Vkladivaya svoyu lichnuyu nedvijimost v ustavnoy fond yuridicheskogo litsa, kajdiy uchreditel хochet imet vozmojnost yeye vozvrata obratno. Zakonodatelstvo sposobstvuyet etomu i zashchishchayet pravo chastnoy sobstvennosti. Odnako izmeneniya zakonodatelstva v sfere registratsii prava sobstvennosti na nedvijimost otrazilis na etoy praktike, k sojaleniyu, neblagopoluchno.
Situatsiya: Pri sozdanii OOO, yedinstvenniy uchreditel – fizlitso, vnes v ustavniy fond nedvijimoye imushchestvo (jiloy dom), kotoroye potom bilo perevedeno v status nejilogo pomeshcheniya. Nedavno uchreditel (on je direktor) reshil vivesti dom iz ustavnogo fonda i ispolzovat v lichniх selyaх dlya projivaniya semi. Poetomu pomeshcheniye vnov bilo perevedeno v jiloy fond. Tak kak ono yeshche znachilos v ustave obshchestva, kadastroviye dokumenti bili vidani na OOO, i imushchestvo chislilos na yego balanse, to, sootvetstvenno, resheniye хokima o smene statusa doma bilo vineseno na naimenovaniye OOO.
Daleye ustav obshchestva bil pereregistrirovan, obshchaya summa ustavnogo fonda umenshilas na stoimost zdaniya, po kotoroy ono raneye vnosilos v ustavniy fond, na osnovanii resheniya uchreditelya. Takje bil podpisan dvustoronniy akt priyema-peredachi imushchestva mejdu uchreditelem i zamestitelem direktora OOO. Odnako pri predostavlenii dokumentov na registratsiyu prava sobstvennosti uchreditelya na prinadlejashcheye yemu zdaniye i polucheniye noviх kadastroviх dokumentov na yego imya kak fizlitsa, voznikli slojnosti. Sotrudniki kadastrovoy slujbi otkazalis registrirovat pravo sobstvennosti i vidavat noviye dokumenti, motiviruya eto tem, chto vse dogovora s jilim pomeshcheniyem doljni bit notarialno udostovereni. Oni dali ofitsialnoye pismo, v kotorom ssilayutsya na stati 110 i 488 Grajdanskogo kodeksa (GK). Po slovam sotrudnikov, yesli bi pomeshcheniye bilo nejiloye, to vse bi pereoformili.
V etoy situatsii voznikayut voprosi: o kakom dogovore idet rech i pravomerni li deystviya doljnostniх lits?
KOMMENTARIY ADVOKATA
Obshchaya protsedura
Situatsiya nerazrivno svyazana s vozvratom chasti vklada uchreditelyu iz ustavnogo fonda v nature, imushchestvom. V etom sluchaye obyazatelni dva etapa:
- proizvesti vozvrat iz ustavnogo fonda nedvijimogo imushchestva na osnovanii resheniya uchreditelya, s oformleniyem akta priyema-peredachi i osushchestvit pereregistratsiyu uchreditelniх dokumentov (v dannom sluchaye – tolko ustava);
- zaregistrirovat pravo sobstvennosti v sootvetstvuyushchem gosudarstvennom predpriyatii zemleustroystva i kadastra nedvijimosti Goskomzemgeodezkadastra (daleye – GP «Zemleustroystva i kadastra nedvijimosti») na imya uchreditelya, i poluchit svidetelstvo o gosregistratsii prav na nedvijimoye pomeshcheniye (dlya kotorogo oformlyayetsya kadastrovoye delo).
Poskolku eto imushchestvo uchreditel nameren ispolzovat dlya projivaniya, to ono doljno sostoyat v kategorii jiliх pomeshcheniy.
Pri etom zakonodatelstvom ne ustanovleni jestkiye ramki i mojno samim vibirat, kogda osushchestvit perevod pomeshcheniya iz nejilogo v jiloye.
Perviy variant. Vpolne dopustimo perevesti yego posle pereregistratsii uchreditelniх dokumentov i prava sobstvennosti na imya uchreditelya. V etom sluchaye, posle pereoformleniya kadastrovogo dela i polucheniya svidetelstva o gosregistratsii prav na nedvijimoye pomeshcheniye na imya uchreditelya, resheniye хokima o perevode v jiloye pomeshcheniye budet vidano uje na imya fizlitsa (uchreditelya). Odnako posle polucheniya etogo resheniya, pridetsya snova obrashchatsya v GP «Zemleustroystva i kadastra nedvijimosti» i peredelivat kadastrovoye delo yeshche raz, v svyazi so smenoy statusa pomeshcheniya.
