Норма, N 41 от 16 октября 2012 года
Довольно любопытная ситуация сложилась на рынке недвижимости. Можно сказать, что это самый первый и демократичный рынок, который в чистом виде живет по законам спроса и предложения при минимальном участии государства.
Все началось в 90-х годах прошлого столетия, когда был дан старт массовой приватизации жилья. Десятки тысяч нанимателей ведомственных квартир, а по сути государственных, в одночасье практически даром стали собственниками своих квадратных метров жилой недвижимости. Естественно, как на дрожжах стал расти рынок жилья, где на первоначальном этапе предложение превышало спрос. В тот недолговечный «золотой» век «дешевого» жилья, помнится, в газетах порой встречались объявления, которые по нынешним временам выглядят невероятными: «Меняю квартиру на автомобиль».
В середине 90-х стартовала и масштабная приватизация малых и средних предприятий, давшая толчок к формированию рынка коммерческой недвижимости.
Когда мы говорим о «невидимой руке» рынка по Адаму Смиту, которая сама все регулирует и обеспечивает баланс интересов, то не стоит обращаться к зарубежному опыту. У нас, как говорится, под носом есть свой родимый – это рынок недвижимости.
Для того, чтобы в этом убедиться, достаточно сравнить, как самый крупный собственник в стране – государство расстается со своими активами и как работает рынок, где присутствует практически одна частная собственность. Процесс приватизации обычно обставляется целым набором правил. Подобный подход обусловлен не просто поиском новых источников доходов или насущной необходимостью привлечения дополнительных средств в государственный бюджет. Как показывает практика последних лет, приватизация проводится с целью стимулирования экономической деятельности и повышения эффективности управления имущественными активами. Например, реализация государственных объектов по нулевой стоимости при условии выполнения новым собственником ряда инвестиционных обязательств.
У частной собственности таких жестких рамок нет. Она уже давно сформировала свой вторичный рынок, где бал правят пресловутые спрос и предложение. Вся правовая база этого рынка укладывается в нормы права пользования и распоряжения собственностью. Бурно процветающая одно время торгово-посредническая деятельность воспитала достаточное количество «специалистов», готовых оказывать услуги продавцам и покупателям на рынке недвижимости. Возможно, в совокупности все эти составляющие позволяли ему вплоть до декабря 2010 года «вариться в собственном соку» и обходиться без профессиональных участников, где каждый был сам себе и продавец, и покупатель, и риэлтор.
Но около двух лет назад дошла очередь и до рынка недвижимости. В стране был принят Закон «О риэлторской деятельности» (далее – Закон). Нельзя сказать, что пришел конец «вольницы» и через столько лет государство решило регулировать рынок определенными регламентами. На основополагающий постулат – свободное обращение и ценообразование – никто и не думал покушаться. Однако наличие норм права на собственность подразумевает присутствие конкретных правил и процедур. А если имеются они, то, соответственно, есть и система контроля за их соблюдением. Например, общеизвестно, что все сделки с недвижимостью проходят нотариальное оформление. Нотариусы в свою очередь по закону обязаны информировать те же налоговые органы обо всех нотариальных актах с передачей прав на имущество, что при желании несложно будет выяснить, что у кого и где «лежит по сусекам».
Другое дело, нет смысла доказывать, что на рынке недвижимости, как и на любом другом, должны присутствовать желательно только профессионалы, оказывающие качественные услуги и несущие ответственность за свою работу. Это требование не только не ущемляет свободы рынков, но и делает их более привлекательными и доступными. А раз речь идет о присутствии на рынке недвижимости только высококвалифицированных специалистов, то и требования к их профессиональной подготовке предъявляются высокие и достаточно жесткие. В Законе – отечественной «настольной книге» риэлторов эти требования отражены в полной мере. Риэлторская деятельность – из разряда лицензионных. Ответственность риэлторской компании перед третьими лицами должна быть обязательно застрахована. Ее сотрудники, включая руководящий состав, должны обладать соответствующими сертификатами.
Но и это еще не все. Входной билет в «клуб» риэлторов – дорогое удовольствие. Физическому лицу, обладающему сертификатом риэлтора, разрешены лишь информационно-консультативные услуги, и за лицензию на право заниматься подобной деятельностью «риэлтор-одиночка» должен заплатить 4 МРЗП (сегодня госпошлина составляет 289 420 сумов). Для юридических лиц ограничений нет. И если компания решится оказывать весь комплекс риэлторских услуг, установленных Законом1, то она должна сформировать уставный капитал в 3 000 минималок2.
