Норма, N 46 от 20 ноября 2012 года
В Чиланзарском районе Ташкента действует 323 ТЧСЖ, 110 из них – однодомные. Для обслуживания многоквартирного жилого фонда района, который является самым многочисленным в столице (1 139 многоэтажных жилых домов), здесь действует 25 профессиональных управляющих компаний. В среднем в одном ТЧСЖ объединено 4–5 домов.
С этой статистики мы начали беседу о развитии товариществ частных собственников жилья с председателем Ассоциации ТЧСЖ Чиланзарского района Мохирой Нуралиевой.
В жилищной сфере она работает 16 лет. Идет в ногу с реформами, происходящими в отрасли. В ЖКХ не только теоретик, но и практик. В свое время возглавила одно из первых товариществ в районе, которое впоследствии себя переросло. Помогла жителям объединенных в нем многоэтажек выделиться и создать однодомные товарищества. На материально-технической базе прежнего ТЧСЖ организовала профессиональную управляющую компанию (УК), на обслуживании которой сейчас 7 ТЧСЖ (17 домов). На общественных началах возглавляет малое товарищество. Несмотря на огромную занятость, не может его оставить – доверие, поддержка и признательность жителей многого стоят. Ассоциацию ТЧСЖ района Мохира возглавляет уже второй раз. Неизменно выступает в роли спасателя, когда общественную организацию надо поддержать, поднять, улучшить и наладить работу товариществ района. Потому что она не только профессионал, знающий все проблемы жилищной сферы. Что очень важно – умеет ладить с людьми, просто и доходчиво разъяснить, как организовать управление своим домом и сделать его лучше, знает, как помочь и словом, и делом.
– Часто можно слышать от не довольных работой своих ТЧСЖ жителей, что при жэках техническое состояние домов было лучше, что им жилось спокойно, голова ни о чем не болела. Что теперь проблемы домов, требующих ремонта, стали проблемой собственников, которые плохо представляют, как приводить их в порядок.
– До приватизации жители являлись нанимателями государственного жилищного фонда. Они вносили символическую плату за его содержание, не вникали, как жэки, арендные предприятия занимались обслуживанием их домов. Но тогда они не могли распоряжаться своими квартирами: покупать, продавать, дарить, оставлять в наследство. Это право они получили с обретением права собственности на жилые помещения, которое обеспечила им приватизация. И если предложить собственникам жилья выбор: назад к жэкам, утратив при этом право собственности на свое жилье, или оставаться владельцами жилых помещений с возможностью распоряжаться ими по своему усмотрению, даже самые недовольные предпочтут 2-й вариант.
Другой вопрос – люди должны четко уяснить: получив такое благо, как возможность распоряжаться своим жильем, они обрели не только права, но и обязанности. Главная из них – обязанность сообща заботиться и содержать общее имущество в доме, коллективными хозяевами которого они стали. Как это делать, жителей надо учить.
Вы можете мне возразить: мол, с момента приватизации прошло 18 лет, и за это время люди должны были все понять о своих правах и обязанностях. Но наше сознание, привычки, стереотипы – это то, что очень тяжело поддается изменению. Многие жители до сих пор не уяснили главного урока перестройки жилищного фонда: действующими лицами, продвигающими реформу, являются не министерства и ведомства, а они сами. Проблема в том, что зачастую собственники жилья хорошо знают свои права, но забывают или не хотят знать об обязанностях. Не желают ни во что вникать – лишь бы их не трогали. Но кто, кроме них самих, должен наводить в доме порядок? Времена жэков давно прошли. Жаловаться в разные инстанции на плохую работу товарищества – все равно что жаловаться на себя. Закон «О товариществах частных собственников жилья» четко регламентирует, как организовать работу на основе самоуправления. Но не все читают его и другие документы. Поэтому главная работа Ассоциации – информирование, разъяснение, просвещение руководителей и членов ТЧСЖ, УК. С этой целью совместно с городской Ассоциацией ТЧСЖ, Ассоциацией управляющих компаний, махаллинскими комитетами проводим семинары, консультации, участвуем в общих собраниях членов наших ТЧСЖ. Если образно, очень точно выражает суть нашей работы древняя восточная притча о том, что важнее для человека: дать ему рыбу или научить ее ловить? Так вот мы стараемся научить жителей «ловить рыбу». Другими словами, стремимся дать им знания о том, как стать грамотными собственниками, наладить управление общим имуществом, стать заказчиками услуг и так далее.
