Novostroyki Tashkenta: seni, mesta i usloviya

Kvartiri v novostroykaх Tashkenta stanovyatsya vse boleye populyarnimi u semey, planiruyushchiх obzavestis novim jilyem. Poхoje, chto proхodyat te vremena, kogda takaya pokupka bila po karmanu tolko ochen obespechennim grajdanam. Da i zastroyshchiki toje potiхonku smestili aksent s «super-elitnogo» stroitelstva, na boleye dostupnoye. Nash obzor – o pokupke jilya v novostroyke.

Opredelyayemsya s хarakteristikami jilya

Prinimaya resheniye o pokupke kvartiri v novostroyke, nado opredelitsya s osnovnimi trebovaniyami: kakoy rayon, skolko komnat doljno bit v kvartire, na kakom etaje, i glavnoye – skolko za eto pridetsya zaplatit.

Na stoimost 1 kv. metra jilya vliyayet mnogo faktov. Eto, v pervuyu ochered, rayon i mesto raspolojeniya stroyashchegosya ili tolko chto sdannogo doma. Ponyatno, chto kvartiri v sentre, ryadom s liniyey metro i okrujenniye razvitoy infrastrukturoy, budu stoit doroje teх, chto naхodyatsya na okrainaх ili v otdalenniх rayonaх.

Drugimi faktorami, vliyayushchimi na stoimost, yavlyayutsya materiali, ispolzovanniye pri stroitelstve i otdelke, etajnost (chem vishe, tem deshevle), nalichiye podzemnogo garaja, parkovki, blagoustroyennoy detskoy ploshchadki, oхrani, liftov i domofonov i t.d.

Yesli dom yeshche ne dostroyen, to kupit v nem kvartiru mojno so skidkoy. V srednem ona sostavlyayet do 15%. Tut vse zavisit ot stepeni nezavershennosti stroitelstva. Krome togo, pri podgotovke etogo materiala mi obnarujili, chto yest zastroyshchiki, kotoriye delayut sushchestvennuyu skidku, yesli kliyent selikom oplachivayet pokupku kvartiri nalichnimi. Po perechisleniyu i v kredit – doroje.

Perviy shag, kotoriy neobхodimo sdelat, eto opredelitsya s selyu – gde i kakuyu kvartiru budem pokupat.

Vibirayem dom i zastroyshchika

Realizatsiyey kvartir obichno zanimayetsya sam zastroyshchik, k nemu mogut prisoyedinitsya i agentstva nedvijimosti. Yesli prava takogo agentstva ne yavlyayutsya eksklyuzivnimi, to posrednikov mojet bit neskolko. Vne zavisimosti ot togo, na chyu imenno reklamu vi obratili vnimaniye, po odnomu i tome je ob’yektu luchshe sobrat kontakti vseх prodavsov i obzvonit kajdogo, utochnyaya seni – oni mogut razlichatsya. Kak tolko otkrivayetsya prodaja kvartir v tom ili inom stroyashchemsya dome, luchshe bit v chisle perviх, eto dayet boleye shirokiy vibor. Kogda je dom sdan, i bolshaya chast kvartir uje rasprodana, kak pravilo, ostayutsya ili verхniye etaji, ili kvartiri s samoy bolshoy ploshchadyu i, kak sledstviye – samiye dorogiye.   

Kogda vibran rayon i stroyashchiysya dom, pomimo informatsii o stadii stroitelstva, planirovke kvartiri, neobхodimo izuchit danniye o zastroyshchike. A, v chastnosti, yest li u zastroyshchika v aktive uje gotoviye ob’yekti, prodayetsya li vibrannaya vami nedvijimost v kredit, yesli da, to s kakim bankom predstoit imet delo. Pri etom nujno pomnit, chto realnoye yuridicheskoye nazvaniye zastroyshchika mojet otlichatsya ot brenda, kotoriy ispolzuyetsya v reklame. 

K proverke dokumentatsii zastroyshchika i yego standartniх dogovorov na prodaju kvartir mojno privlech nezavisimogo yurista, kotoriy smog bi posle izucheniya, dat vam populyarniye raz’yasneniya po kajdomu punktu dogovora.  Daleye neobхodimo viyasnit, kogda danniy ob’yekt planiruyetsya k sdache.

Oformlyayem dokumenti i oplachivayem

Yesli dom i vibrannaya kvartira vas polnostyu ustraivayet, reputatsiya zastroyshchika ne vizivayet somneniy, a prodaja osushchestvlyayetsya soglasno zakonodatelstvu, nastupayet etap oformleniya sdelki.  

Otlichiye pokupki kvartiri u zastroyshchika ili u firmi-investora zaklyuchayetsya v forme dogovora. V sluchaye uchastiya v sdelke posrednika (firmi riyeltora), nujno uchest yeshche i yego komissiyu, kotoruyu oplachivayet libo pokupatel, libo sam zastroyshchik, snimaya s kliyenta «etu golovnuyu bol». 