С большой долей уверенности можно говорить, что первопроходцам будет достаточно сложно осваивать рынок, где пока «пашут, сеют и пожинают плоды» все кому не лень. Возможно, именно это обстоятельство подвигло государство сделать риэлторам подарок. Как известно, земельные участки под индивидуальное жилищное строительство граждане приобретали на аукционных торгах, которые по поручению Госкомимущества организовывали и проводили территориальные управления Республиканской биржи недвижимости. С января текущего года эти аукционы перешли в ведение риэлторских компаний3.
Теперь нужно жить своей головой. Конечно, есть понимание, что никто не ждет сертифицированных «белых воротничков» на рынке, который за годы «бесхозного» существования привык к саморегулированию. Сколько понадобится времени на освоение рынка, на утверждение себя в качестве его полноправного и авторитетного участника, формирование полноценной клиентской базы, тоже неизвестно. Может быть, поэтому в Навоийской области до сих пор всего только 2 риэлторские компании, обосновавшиеся в региональном центре.
Но, пожалуй, самая большая загадка в том, что о самом рынке недвижимости мало что известно. С приобретением жилой или коммерческой недвижимости уже давно никаких проблем нет. В то же время нельзя понять, что представляет собой рынок в целом, насколько устойчивы на нем цены, какие причины вызывают их рост или падение, каковы текущие потребительские предпочтения. Короче говоря, нет «картинки». Отсюда двойственное отношение к рынку недвижимости.
Кому же, как ни риэлторам, восполнять эти пробелы. За «консультациями» по рынку недвижимости и риэлторской деятельности обратились к генеральному директору ООО «Навои Риэлтор Сервис» Джамшиду Хамраеву, чье предприятие позиционирует себя как первая риэлторская компания в Навоийской области. На местный рынок она вышла в августе прошлого года. В штате предприятия 5 сотрудников. За год работы они заключили 65 сделок по купле-продаже и сдаче в аренду объектов недвижимости.
– Надо полагать, за год работы вы освоились, все организационные вопросы позади. У вас наверняка сложилось свое представление о рынке недвижимости в Навоийской области. Можете им поделиться, выделить какую-то местную специфику?
– Хоть и год проработали, но еще не все организационные вопросы улажены. Главным образом с нашим регулятором – Госкомимуществом. Мы должны перед ним отчитываться. А вот какие сведения обязаны представлять, в какие сроки и по какой форме, еще не решено. Что же касается рынка недвижимости области, то тут ничего сказать не могу, потому что мы работаем лишь на рынке регионального центра и в «глубинку» нам идти пока рановато. Что касается положения дел на рынке недвижимости, то оценивать ее в целом тоже непросто. Одного года явно недостаточно. Нужно время, чтобы накопилась информация для анализа, необходима какая-то методология оценок и сравнений. И все это в ближайшей перспективе мы собираемся сделать. Пока же можно говорить лишь о конкретной ситуации.
– О конкретной, так о конкретной. Дайте характеристику рынку жилья в Навои. Недавно совершенно случайно узнал, что квартиры в Навои дороже, чем в Ташкенте. Невероятно. Насколько правдива информация? Ведь цены на жилье в столицах, как правило, всегда выше, чем в провинции, служат ориентиром и задают ценовый тренд на жилье по всей стране. Или, может быть, это все-таки навоийская байка?
– Да нет, у нас действительно цены выше. В пятиэтажках панельного типа домостроения квартиры стоят в среднем от $25 тыс. до $35 тыс. Самые ходовые и дорогостоящие квартиры – на 2, 3 этажах. Их стоимость может доходить до $40 тыс. В домах галерейного типа за квартиру запрашивают от $22 тыс. до $27 тыс. Здесь потребитель отдает предпочтение жилью на 1, 2 этажах, и его цена может достигать $30 тыс. В целом по городу наибольшим спросом пользуются квартиры на 2, 3 этажах. Но и к однокомнатным квартирам интерес у покупателей не меньший, и реализуются они по цене от $22 тыс. до $27 тыс. Наконец, самое дорогое жилье – квартиры в домах типа «трилистник». Их стоимость порой поднимается до $50 тыс. Разумеется, как и везде, в центре города жилье всегда дороже.
Спрашиваете, почему такое дорогое жилье в Навои? Посмотрите на город, много ли башенных кранов вы увидите. Вот вам и ответ. А дальше работает рынок, спрос превышает предложение и давит на цены.