Это неверно, что товарищества себя не оправдывают. Плохо там, где люди ничего не хотят и не делают, а только требуют, жалуются. Надо понять, что мы имеем как данность законы «О приватизации государственного жилищного фонда», «О товариществах частных собственников жилья», другие законодательные акты, утверждающие право частной собственности на жилые помещения в многоквартирных домах и вытекающее из него право общей долевой собственности на общее имущество. Поэтому хотим этого или не хотим, нравится нам это или не нравится, но однозначно должны жить, работать, учиться в этом правовом поле.
Хочу отметить, что у нас в районе есть хорошие ТЧСЖ, где дружные, сплоченные, инициативные соседи приводят свои дома в порядок. И это лучшая иллюстрация в пользу реформы. Среди них – ТЧСЖ «Чин Бахт Сервис», «Факел Сервис», «Новбахор С-1», «Халол Коммуналчи», «Янги Катортол», «Лутфи-8», «Мехрджон» и многие другие. Их опыт вдохновляет жителей соседних домов, которые тоже берутся за наведение порядка в своих многоэтажках. Желающих приглашают на экскурсию!
Нельзя сказать, что товарищества брошены на произвол судьбы. Им сегодня оказывается огромная помощь, хотя это объединения частных собственников жилья, которые, по сути, сами должны думать, как организовать управление и обслуживание своего общего имущества. Тем не менее помощь идет, и по разным направлениям. Главным образом в ТЧСЖ, которые стараются, прилагают усилия для улучшения технического состояния своих домов. Там, где жители не хотят пальцем пошевелить для своего дома, а только жалуются, помощь не будет иметь эффекта, уйдет в песок. Потому что, получая ее, нельзя быть иждивенцем, нельзя только требовать и потреблять. Подход такой: чтобы получить помощь со стороны, ты должен что-то сделать для своего дома сам.
– В чем конкретно проявляется эта помощь?
– Прежде всего в разработке законодательства, создающего основу для реформирования жилищного фонда, развития ТЧСЖ, УК, создания конкурентной среды на рынке жилищных услуг, режима наибольшего благоприятствования для их деятельности. В частности, товарищества как некоммерческие организации освобождены от всех видов налогов и сборов (кроме единого социального платежа). Такие же налоговые льготы предоставлены УК. Это хорошая возможность встать на ноги, укрепить материально-техническую базу, удерживать тарифы на оказание услуг товариществам, пока идет формирование рынка жилищных услуг.
Огромную поддержку ТЧСЖ оказывают хокимияты. Они передают им материалы для капитальных и текущих ремонтов, помогают в благоустройстве придомовых территорий. То же самое можно сказать о махаллинских комитетах, которые благодаря своему авторитету много делают для улучшения придомовых территорий.
Государство оказывало огромную помощь в проведении капитального ремонта домов, построенных до 1991 года. Программа включала в себя софинансирование 70% стоимости капремонта из бюджета страны. Пожалуй, ни одно государство СНГ не оказывало такой широкомасштабной помощи частным собственникам жилья. Программа завершилась в прошлом году, но государственная помощь в проведении капремонтов продолжается. К этому делу сейчас подключены районные хокимияты, спонсоры, но и сами жители не должны оставаться в стороне. В нашем районе в 2012 году запланировано отремонтировать таким образом 140 многоквартирных домов. Из них в 20 домах намечено провести ремонт инженерных коммуникаций, в 60 – фасадов, еще в 60 – мягкой кровли.
Конечно, очень ощутим вклад спонсоров. В частности, товариществам района оказывают помощь 15 коммерческих банков. Некоторые из них курируют отдельные товарищества, видят, как с их поддержкой преображаются дома. В 2012 году банки предоставили товариществам района строительные материалы на 204,6 млн сумов. Ипотекабанк выделил 15 нашим товариществам кредиты на проведение капремонтов в размере 108 млн сумов. Например, товарищество «Хирмонтепа Коммуналчи Биринчи» получило кредит в размере 15 млн сумов на ремонт кровли. Но для этого оно вложило в ремонт также свои накопления – 5 млн сумов – и покрыло кровлю современным материалом – полиизолом. Кроме того, в этом же ТЧСЖ идет капитальный ремонт инженерных коммуникаций с привлечением бюджетных средств.
