Группа: Прочие вопросы

02.09.2010 13:07:57
1. Наша организация взяла в банке кредит для развития бизнеса, оставив под залог имущество. По истечении времени появилась необходимость в реализации заложенного имущества третьим лицам. Кредит полностью не погашен, и погасить его досрочно мы не можем. Можно ли реализовать заложенное имущество, не погасив кредит? 2. Между банком и организацией была достигнута договоренность по предоставлению лимитированной открытой кредитной линии, по которой организация имеет право брать кредит в пределах лимита в любое удобное для нее время. При этом все кредиты обеспечиваются одним договором ипотеки. При заключении договора залога была произведена оценка заложенного имущества (сумма договора ипотеки). Согласно договору ипотеки, заложенный предмет может обеспечивать обязательства, которые возникнут в будущем по кредитным договорам, заключенным сторонами в размере, не превышающем суммы предоставленного лимита. В договоре ипотеки указывается, по каким именно кредитам закладывается недвижимость в качестве обеспечения кредитных договоров. Стороны намерены путем заключения дополнительных соглашений вносить изменения в положения договора ипотеки, то есть изменять обязательства, обеспеченные ипотекой (замена дат и номеров вновь заключенных и уже исполненных кредитных договоров). По устной консультации одного из нотариусов при нотариальном удостоверении данных дополнительных соглашений подлежит применению ставка государственной пошлины в размере 25% от 1 МРЗП. На данный момент нет возможности обратиться к указанному нотариусу. Организация обращалась в другую нотариальную контору, которая настаивает на применении ставки в размере 0,1% от суммы договора. Ее это не устраивает, так как изначально при нотариальном удостоверении договора залога была оплачена госпошлина по ставке 0,1% от суммы договора. В связи с изложенным у нас возникли следующие вопросы. Можно ли допсоглашения к договору ипотеки расценивать как отдельные договоры последующего залога? Следует ли относить их к договорам, подлежащим оценке? Какую ставку госпошлины следует применять при нотариальном удостоверении допсоглашений к договору ипотеки?

02.09.2010 13:07:57
Ответ действителен на дату выхода газеты*
  
- 1. Связанные с залогом правоотношения регулируются статьями 264-289 Гражданского кодекса (ГК), Законом "О залоге" (в редакции Закона от 1 мая 1998 года N 614-I), Законом "Об ипотеке"* (от 4 октября 2006 года N ЗРУ-58) и другими нормативно-правовыми актами.
Согласно части второй статьи 277 ГК, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. То есть банк-залогодержатель должен дать свое согласие на продажу заложенного имущества. Если же в договоре предусмотрены другие условия отчуждения предмета залога, то следует руководствоваться ими.
Согласно ГК и Закону "О залоге", при получении согласия залогодержателя залогодатель может поступить следующим образом:
заменить заложенное имущество на другое, равноценное заложенному (статья 13 Закона "О залоге"), а затем уже отчуждать его;
реализовать имущество с обязательным условием, что приобретатель заложенного имущества становится на место залогодателя и исполняет все обязанности залогодателя (статья 16 Закона "О залоге").
Поскольку речь идет о заложенном недвижимом имуществе, то следует руководствоваться Законом "Об ипотеке", который предусматривает отчуждение предмета ипотеки (купля-продажа, дарение, мена и пр.) только при условии, что приобретатель становится на место ипотекодателя и несет все обязанности последнего (часть первая статьи 25 Закона "Об ипотеке").
Необходимо отметить, что ипотека подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, путем внесения соответствующей записи в государственный реестр залога зданий (сооружений). А при изменении содержания обеспеченного ипотекой обязательства, последующей ипотеки, а также при переходе права собственности на предмет ипотеки в результате его возмездного или безвозмездного отчуждения либо в порядке универсального правопреемства производится дополнительная государственная регистрация залога (ипотеки). Невыполнение этого требования влечет за собой недействительность изменений, произведенных в обязательстве, обеспеченном залогом (ипотекой) (статья 13 Закона "Об ипотеке").
Согласно части второй статьи 26 Закона "Об ипотеке", в случае отчуждения имущества, заложенного по договору об ипотеке без согласия ипотекодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке либо если такое право ипотекодателя не предусмотрено в закладной, ипотекодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается без согласия ипотекодержателя, он в пределах стоимости указанного имущества несет ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по нему. Если же заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных требований ипотекодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний ипотекодатель.
  
2. Однозначно ответить на вопрос, может ли описанная вами ситуация рассматриваться последующей ипотекой, не изучив положений заключенного договора ипотеки и соглашений к нему, сложно. Последующей ипотекой признается предоставление в залог имущества, уже заложенного по договору об ипотеке, в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному ипотекодержателю (часть первая статьи 29 Закона "Об ипотеке"). Поэтому если кредитные договоры по первоначальной ипотеке расцениваются как "другие обязательства", то дополнительные соглашения, казалось бы, можно отнести к последующей ипотеке. Но исходя из смысла статьи 29 Закона "Об ипотеке" возникновение последующей ипотеки возможно лишь при заключении нового договора.
Существует мнение, что последующая ипотека по другому обязательству ипотекодержателя, если одно и то же заложенное имущество передается в залог одному и тому же ипотекодержателю, по характеру является как бы дополнением предыдущей ипотеки**.
Но законодательно подобная ситуация четко не регулируется. Поэтому видится целесообразным внести в законодательство изменения, согласно которым последующая ипотека не допускается, если предмет ипотеки, ипотекодатель и ипотекодержатель являются теми же, что и в предыдущей ипотеке.
В соответствии с частью первой статьи 382 и частью первой статьи 384 ГК к изменениям и дополнениям договора, совершаемым по соглашению сторон, предъявляются те же требования, что и к основному договору, если из законодательства, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Согласно статье 10 Закона "Об ипотеке", предмет ипотеки подлежит оценке.
Ставками государственной пошлины за удостоверение договоров залога (ипотеки) предусмотрена государственная пошлина в размере 0,1 процента от суммы договора. Соответственно, исходя из смысла части первой статьи 384 ГК нотариальное удостоверение дополнительных соглашений к договору ипотеки производится в том же порядке, что и самого договора ипотеки, то есть к ним применяется ставка в размере 0,1 процента от суммы договора.
  
  
Ответ юриста ООО "Norma"
А. Бахтыева,
“Норма”, N 22, 31 мая  2010 г.
  
____________
* В соответствии с частью третьей статьи 265 ГК залог, предметом которого является недвижимое имущество, признается ипотекой.
** Н.Жураев и др. Ипотека: комментарии и сборник статей. - Ташкент, 2008 - стр. 64.