– При таких ценах на квартиры и снимать жилье в многоквартирных домах, наверное, не каждому по карману…
– Естественно, взаимосвязь тут очевидна. Разброс цен на жилье, сдающееся в аренду, составляет от 250 тыс. до 600 тыс. сумов в месяц. И спрос довольно велик. К нам ежедневно обращаются до 10–15 человек с просьбой помочь найти и снять квартиру. Но здесь острота проблемы вызвана не только дефицитом жилья, но и нежеланием лиц, сдающих жилье в наем, выходить из «тени» и платить налоги с рентных доходов. Я, например, знаю одного квартиросъемщика, которого владелец жилья выставил на улицу за то, что он «сдал» его налоговикам. Сотрудники фискальной службы проводили обход домов, выявляя лиц, сдающих квартиры. Молодой человек не стал прикидываться родственником, приехавшим погостить, а честно сказал, что снимает квартиру, и за это поплатился.
По этой же причине многие военнослужащие не могут приобрести жилье во временное пользование, хотя государство готово вносить за них арендные платежи. Им ведь надо договоры найма оформлять официально и представлять их в воинскую часть, где будет прописана сумма, подлежащая оплате за съем жилья. Ну, а так как наши рантье не спешат легализоваться, им документальные свидетельства ни к чему, и они стараются не иметь дела с военнослужащими.
– А какова ситуация с коммерческой недвижимостью?
– Она диаметрально противоположная. Здесь уже предложение превышает спрос. Объекты коммерческой недвижимости, в основном предназначенные для производственных нужд, которые еще 5–7 лет назад стоили 50–60 млн сумов, сегодня подешевели в 2–2,5 раза. Даже при таких ценах их непросто реализовать. В основном речь идет о небольших строениях типа салонов красоты, пекарен, цехов по пошиву одежды. Многие субъекты малого бизнеса не учли перспективы конъюнктуры рынка, проигнорировали потребительские предпочтения. В 10 микрорайоне на окраине города есть недостроенный и брошенный целый мини-базар, строительство которого началось 12 лет назад. Это обстоятельство и сыграло с ним роковую роль, хотя расчет вроде бы был верен. Базар со всех сторон окружен многоквартирными домами. Следовательно, жильцы должны были оценить удобства от наличия продовольственного рынка и магазинов в шаговой доступности. Но они предпочли не отказываться от старой привычки отовариваться на продовольственном рынке 9 микрорайона, расположенном на пересечении оживленных дорог и которым пользуются жители сразу четырех микрорайонов.
Такого рода ошибки и привели к тому, что в городе образовалось немало объектов коммерческой недвижимости, которые не приносят своим владельцам ожидаемых доходов. А так как продавцов больше, чем покупателей, то и цены на эту недвижимость падают.
– Что можно сказать о конкуренции в сфере риэлторских услуг. Или об этом преждевременно говорить в силу обилия свободных мест на площадке? Не значит ли это, что о «работе локтями» пока можно не задумываться?
– Почему же, соперников хватает. Но в нашем случае правильнее было бы говорить о нечестной конкуренции. Поэтому чтобы удержаться на рынке, сформировать свою клиентскую базу, вынуждены демпинговать. По договорам на посреднические услуги при заключении сделок с объектами недвижимости покупатель и продавец должны нам выплачивать по 1% от общей суммы сделки. Но не от хорошей жизни мы снизили свои расценки. Сейчас при достижении с нашей помощью сторонами взаимоприемлемых договоренностей каждая из них выплачивает нам за услуги по 1 минимальной зарплате. Дело в том, что есть так называемые «черные маклеры», которые сами себя называют «квартирщиками». В основном это молодые люди. Возможно, что некоторые из них являются учащимися учебных заведений. Вся их риэлторская деятельность сводится к одному: организовать встречу продавца недвижимости с покупателем, получить со сторон обещанные комиссионные и смыться. Сколько таких хулиганов от риэлта крутится на рынке, сказать не берусь, но то, что они здорово дискредитируют профессию – это факт. Потому что общение продавца с потенциальным клиентом не всегда заканчивается подписанием договора купли-продажи. А вернуть незаслуженно выплаченное вознаграждение уже не представляется возможным, так как «квартирщики» своих координат не оставляют. Вот и получается, что жульничают одни, а репутационные издержки несут все.
Однако, думается, у риэлторской деятельности в Узбекистане имеются все перспективы для развития. А те проблемы, с которыми и приходится иметь дело сегодня, – это издержки роста. Они вполне преодолимы.
Амир МАХМУДОВ,
наш спец. корр.
г.Навои.
-------------------------------
1Перечень видов риэлторских услуг приведен в статье 9 Закона.
2Положение о лицензировании риэлторской деятельности, утвержденное Постановлением КМ от 10.05.2011 г. N 129.
3Положение о порядке организации и проведения открытых аукционных торгов по реализации права пожизненного наследуемого владения на земельные участки для индивидуального жилищного строительства (ведения дехканского хозяйства), утвержденное постановлением Госкомимущества, зарегистрированным МЮ 13.01.2012 г. N 2314.
