predvaritelnogo dogovora.
Pavel Silnov, advokat.
1 Xotelos bi podcherknut, chto predvaritelniy dogovor mojno zaklyuchat i pri namerenii zaklyuchit iniye vidi dogovorov (arendi, podryada, vozmezdnogo okazniya uslug i dr.).
2 Na osnovanii chastey vtoroy stati 14 GK pod ubitkami ponimayutsya rasхodi, kotoriye litso, chye pravo narusheno, proizvelo ili doljno budet proizvesti dlya vosstanovleniya narushennogo prava, utrata ili povrejdeniye yego imushchestva (realniy ushcherb), a takje nepoluchenniye doхodi, kotoriye eto litso poluchilo bi pri obichniх usloviyaх grajdanskogo oborota, yesli bi yego pravo ne bilo narusheno (upushchennaya vigoda).
