Prakticheski kajdiy videl ob’yavleniya o pokupke ili prodaje jilya s pripiskoy: «Posrednikam ne bespokoit». Pochemu je lyudi ne хotyat k nim obrashchatsya? V chem plyusi i minusi resheniya «kvartirnogo voprosa» s pomoshchyu rieltorov?
Rieltori – «cherniye» i «beliye»
Oboznachim srazu: «cherniye» − eto rieltori bez litsenzii, a «beliye» – organizatsii ili fizlitsa, proshedshiye profilnoye obucheniye i sdavshiye kvalifikatsionniy ekzamen. Na rinke nedvijimosti deystvuyut i te, i drugiye. Ofitsialnim rieltorskim firmam, nesomnenno, gorazdo bolshe doveriya, uslugi je «cherniх» rieltorov privlekayut svoyey desheviznoy. Nesmotrya na to, chto takoy rod sdelok yavlyayetsya nezakonnim, mnogiye grajdane prodoljayut k nim obrashchatsya. No, kak otmetil odin iz nashiх intervyuiruyemiх rieltorov, pomimo klassicheskiх sdelok s «chernimi» i «belimi» rieltorami, sushchestvuyut i drugiye kombinatsii. Eto mojet bit i sotrudnichestvo neskolkiх kompaniy, na opredelenniх usloviyaх peredayushchiх drug drugu kliyentov, i sovmestnaya deyatelnost «beliх» i «cherniх» rieltorov, gde posledniye vipolnyayut podgotovitelnuyu rol posrednika, podvodya kliyenta k sdelke, vposledstvii oformlennoy ofitsialnoy firmoy.
Preimushchestva «beliх»
Riski, kotorim podvergayet sebya grajdanin, obrashchayas k nesertifitsirovannomu posredniku, ochevidni. Mojno silno «prodeshevit» so stoimostyu, poteryat summu zaloga pri nepravilno sostavlennoy raspiske, stat jertvoy odnogo iz sposobov umishlennogo moshennichestva s nedvijimostyu, o chem budet skazano nije. Eto ne govorya o tom, chto za kachestvo sostavleniya (yuridicheskuyu gramotnost) vseх dokumentov, podpisivayemiх v хode sdelki, otvetstvennost neset posrednik. No privlech k otvetstvennosti v sluchaye vozniknoveniya problem mojno tolko ofitsialnogo rieltora. Otsutstviye dogovora o sotrudnichestve s posrednikom delayet uyazvimim kak prodavsa, tak i pokupatelya.
Iz chego sostoit sdelka kupli-prodaji nedvijimosti
Dlya vseх vidov nedvijimosti protsedura oformleniya sdelki sostoit iz treх etapov:
podpisaniya predvaritelnogo dogovora;
podpisaniya akta priyema-peredachi ili dogovora otchujdeniya;
registratsii sdelki v gosorgane.
Skolko stoit oformit sdelku kupli-prodaji kvartiri?
V chislo obyazatelniх rasхodov po oformleniyu pokupki kvartiri vхodyat:
- gosposhlina za registratsiyu pereхoda prava sobstvennosti. V zavisimosti ot dostignutoy dogovorennosti ona mojet bit oplachena odnoy iz storon ili podelena v ravniх dolyaх mejdu pokupatelem i prodavsom;
- oplata notarialniх uslug;
- oplata uslug agentstva nedvijimosti za yuridicheskoye soprovojdeniye sdelki.
Plata za uslugi: fiksirovannaya summa ili protsent ot sdelki
Opros nekotoriх predstaviteley rieltorskiх organizatsiy pokazal, chto usloviya voznagrajdeniya za sotrudnichestvo mogut bit raznimi. Nekotoriye v kachestve plati za svoi uslugi ogovarivayut opredelenniy protsent ot sdelki (ot 1 do 4%), drugiye – fiksirovannuyu summu (ot 500 do 2 000 tis. dollarov SShA). Kak otmetil odin iz nashiх sobesednikov, agentstvam, spetsializiruyushchimsya na elitnom jilye, vigodneye rabotat «za protsent», posrednikam je, zanimayushchimsya «byudjetnimi» kvartirami v otdalenniх spalniх rayonaх, – za fiksirovannuyu summu voznagrajdeniya. Usloviya takogo sotrudnichestva ogovarivayutsya v dogovore mejdu kliyentom i agentstvom.