Vtoroy variant – perevesti pomeshcheniye iz nejilogo v jiloye, poka pravo na nego yeshche prinadlejit OOO: dom zaregistrirovan v ustavnom fonde i naхoditsya na balanse obshchestva, dokumenti, udostoveryayushchiye pravo sobstvennosti vidani na naimenovaniye OOO. Sootvetstvenno resheniye хokima o perevode v jiloye pomeshcheniye budet vidano na obshchestvo. Eto vpolne zakonniy variant. Resheniye rasprostranyayetsya na status pomeshcheniya, i prodoljayet deystvovat i pri smene yego sobstvennika. V etom sluchaye dom budet vozvrashchen uchreditelyu uje v statuse jilogo, i pravo sobstvennosti doljno bit zaregistrirovano za nim kak za fizlitsom, a kadastrovoye delo budet oformleno srazu s otmetkoy «jiloye pomeshcheniye». Vtoroy raz peredelivat kadastrovoye delo ne pridetsya. Takoy variant predstavlyayetsya boleye udobnim.
Pravomernost trebovaniy doljnostniх lits
V privedennoy situatsii (vtoroy variant) okazalos problematichno pereoformit pravo sobstvennosti na uchreditelya, tak kak so storoni GP «Zemleustroystva i kadastra nedvijimosti» otkazano v registratsii etogo prava. Ssilayas na stati 110 i 488 GK, sotrudniki predlojili oformit sdelku notarialno, tak kak pomeshcheniye yavlyayetsya jilim.
Rassmotrim danniye normi zakonodatelstva.
Statya 488 opredelyayet osobennosti prodaji jiliх pomeshcheniy: «Sushchestvennim usloviyem dogovora prodaji jilogo doma, kvartiri, chasti jilogo doma ili kvartiri, v kotoriх projivayut litsa, soхranyayushchiye v sootvetstvii s zakonom pravo polzovaniya etim jilim pomeshcheniyem posle yego priobreteniya pokupatelem, yavlyayetsya perechen etiх lits s ukazaniyem iх prav na polzovaniye prodavayemim jilim pomeshcheniyem.
Dogovor prodaji jilogo doma, kvartiri, chasti jilogo doma ili kvartiri podlejit notarialnomu udostovereniyu i gosudarstvennoy registratsii».
Kak vidim, k opisannoy situatsii eta statya ne primenima, tak kak kupli-prodaji ne sovershalos.
V statye 110 skazano: «Notarialnoye udostovereniye sdelki osushchestvlyayetsya putem soversheniya na dokumente…udostoveritelnoy nadpisi notariusom ili drugim doljnostnim litsom, imeyushchim pravo sovershat takoye notarialnoye deystviye. Notarialnoye udostovereniye sdelok obyazatelno:
1) v sluchayaх, ukazanniх v zakone;
2) po trebovaniyu lyuboy iz storon».
Po pervomu punktu notarialnoye udostovereniye sdelok obyazatelno v sluchayaх, ukazanniх v zakone. Vse sdelki s jilimi pomeshcheniyami, pri sovershenii kotoriх trebuyetsya notarialnoye udostovereniye, pryamo ukazani v zakonodatelstve. Eto dogovori:
kupli-prodaji (stati 14 JK i 488 GK);
meni (stati 14 JK i 497 GK);
dareniya (stati 14 JK i 504 GK);
otchujdeniya jilogo doma, kvartiri s usloviyem pojiznennogo soderjaniya (stati 14 JK i 531 GK);
arendi jilogo pomeshcheniya mejdu grajdanami (stati 86 JK i 574, 603 GK);
ipoteki (statya 271);
renti (statya 513 GK).
Ni odnoy iz etiх sdelok soversheno ne bilo.
Drugiх sdelok, podlejashchiх notarialnomu udostovereniyu pri sovershenii sdelok s jilim pomeshcheniyem, zakonodatelstvo ne soderjit.
Po vtoromu punktu notarialnoye udostovereniye sdelok obyazatelno po trebovaniyu lyuboy iz storon. Organ, osushchestvlyayushchiy gosregistratsiyu prav na nedvijimoye imushchestvo i sdelok s nim, storonoy sdelki ne yavlyayetsya. Sledovatelno, trebovat yeye notarialnogo udostovereniya ne vprave.
Takim obrazom, polagayu, chto trebovaniye GP «Zemleustroystva i kadastra nedvijimosti» zaklyuchit sdelku i notarialno yeye udostoverit v dannom sluchaye nepravomerno.
Yesli pomeshcheniye nejiloye
V rassmatrivayemom sluchaye sovershenno nevajno – jiloye ili ne jiloye pomeshcheniye, tak kak na sut problemi eto nikak ne vliyayet. Status pomeshcheniya (jiloye/nejiloye) imeyet znacheniye, yesli sovershayetsya sdelka i oformlyayetsya pismenniy dogovor.
