В практике деятельности субъектов предпринимательства возникает необходимость правового закрепления достигнутых в ходе деловых переговоров договоренностей.
Приведем пример. ООО (Покупатель) планирует приобрести здания и сооружения у ЧФ (Продавец) для организации производства экпортоориентированной продукции. В ходе переговоров стороны договорились о предмете и цене договора, а также о порядке расчетов, но покупатель заявил, что ему необходимо время для накопления средств, а продавец в свою очередь сказал, что ему тоже надо собрать необходимые документы, связанные с оформлением сделки. В связи с этим стороны договорились, что заключат договор купли-продажи в течение двух месяцев со дня поступления денежных средств на расчетный счет покупателя1.
Достигнув договоренностей, стороны задумались: какой подписать документ, чтобы он устраивал каждую сторону? И самое главное: будет ли обязательным для сторон подписанный документ? Можно ли добиться исполнения договоренностей стороной, которая уклоняется от выполнения взятых на себя обязательств?
Прежде чем ответить на эти вопросы, следует сказать, что на практике очень часто по результатам коммерческих переговоров стороны подписывают протокол о намерениях. Но он всего лишь документ, подтверждающий проведение предварительных переговоров и фиксирует их результаты, не раскрывает и не содержит обязательств сторон заключить в будущем договор. Более того, нормативных требований к протоколу о намерениях не установлено. Вызывает споры и юридическая сила такого документа для сторон, его подписавших. Поэтому протокол о намерениях − промежуточный, предшествующий заключению договора документ, фиксирующий намерение сторон сотрудничать в сфере предпринимательской деятельности.
В приведенном выше примере наиболее приемлемым является заключение между сторонами предварительного договора. Рассмотрим его содержание применительно к описываемой ситуации.
Первое. Необходимо отметить, что достигнутые договоренности о купле-продаже объектов недвижимого имущества носят предварительный характер и раскрывают намерения сторон заключить договор в будущем. В соответствии с частью первой статьи 361 Гражданского кодекса (ГК) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Поэтому предварительный договор не только раскрывает намерение сторон заключить договор купли-продажи, но и содержит их конкретные обязательства, которые они обязаны исполнить для заключения договора купли-продажи.
Второе. Стороны достигли предварительных договоренностей по всем существенным условиям будущего договора купли-продажи, в частности, о предмете и цене. Согласно части второй статьи 361 ГК предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Третье. В связи с тем, что каждая из сторон заявила о необходимости предоставления ей определенного времени для подготовки заключения договора, стороны оговорили и срок заключения договора (в течение двух месяцев со дня поступления денежных средств на расчетный счет покупателя). А требование об указании срока заключения договора купли-продажи является обязательным условием предварительного договора. Так, часть четвертая статьи 361 ГК предписывает, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор заключается в течение года с момента заключения предварительного договора.
Четвертое. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма последнего не установлена, то в письменной форме. Договор продажи недвижимого имущества между юрлицами заключается в простой письменной форме (часть первая статьи 480 ГК) и подлежит госрегистрации (статья 481 ГК) государственными предприятиями землеустройства и кадастра недвижимости районов (городов) Госкомземгеодезкадастра.
Важно иметь в виду, что несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его недействительность.
Теперь остаются следующие вопросы: кто должен подготовить текст проектов предварительного договора и договора купли-продажи и какова юридическая сила предварительного договора?
При ответе на первый вопрос следует сказать, что гражданское законодательство дает право сторонам самим решать, кто подготовит проект договора. Надо отметить, что на практике чаще всего их готовит покупатель, который после подготовки текстов направляет их для рассмотрения, согласования и подписания продавцу. Но это не означает, что другой вариант недопустим. В тексте предварительного договора необходимо закрепить основные требования к нему, которые перечислены в статье 361 ГК (предмет договора, цену, сроки подписания, права и обязанности сторон и др.).
В процессе оформления проектов предварительного договора и договора купли-продажи возникает еще ряд вопросов:
Могут ли стороны подписать одновременно предварительный договор и договор купли-продажи?
Законодательство не содержит однозначного запрета на одновременное подписание предварительного договора и договора купли-продажи. Вместе с тем представляется практически оправданным и отвечающим интересам сторон заключение договора купли-продажи после выполнения обязанностей, предусмотренных предварительным договором, т.к. его исполнение покажет степень добросовестности сторон при выполнении взятых на себя обязательств. Более того, еще до заключения договора купли-продажи можно будет сделать вывод о действительном намерении сторон совершить сделку. Это важно, поскольку согласно части шестой статьи 361 ГК если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.
Могут ли юрлица заключить предварительный договор, предусматривающий куплю-продажу объектов недвижимости с его нотариальным удостоверением?
Предварительный договор является одним из видов договоров, и к нему, согласно части второй статьи 353 ГК, применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК (статьи 101−128). Согласно части второй статьи 110 ГК нотариальное удостоверение сделок обязательно по требованию любой из сторон. Поэтому юрлица вправе заключить предварительный договор и заверить его у нотариуса.
Следует обратить внимание, что на практике нотариусы отказывают в удостоверении предварительных договоров, т.к., по их мнению, в законодательстве о нотариате, в частности, в Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами, утвержденной приказом министра юстиции от 30.04.2010 г. № 64-мх (№ 2090 от 30.04.2010 г.,) отсутствуют нормы, прямо предусматривающие нотариальное удостоверение предварительного договора, а также в связи с непризнанием нотариусами данных договоров сделками.
С такой позицией нотариусов нельзя согласиться, поскольку, как уже говорилось выше, к предварительному договору на основании части второй статьи 353 ГК применяются правила о двух- и многосторонних сделках, в том числе и нормы, закрепляющие случаи их нотариального удостоверения (статья 110 ГК ).
В связи с тем, что предварительный договор способствует упрочению договорных связей, он является существенной гарантией заключения основного договора в будущем, а также представляет собой обязательную для сторон сделку. Часть пятая статьи 361 ГК закрепляет норму, согласно которой в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе в судебном порядке потребовать понуждения уклоняющейся стороны заключить основной договор (в данном случае − договор купли-продажи) и возмещения убытков2, причиненных ей необоснованным уклонением от заключения договора.
Таким образом, наступление неблагоприятных последствий при необоснованном уклонении какой-либо из сторон от заключения договора купли-продажи в виде понуждения его заключить и возместить связанные с уклонением убытки, т.е. за фактическое неисполнение требований предварительного договора, свидетельствует об обязательной для сторон юридической силе предварительного договора.
Павел Сильнов, адвокат.
1 Хотелось бы подчеркнуть, что предварительный договор можно заключать и при намерении заключить иные виды договоров (аренды, подряда, возмездного оказния услуг и др.).
2 На основании частей второй статьи 14 ГК под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