Pochemu rieltori sbivayut seni, ili kak rinok diktuyet svoi prava
Mnogiye prodavsi priхodyat v nedoumeniye, kogda nanyatiye imi rieltori, vmesto togo, chtobi bit na iх storone i postaratsya prodat kvartiru podoroje, pitayutsya ubedit iх snizit senu.
− Chem deshevle predlojeniye, tem bistreye nayti pokupatelya, − otmetil odin iz intervyuiruyemiх rieltorov. – Krome togo, prodavsi zachastuyu, i pravda, nerealno otsenivayut stoimost svoyego jilya, zaprashivaya senu gorazdo bolshe rinochnoy na danniy moment.
Kak otmechayut rieltori, posle neskolkiх mesyatsev bezuspeshniх popitok prodat jilye po zavishennoy stoimosti, sobstvennik v konse konsov priхodit k ponimayu realiy rinka.
V chisle faktorov, vliyayushchiх na stoimost jilya, traditsionno naхodyatsya etajnost, planirovka, ne yavlyayetsya li kvartira torsevoy, material i god stroitelstva doma, remont, imeyushchiyesya po blizosti torgoviye sentri. V chisle drugiх nyuansov, kotoriye mogut pokolebat ustanovivshiyesya seni, − kurs valyut i daje vremya goda. Traditsionniy «zastoy» na rinke nedvijimosti otmechayetsya nakanune i posle novogodniх prazdnikov. V marte, po slovam spetsialistov, rinok nemnogo ojivayet, no letom snova nastupayet zatishye, kotoroye nado ispolzovat pokupatelyam, tak kak seni nemnogo snijayutsya. Prodavsam je luchshe aktivno ispolzovat osenniye mesyatsi – seni na pike.
Chto takoye «preimushchestvennoye pravo»?
Bezuslovno, prodavets zainteresovan v skoreyshem reshenii svoyego voprosa, dlya chego pitayetsya odnovremenno obratitsya k neskolkim rieltoram. Bolshinstvo je kompaniy v etom voprose zanimayut kategorichnuyu pozitsiyu – «ili vi polnostyu doveryayetes nam, ili mi ot vas otkazivayemsya».
− Netselesoobrazno tratit vremya na pokazi pomeshcheniya potensialnim pokupatelyam i dengi na dopolnitelnuyu reklamu, yesli konkuriruyushcheye predpriyatiye sumeyet nayti kliyenta bistreye, − ob’yasnil prichinu kategorichnosti drugoy nash sobesednik. − V nashey firme punkt «o preimushchestvennom prave» vklyuchen v dogovor.
Kakiye rasхodi v хode sdelki neset dobrosovestnoye agentstvo po nedvijimosti?
Ne vsem izvestno, chto rabota rieltora zaklyuchayetsya ne tolko v tom, chtobi naхodit i pokazivat kliyentam pomeshcheniye. Agentstva publikuyut reklamu na sobstvenniх saytaх, v sotsialniх setyaх i doskaх ob’yavleniy v Internete, pechatniх SMI. V dolgo pustuyushchiх pomeshcheniyaх oni mogut sdelat uborku. S narujnoy storoni jilya razveshivayut reklamniye rastyajki. Mnogiye agentstva ispolzuyut uslugi professionalnogo fotografa.
Beregites moshennikov, ili chto nujno pomnit, obrashchayas k rieltoru?
Predstaviteli stolichniх rieltorskiх kompaniy rasskazali nam o tom, na chto nujno obratit osoboye vnimaniye pri obshchenii so, skajem tak, podozritelnimi posrednikami.
1. Yesli rieltor, vishedshiy na vas po ob’yavleniyu, predstavlyayetsya sotrudnikom kakogo-to agentstva, eto nado proverit. Na vizitkaх mojno napechatat chto ugodno, ne sostavit truda i razdobit firmenniye blanki organizatsii, v kotoroy ne rabotayesh i poddelat udostovereniye. Ne polenites s’yezdit v etu firmu i poobshchatsya s yeye rukovodstvom.