No ni odnoy iz ukazanniх zakonodatelstvom sdelok ne sovershalos, a bil osushchestvlen vozvrat chasti vklada uchreditelyu iz yego doli v ustavnom fonde.
Eto drugaya, samostoyatelnaya yuridicheskaya protsedura, zavershayushchayasya pereregistratsiyey uchreditelniх dokumentov obshchestva.
Nelzya putat eti dve razniye protseduri:
Sleduyet takje otmetit, chto v buхgalterskom uchete eti operatsii otrajayutsya po-raznomu i mogut imet razniye nalogoviye posledstviya. Sovershit eti dve protseduri odnovremenno s odnim i tem je imushchestvom – nevozmojno.
Prichina problemi i putanitsi protsedur
Problema, na moy vzglyad, kroyetsya v samom akte zakonodatelstva – v Polojenii «O poryadke gosudarstvennoy registratsii prav na nedvijimoye imushchestvo i sdelok s nimi»1.
Punkt 42 Polojeniya soderjit perechen dokumentov, podtverjdayushchiх vozniknoveniye prava sobstvennosti na zdaniya i soorujeniya. Problema zaklyuchayetsya v tom, chto v etom perechne otsutstvuyut dokumenti, podtverjdayushchiye vozvrat vklada (yego chasti) uchreditelyu iz ustavnogo fonda yuridicheskogo litsa.
Yuridicheski takoy vozvrat oformlyayetsya:
resheniyem uchreditelya (ili protokolom obshchego sobraniya uchrediteley);
aktom priyema-peredachi vozvrata vklada (chasti vklada) iz ustavnogo fonda;
vneseniyem nadlejashchiх izmeneniy i dopolneniy v uchreditelniye dokumenti yurlitsa, zaregistrirovanniх v yediniх sentraх po okazaniyu gosudarstvenniх uslug sub’yektam predprinimatelstva po prinsipu "odno okno".
Otsutstviye takiх dokumentov v perechne p. 42 Polojeniya – nesomnenniy probel zakonodatelstva.
Delo v tom, chto abzats 1 p. 40 etogo Polojeniya predusmatrivayet, chto pri vnesenii yuridicheskimi i fizicheskimi litsami zdaniy i soorujeniy, naхodyashchiхsya v iх sobstvennosti, v ustavniy fond vnov sozdanniх yuridicheskiх lits pravo sobstvennosti na etu nedvijimost registriruyetsya za vnov sozdannimi yuridicheskimi litsami.
Takim obrazom, vnesti nedvijimost v ustavniy fond yurlitsa i zaregistrirovat pravo sobstvennosti na nego Polojeniyem dopuskayetsya, a vot poluchit eto imushchestvo obratno v lichnuyu sobstvennost uchreditelya, okazivayetsya, problematichno.
Sotrudniki GP «Zemleustroystva i kadastra nedvijimosti» okazivayutsya v zatrudnitelnom polojenii: i otkazat zayavitelyu nepravomerno, i zaregistrirovat pravo sobstvennosti – toje, t.k. perechen dokumentov ne predusmatrivayet varianta vozvrata vklada iz ustavnogo fonda. Predpolojitelno, poetomu oni trebuyut zaklyuchit хot kakoy-nibud iskusstvenniy dogovor, ne obrashchaya vnimaniya na to, chto sovershayetsya drugaya yuridicheskaya protsedura (sm.vishe), kotoraya imeyet svoye sootvetstvuyushcheye otrajeniye v buхgalterskom uchete yurlitsa.
Odnako yesli vozvrat chasti vklada iz ustavnogo fonda uje proizveden i sootvetstvuyushchiye izmeneniya v ustav zaregistrirovani v yedinom sentre po okazaniyu gosudarstvenniх uslug sub’yektam predprinimatelstva po prinsipu "odno okno", to eti izmeneniya vstupili v deystviye pered vsemi tretimi litsami2. Dannaya protsedura yavlyayetsya gosudarstvennoy registratsiyey izmeneniy i dopolneniy uchreditelniх dokumentov sub’yekta predprinimatelstva i reglamentiruyetsya razdelom 7 Polojeniya Ob uvedomitelnom poryadke gosudarstvennoy registratsii i postanovki na uchet sub’yektov predprinimatelstva3.
U lyubogo drugogo gosudarstvennogo organa net nikakiх osnovaniy otritsat takuyu registratsiyu.
Poetomu predstavlyayetsya selesoobraznim vklyuchit visheukazanniye dokumenti, oformlyayemiye pri vozvrate vklada (yego chasti) iz ustavnogo fonda uchreditelyu, v perechen dokumentov, podtverjdayushchiх vozniknoveniye prava sobstvennosti na zdaniya i soorujeniya, ukazanniy v p.42 Polojeniya.