Еще одно направление государственной помощи: товарищества имеют возможность приобретать строительные материалы по оптовым ценам. Это тоже существенная экономия их финансовых средств. В каком государстве частным собственникам жилья в многоквартирных домах оказывается такая государственная помощь? Поэтому они должны сознавать, что эту поддержку надо использовать эффективно, проявлять инициативу, участвовать в делах своего ТЧСЖ, своевременно вносить обязательные взносы на содержание общего имущества. С целью развития конкурентной среды на рынке жилищных услуг обсуждается возможность оказания широкомасштабной помощи профессиональным управляющим компаниям. В частности, предоставление им кредитов под 6% годовых, приобретение в лизинг автотранспорта, освобождение от арендной платы УК, которые размещаются в государственных учреждениях.
– В жилищно-коммунальном обиходе иногда звучит понятие «оптимизация ТЧСЖ». Не является ли это призывом назад, в прошлое, к большим сообществам, к той модели, которая бытовала в эпоху зарождения ТЧСЖ?
– Реформа не может пойти вспять. Сегодня наработана практика деятельности ТЧСЖ. Жители могут сами почувствовать и сравнить, в каком сообществе им лучше и легче строить самоуправление, содержать общее имущество. Оптимизация ТЧСЖ – это не возврат к так называемым «оптимальным» сообществам. Когда-то, на очередном витке реформы, оптимальное ТЧСЖ объединяло порядка 5–7 домов. Сейчас речь идет о выборе наиболее приемлемого, эффективного объединения для жителей. Именно такой смысл придается понятию «оптимизация ТЧСЖ». Это может быть ТЧСЖ в одном, двух или нескольких домах. Статистика ТЧСЖ постоянно меняется – в товариществах постоянно происходит движение. Собственники – в поиске оптимального размера ТЧСЖ, которое будет наиболее полно их устраивать. У нас предпочтения отдаются разукрупнению, однодомным и малым сообществам.
– Какова роль районной Ассоциации ТЧСЖ в этом процессе? Что делается для того, чтобы «товарищеская» организация была привлекательной для своих членов?
– Главная цель Ассоциации – разъяснение, информирование, просвещение наших членов (а это 280 ТЧСЖ) о возможностях управления и обслуживания многоквартирного жилого фонда, организации однодомных ТЧСЖ. Для этого проводятся семинары, консультации, встречи, собрания с выездом в товарищества. Мы представляем интересы наших членов в органах государственной власти, других структурах, рассматриваем их жалобы.
Что очень важно, начали помогать товариществам в сокращении задолженности по обязательным взносам их членов. В штате Ассоциации есть юрист, который по представлению ТЧСЖ бесплатно готовит документы, подает иски в суд от их имени, работает с судебными исполнителями по взысканию задолженности. Каждый такой факт – наглядный пример для неплательщиков, что необходимо регулярно вносить взносы. Эти меры приносят результаты. Задолженность по обязательным взносам стала сокращаться. Правда, не все товарищества активно используют эту возможность: не представляют документы на неплательщиков. Юрист проводит также бесплатные консультации для руководителей и членов ТЧСЖ.
Заявки на капитальный ремонт с привлечением государственной помощи и средств спонсоров рассматриваются Ассоциацией совместно с районной коммунальной ремонтной аварийно-восстановительной службой (КРАВС). Мы разъясняем жителям: как можно ее получить; каков механизм предоставления кредита на капремонт; какие документы необходимо собрать для этого; как написать заявку и так далее. Помогаем товариществам, если в ходе реализации этой помощи у ТЧСЖ возникают проблемы, являемся связующим звеном между ними и другими структурами.
Уделяем внимание проведению информационной работы совместно с махаллинскими комитетами, работниками городской Ассоциации ТЧСЖ, Ассоциации управляющих компаний. Иногда инициатива о необходимости такого всеобуча исходит от махаллинских комитетов, которые также в меру своей компетенции помогают жителям в решении вопросов управления общим имуществом, благоустройства территории. При этом акцент делается на неблагополучные ТЧСЖ. Хорошие результаты по разъяснению прав и обязанностей членов ТЧСЖ, повышению их ответственности дали встречи в махаллях «Наккошлик», «Халклар дустлиги», «Нугой кургон» и в других. В частности, в ряде ТЧСЖ произошли позитивные перемены. Например, в товариществе «Самира-Сервис» жители только и делали, что жаловались на руководителей ТЧСЖ, на плохую работу. После встречи в махалле они переизбрали председателя, в правление выбрали 11 жителей – по одному из каждого подъезда. Может, и многовато, но это выбор жителей для того, чтобы лучше знать проблемы каждого и доводить до них решения правления.
– Как идет в районе процесс формирования рынка жилищных услуг? Что превышает на этом рынке: спрос или предложение?