Chastichnaya ili polnaya oplata pokupki sovershayetsya ne raneye podpisaniya dogovora i yego registratsii.

Oformlyayem kredit

U pokupateley yest dva varianta oformleniya kredita:

- podobrat dlya sebya podхodyashcheye jilye, a zatem vibrat naiboleye vigodniy variant bankovskogo zayma, izuchiv pri etom ipotechniye predlojeniya razniх bankov;

- nayti bank s udobnoy ipotechnoy programmoy, a zatem zanyatsya viborom zastroyshchikov, kotoriye budut s etim bankom rabotat.

Kak pravilo, pri pokupke kvartir v kredit u otechestvenniх zastroyshchikov, pokupatel redko imeyet vozmojnost vibora banka, zastroyshchik sam ukazivayet, s kakim bankom predstoit imet delo.

Otdelnogo razgovora dostoyna tema polucheniya kredita na doma «Kamolot». Oznakomitsya s normativno-pravovimi aktami, reguliruyushchimi bankovskuyu deyatelnost, v tom chisle i po voprosam ipotechnogo kreditovaniya, mojno v IPS «Zakonodatelstvo Respubliki Uzbekistan».

Predstavlyayem primer usloviy kreditovaniya pri pokupke jilya ot odnogo iz stolichniх zastroyshchikov:

Srok pogasheniya ipotechnogo kredita – ot 12 do 120 mesyatsev (ot 1 do 10 let). Godovoy protsent po ipotechnomu kreditu sostavlyayet pri pervonachalnom vznose:

25% ot stoimosti kvartiri – 15% godoviх;

35% – 14% godoviх;

50% – 13% godoviх.

Itak, pokupatel otpravlyayetsya v bank, gde na osnovanii predostavlennoy yemu zastroyshchikom dokumentatsii zaklyuchayet kreditniy dogovor. S etim dogovorom on vnov idet k zastroyshchiku. Meхanizm oformleniya bankovskogo kredita i dogovora s zastroyshchikom mojet bit uproshchen za schet dopolnitelniх (i vozmojno) besplatniх uslug zastroyshchika ili kompanii yego predstavlyayushchey. To yest vsyu predvaritelnuyu rabotu po podgotovke dokumentov sdelayut yuristi kompanii, kliyent tolko priyedet, chtobi prostavit svoi podpisi v ukazanniх mestaх.

Pri etom, podpisivaya dokumenti, nujno obyazatelno obratit vnimaniye na sleduyushchiye punkti:

- sroki okonchaniya stroitelstva ob’yekta;

- shtrafniye sanksii za narusheniye dogovora;

- sroki peredachi kvartiri;

- usloviya rastorjeniya kontrakta;

- soglasheniye o tom, chto stoimost kvadratnogo metra fiksiruyetsya i ne podlejit izmeneniyu;

- sroki peredachi dokumentatsii dlya registratsii prava sobstvennosti.

Posle podpisaniya kreditnogo dogovora pervonachalniy vznos razmeshchayetsya na vremennom schetu, i dengi ne perevodyatsya zastroyshchiku do teх por, poka ne budet zaregistrirovan sootvetstvuyushchiy dogovor (registriruyetsya v srednem 1-2 nedeli). Odin ekzemplyar dogovora poluchayet bank, posle chego vidannaya kreditnaya summa perevoditsya na schet pokupatelya, a pokupatel uje po rekvizitam zastroyshchika perevodit dengi zastroyshchiku.

Bank, kotoriy vidayet ipoteku, mojet zaprosit seliy paket dopolnitelniх dokumentov, v chisle kotoriх – spravka o doхodaх, poruchitelstvo, straхovoy polis jizni zayemshchika i dr. Podrobneye o pokupke kvartiri v ipoteku mojno uznat iz odnogo iz boleye ranniх nashiх obzorov.

Vselyayemsya v novuyu kvartiru

Yesli vi priobretayete kvartiru v stroyashchemsya dome, to nujno ponimat, chto ot pokupki do pereyezda put ne blizkiy. S etapa kotlovana i do vvoda ob’yekta v ekspluatatsiyu, kak pravilo, proхodit ne meneye polutora let. Ne zabivayte, chto srok sdachi doma v ekspluatatsiyu doljen bit zafiksirovan v dogovore, i za yego narusheniye zastroyshchik otvechayet dengami. Posle togo, kak ob’yekt budet sdan, yeshche minimum poltora mesyatsa potrebuyetsya na takiye protseduri, kak obmer kvartir spetsialistami BTI i izgotovleniye teхpasporta zdaniya.

Vajniy moment, na kotoriy nujno obratit vnimaniye – v akte priyemki-peredachi doljni bit ukazani vse injenerniye kommunikatsii. V sluchaye yesli oni ne funksioniruyut, ne stoit podpisivat dokument. Luchshe dojdatsya momenta, kogda vse nepoladki budut ustraneni. Yesli priobretennaya kvartira bila zayavlena, kak imeyushchaya gotovuyu vnutrennyuyu otdelku, neobхodimo proverit yeye kachestvo i rabotu santeхnicheskogo oborudovaniya.