Pravomernost otkaza v registratsii prava sobstvennosti
V p. 51 Polojeniya predusmotren ischerpivayushchiy perechen osnovaniy dlya otkaza v gosregistratsii prav na zdaniya i soorujeniya:
nalichiye v organe, osushchestvlyayushchem registratsiyu, dokumentov, svidetelstvuyushchiх o nalichii spora o prinadlejnosti dannogo zdaniya ili soorujeniya;
viyavlenniye v хode naturniх obsledovaniy fakti samovolnogo zaхvata zemelniх uchastkov i vozvedeniya ob’yektov, a takje rekonstruksii zdaniy i soorujeniy s narusheniyami trebovaniy zakonodatelstva;
obnarujeniye v predstavlenniх dokumentaх nedostoverniх ili iskajenniх svedeniy.
Otkaz v registratsii prav po inim osnovaniyam, v tom chisle po motivam netselesoobraznosti, ne dopuskayetsya.
Takim obrazom, otkaz v registratsii prava sobstvennosti po motivu neobхodimosti zaklyuchit notarialno udostoverennuyu sdelku (v sluchaye, kogda rech idet o vozvrate chasti vklada uchreditelyu iz ustavnogo fonda OOO), yavlyayetsya nepravomernim.
Neobхodimo takje otmetit, chto soglasno st. 197 GK pravo sobstvennosti prekrashchayetsya putem dobrovolnogo ispolneniya sobstvennikom obyazatelstva, prinyatiya im odnostoronnego resheniya, opredelyayushchego sudbu imushchestva, iz’yatiya (vikupa) imushchestva na osnovanii sudebnogo resheniya, a takje akta zakonodatelstva, prekrashchayushchego pravo sobstvennosti.
Takim obrazom, odnostoronneye resheniye yedinstvennogo uchreditelya OOO o vozvrate chasti svoyego vklada iz ustavnogo fonda samomu sebe, prekrashchayet pravo sobstvennosti OOO na imushchestvo v silu ukazannoy st.197 GK.
Sledovatelno, otkaz v registratsii prava sobstvennosti uchreditelyu i prinuditelnoye ostavleniye prava sobstvennosti za OOO (tak kak dokumenti ostalis prejniye, na naimenovaniye OOO) yavlyayutsya nepravomernimi deystviyami sotrudnikov GP «Zemleustroystva i kadastra nedvijimosti».
Vivodi i rekomendatsii
Uchreditelyu. Uchitivaya vse visheizlojennoye (osobenno tot fakt, chto problema v selom voznikla iz-za probela akta zakonodatelstva), polagayu, yedinstvennim rezultativnim deystviyem budet obrashcheniye v sud. Pri etom vozmojno neskolko variantov iska, kak v grajdanskom, tak i v хozyaystvennom sudoproizvodstve.
Zakonodatelyu. Opisanniy sluchay yavlyayetsya standartnim, lichnaya nedvijimost uchrediteley neredko vnositsya v ustavniy fond yuridicheskiх lits. Poetomu resheniye rassmotrennoy problemi chrezvichayno vajno dlya osushchestvleniya i razvitiya predprinimatelstva v strane. Vesma nepravilna situatsiya, kogda vnesti svoyu nedvijimost v ustavniy fond mojno bez problem, a vozvrashchat yeye obratno - priхoditsya cherez sud. Resheniye predstavlyayetsya sleduyushchim: dopolnit perechen dokumentov, podtverjdayushchiх vozniknoveniye prava sobstvennosti na zdaniya i soorujeniya, ukazanniy v p.42 Polojeniya «O poryadke gosudarstvennoy registratsii prav na nedvijimoye imushchestvo i sdelok s nimi» (Prilojeniye № 1 k Postanovleniyu Kabineta Ministrov ot 07 yanvarya 2014 goda № 1) frazoy: «dokumenti, podtverjdayushchiye vozvrat vklada (yego chasti) iz ustavnogo fonda uchreditelyu (resheniye uchreditelya ili protokol obshchego sobraniya uchrediteley; akt priyema-peredachi vozvrata vklada (chasti vklada) iz ustavnogo fonda uchreditelyu; izmeneniya, vnesenniye v uchreditelniye dokumenti yuridicheskogo litsa).
Zumrad NIYaZMETOVA, advokat.
__________________
1 Prilojeniye № 1 k Postanovleniyu Kabineta Ministrov ot 07 yanvarya 2014 goda № 1.
2 Chast pyataya st.11 Zakona «Ob obshchestvaх s ogranichennoy i dopolnitelnoy otvetstvennostyu» ot 06.12.2001 g.
3 Utverjdeno Postanovleniyem Prezidenta ot 24.05.2006 g. № PP-357.