– Однодомным и малым товариществам невыгодно содержать собственный штат, обзаводиться техническим персоналом по обслуживанию дома. Если вести речь о серьезных работах, то они не могут конкурировать по качеству с профессионалами. Поэтому один из приоритетов реформы жилищной сферы – формирование рынка жилищных услуг, создание условий для деятельности профессиональных управляющих организаций по обслуживанию многоквартирных жилых домов, прежде всего – однодомных и малых ТЧСЖ. УК выполняют заказы товариществ и собственников на основе договоров. А это гарантия качества, за которое исполнитель отвечает в соответствии с условиями договора. Управляющие компании могут освободить товарищества от всех забот по обслуживанию дома, взяв это дело на себя. Часто ТЧСЖ из соображений экономии привлекают для выполнения работ случайных людей. Оплачивают работу, а потом выясняется, что крыша по-прежнему течет, внутридомовые системы смонтированы тяп-ляп, ремонт подъезда тоже сделан кое-как. Короче говоря, деньги выброшены на ветер. Спросить же за это бывает не с кого – нет договора. Если бы товарищество заключило его с УК, таких проблем не возникло бы – потому что в договоре прописаны права и обязанности сторон.
В Чиланзарском районе действует 25 УК, которые обслуживают 103 товарищества (324 дома). Пока они на пути становления, поэтому нельзя сказать, что у них нет отбоя от заказчиков. Прерогатива выбора управляющей компании и перечня услуг всегда остается за заказчиком. Одни ТЧСЖ видят их преимущества и поручают УК вести весь комплекс услуг по управлению и обслуживанию общего имущества в доме. Другие присматриваются, считают, что пока им выгоднее обслуживать дом своими силами. Третьи – часть несложных работ выполняют сами, а те, что требуют специальной квалификации, заказывают УК. Есть обслуживающие организации, которые работают с жителями, участвуют в общих собраниях, разъясняют людям, как должны строиться отношения с обслуживающей организацией. В таких ТЧСЖ, например, как «Тоза Коммуналчи», между жителями и УК устанавливаются доверительные отношения, конструктивный диалог. Собственники сами инициируют повышение размера обязательного взноса, сознавая, что он должен покрывать затраты на выполнение запланированных работ.
Среди проблем периода становления – недостаточное оснащение УК соответствующей материально-технической базой. Практически все предлагают стандартный набор услуг. Пока они не могут грамотно предлагать услуги, недооценивают роль рекламы. Значит, их надо учить этому. Ведь УК – это бизнес-структуры, которые должны работать по-новому. Но среди них есть компании, где отлично налажен бухучет, предлагаются высокого уровня услуги электриков, сантехников, кровельщиков. Со временем эти УК могут трансформироваться в специализированные.
– С какими вопросами чаще всего обращаются в Ассоциацию руководители ТЧСЖ, их члены?
– Надо отметить, что тональность многих обращений в Ассоциацию сегодня другая, чем это было 3–4 года назад. Если прежде преобладали жалобы на плохих председателей, сейчас жители спрашивают в основном, как выделиться из многодомного товарищества и организовать самостоятельное, какие документы для этого нужны, как правильно провести общее собрание. Вот только недавно исчерпывающие консультации по этим вопросам получили жители ряда новых ТЧСЖ.
Руководители товариществ обращаются с вопросами, связанными с проведением капитального и текущего ремонтов. Интересуются, где можно приобрести качественные материалы, просят порекомендовать УК, спрашивают, как можно получить кредит и так далее. Это свидетельствует об изменении отношения многих жителей к своим домам: от жалоб – к действиям, наведению порядка в домах. Конечно, есть обращения, в которых собственники требуют заменить председателя, отремонтировать крышу или подвал и прочее. Чтобы изменить такой подход, совместно с городской Ассоциацией ТЧСЖ планируем провести ряд семинаров для вновь организованных малых и однодомных товариществ, а с центром «Узкоммунукувташкилотчи» намечаем семинар для работников ТЧСЖ по охране труда.
Ассоциация должна стоять на страже интересов товариществ. Но чтобы защищать своих членов, помогать им решать проблемы, представлять на всех уровнях, «товарищеской» организации тоже нужна поддержка ТЧСЖ, собственников жилья, то есть встречное движение. Необходимо желание вникать в суть перемен. Часто я провожу параллель с семьей, где мы сами наводим порядок, не жалуемся в хокимият, что пора заменить старые обои или раковину, сами планируем ремонты исходя из семейного бюджета. То же самое должно быть и в ТЧСЖ. Когда мы в полной мере осознаем это, тогда не будем застревать в прошлой эпохе, а будем жить, действовать, управлять своим домом здесь и сейчас.