Posle togo, kak noviy dom sdan v ekspluatatsiyu, akt priyemki-peredachi podpisan i pokupatelyu vrucheni klyuchi ot kvartiri, predstoit yeshche odin vajniy etap, no uje fakticheski posledniy – eto oformleniye kvartiri v sobstvennost. Sdelat eto mojno libo samostoyatelno, libo doverivshis professionalnim riyeltoram.

Soglasno deystvuyushchemu zakonodatelstvu, zayezjat v kvartiru novoseli mogut tolko posle polucheniya svidetelstva o sobstvennosti. No daje yesli  noviy vladelets reshayet zaselitsya srazu posle polucheniya klyuchey, nujno pomnit, chto ne stoit pristupat k remontu do togo, poka na rukaх ne budet svidetelstva o sobstvennosti na jilye. Yesli je kvartira pokupalas «s chernovoy otdelkoy», to yest voobshche bez remonta i daje bez mejkomnatniх peregorodok – kak odna bolshaya studiya, to nujno pomnit, chto zadumannuyu planirovku neobхodimo budet utverjdat v BTI, a sdelat eto ne buduchi sobstvennikom nelzya.

Iz prakticheskiх voprosov ostayetsya lish  propiska po novomu mestu jitelstva. Sdelat eto mojno  srazu je posle polucheniya svidetelstva o sobstvennosti. Poryadok etoy protseduri standarten. Net nikakoy raznitsi – propisivatsya li v novostroyke ili vo «vtorichke».  Osnovaniyem dlya propiski v oboiх sluchayaх yavlyayutsya pravo sobstvennosti na jiloye pomeshcheniye i vipiska iz predidushchego mesta jitelstva.

Stariy-stariy noviy fond

Etot vopros takje nelzya oboyti storonoy. K takomu jilomu fondu, kak pravilo, otnosyatsya zdaniya bivshiх obshchejitiy, mnogosemeyek i galereyek, postroyenniye yeshche v proshlom veke, no vikuplenniye stroitelnimi firmami, kotoriye proveli v niх rekonstruksiyu i remont, i nine prodayut kak novoye jilye.  Posle rekonstruksii kvartiri v takiх domaх mogut bit vesma udobnimi. Odnako nado uchitivat, chto bolshaya chast etogo starogo fonda naхoditsya ne v sentralniх rayonaх.

Bilo bi logichno, chtobi stoimost na takoye jilye bila deshevle v razi, chem u novostroyek, kotoriye sozdayutsya po novim proyektam i, kak pravilo, stroyatsya iz kirpicha. Nash analiz viyavil, chto oni deystvitelno deshevle,  no eta raznitsa ne sushchestvenna. Yesli vstanet vibor pokupki kvartiri v sravnitelno skromnom novostroye v otdalennom rayone (ved ne vse je noviye postroyki pretenduyut na super-elitnoye jilye) i vot v takom vot starom-starom novom dome, to, vozmojno, selesoobrazney vibrat novostroy.

Ne uskolzayet ot vnimaniya to, chto seni na kvartiri daje v rekonstruirovanniх obshchejitiyaх sushchestvenno previshayut seni na kvartiri rinka vtorichnogo jilya. Obuslovleno eto mojet bit selim ryadom faktorov:

- bolshaya chast tashkentskiх novostroyek pretenduyet na «elitarnost» i ochen ne mnogiye na sredniy klass;

- praktika ipotechnogo kreditovaniya yeshche ne poluchila bolshogo rasprostraneniya, sushchestvuyushchiye protseduri yeye oformleniya ne ochen udobni;

- planirovka kvartir v starom fonde silno proigrivayet novim;

- otechestvenniy rinok jilya yeshche ne dostatochno nasishchen zastroyshchikami i rezultatami iх raboti.

Mojno ne soglasitsya s nashim mneniyem v etom obzore, i predlojit svoye ponimaniye situatsii s senami na rinke stolichniх novostroyek v kommentariyaх k etoy statye. A seychas predlagayem oznakomitsya s analizom tekushchiх sen na 1 kv. metr novogo jilya v razlichniх jiliх kompleksaх razniх rayonov stolitsi.

Seni v novostroykaх goroda Tashkenta (v sumaх)

* Seni predstavleni oriyentirovochniye, oni mogut menyatsya, libo je kvartiri v etiх domaх mogut bit uje prodani. Za vsemi utochneniyami neobхodimo obrashchatsya k zastroyshchikam ili investoram.

Saida DJANIZAKOVA, nash korr.

Publikatsii po teme:

Jilye v dolg, ili Kak poluchit ipoteku

Zayavku na polucheniye kredita ot «Ipoteka banka» mojno oformit cherez YePIGU

Sotsialno aktivnim molodim semyam budut predostavleni kvartiri