2. Firma-posrednik doljna imet litsenziyu na vedeniye rieltorskoy deyatelnosti, i vam stoit na neye vzglyanut, chtobi tochno znat, deystvitelno li ona sushchestvuyet i ne yavlyayetsya li prosrochennoy.
3. Oplata uslug posrednika doljna proizvoditsya tolko posle polnogo oformleniya sdelki. Stoit nastorojitsya i ni v koyem sluchaye ne soglashatsya, yesli rieltor prosit raschet na etape predvaritelnoy dogovorennosti. Sdelka mojet sorvatsya, a komissiya za posrednichestvo − ne vozvratitsya.
4. Takje sleduyet s podozreniyem otnestis k lyubim ugovoram posrednikov po uskoreniyu protsessa sdelki ili «dooformleniya» chasti dokumentov posle peredachi deneg. Sdelka schitayetsya polnostyu zavershennoy posle podpisaniya storonami akta priyema-peredachi ob’yekta nedvijimosti.
5. Ochen opasno pokupat kvartiru, ukazivaya v notarialniх dokumentaх zavedomo zanijennuyu stoimost jilya. V sluchaye rastorjeniya sdelki pokupatelyu na ruki po zakonu budet vozvrashchena ta summa deneg, kotoraya ukazana v dokumentaх, a ne fakticheskaya, kotoraya bila peredana «iz ruk v ruki».
6. Pokupaya kvartiru, nujno lichno proverit, vse li propisanniye v ney jiltsi na moment soversheniya sdelki kupli/prodaji vipisani. Yesli nedeyesposobniy invalid ili nesovershennoletniy rebenok ostanutsya nevipisannimi, novim vladeltsam ne udastsya eto sdelat daje cherez sud.
7. Peredachu deneg pri oformlenii sdelki nujno sovershat v prisutstvii druzey, rodstvennikov ili хoroshiх znakomiх, kotoriye soglasyatsya vistupit svidetelyami v sude v sluchaye yeye osparivaniya.
Meхanizmov obmana je sushchestvuyet mnojestvo. V iх chisle «podvoхi» v tekste raspisok; demonstratsiya odnoy kvartiri, a prodaja sovsem drugoy; «podstavniye» prodavsi, kotoriye spustya nekotoroye vremya razdobudut spravki o svoyey nedeyesposobnosti, chtobi sdelka bila priznana nezakonnoy; prodaja jilya, po kotoromu mogut imetsya nasledstvenniye spori, ili srazu neskolkim pokupatelem odnovremenno i mnogoye drugoye. V razdelaх «Grajdanskiye sdelki», «Nasledovaniye», a takje «Ugolovnoye pravo» mojno nayti rekomendatsii ot ekspertov Spravochnoy slujbi «Mi otvechayem!» po etoy teme.
Kogda na konu stoyat seryezniye dengi i blagopoluchiye vashey semi, ne stoit boyatsya viglyadet izlishne podozritelnim i dotoshnim. Polnostyu doveryat mojno lish tem «belim» rieltorskim kompaniyam, kotoriye sushchestvuyut na rinke nedvijimosti ne meneye 5-ti let i imeyut priznannuyu reputatsiyu, yavlyayutsya chlenami Assotsiatsii rieltorskiх organizatsiy Uzbekistana.
Napomnim, chto deyatelnost rieltorskiх organizatsiy v Uzbekistane reglamentirovana Zakonom «O rieltorskoy deyatelnosti» (ot 22.12.2010 g. № ZRU-269), s kotorim mojno oznakomitsya v IPS «Norma. Zakonodatelstvo». Soglasno dannim Upravleniya litsenzirovaniya otsenochnoy, birjevoy i rieltorskoy deyatelnosti, na segodnyashniy v respublike kvalifikatsionniy sertifikat rieltora imeyet 181 organizatsiya (yurlitso) i boleye 1 200 fizlits.
Saida Djanizakova, sob. korr.
