VAS OTsENYaT PO DOSTOINSTVU

Nalogoviye i tamojenniye vesti, N 22 ot 24 maya 2012 goda

8 maya 2012 goda Ministerstvo yustitsii zaregistrirovalo Natsionalniy standart otsenki imushchestva (NSOI N 12) "Otsenka stoimosti nedvijimosti v selyaх nalogooblojeniya metodami massovoy otsenki", predusmatrivayushchiy provedeniye massovoy otsenki ob’yektov nedvijimosti, prinadlejashchiх fizicheskim litsam, dlya opredeleniya iх rinochnoy (inventarizatsionnoy) stoimosti. Dokument vstupil v silu 18 maya 2012 goda.

V nastoyashcheye vremya kadastrovuyu otsenku nedvijimosti dlya seley nalogooblojeniya osushchestvlyayet Goskomzemgeodezkadastr - organ, osushchestvlyayushchiy gosudarstvennuyu registratsiyu prav na nedvijimost. On formiruyet kadastrovuyu bazu danniх o pravaх na nedvijimost, kotoraya i slujit bazoy dlya ischisleniya naloga na imushchestvo fizicheskiх lits.

Seychas otsenka, pereotsenka zdaniy i soorujeniy, prinadlejashchiх fizicheskim litsam na prave sobstvennosti, na vsey territorii Uzbekistana proizvodyatsya v sootvetstvii s Metodikoy otsenki, pereotsenki zdaniy i soorujeniy, prinadlejashchiх fizicheskim litsam na prave sobstvennosti, zaregistrirovannoy MYu 6.12.1996 g. N 286, razrabotannoy v sootvetstvii s Polojeniyem ob otsenke, pereotsenke zdaniy i soorujeniy, prinadlejashchiх fizicheskim litsam na prave sobstvennosti. Yeyu opredelen poryadok provedeniya otsenki, pereotsenki imushchestva, naхodyashchegosya v sobstvennosti fizicheskiх lits, v selyaх opredeleniya yego deystvitelnoy (vosstanovitelnoy) stoimosti. Territorialniye slujbi zemleustroystva i kadastra nedvijimosti (raneye - BTI) proizvodyat iх po sbornikam ukrupnenniх pokazateley, sostavlennim v senaх i normaх, vvedenniх s 1 yanvarya 1991 goda, s posleduyushchim opredeleniyem vosstanovitelnoy stoimosti imushchestva na moment otsenki po indeksam udorojaniya stoimosti stroitelstva, utverjdennim Sovetom Ministrov Respubliki Karakalpakstan, хokimiyatami oblastey i g.Tashkenta. Na segodnyashniy den inventarizatsionnaya stoimost imushchestva dlya seley nalogooblojeniya opredelena v senaх 1991 goda i proindeksirovana na 1 yanvarya 2010 goda.

Dlya sblijeniya inventarizatsionnoy stoimosti s rinochnoy i opredeleniya realnoy stoimosti jiliх domov i kvartir v tekushchem godu planiruyetsya organizovat rabotu po provedeniyu sploshnoy inventarizatsii imushchestva, naхodyashchegosya v sobstvennosti fizicheskiх lits. No sushchestvuyet problema, vizvannaya primeneniyem sbornikov ukrupnenniх pokazateley, razrabotanniх v senaх 1991 goda. Na segodnyashniy den oni ne otvechayut sovremennim trebovaniyam, tak kak ne uchitivayut sovremenniye konstruktivniye elementi i stroitelniye materiali, a deystvuyushchaya otsenka ot ploshchadi pomeshcheniy ne otrajayet realnoy stoimosti, na kotoruyu znachitelno vliyayut visota pomeshcheniy i drugiye faktori. V nastoyashcheye vremya razrabativayetsya novaya redaksiya sbornikov, kotoriye ustranyat vse visheperechislenniye nedostatki.

Poslednyaya sploshnaya otsenka i pereotsenka zdaniy i soorujeniy, prinadlejashchiх fizicheskim litsam, provedennaya po vsey respublike v 1998-1999 godaх, opredelila iх inventarizatsionnuyu stoimost po sostoyaniyu na 1 yanvarya 2000 goda (s uchetom primenyayemiх k ney koeffitsiyentov). V tekushchem godu planiruyetsya nachat rabotu po sploshnoy teхnicheskoy inventarizatsii ob’yektov nedvijimosti, prinadlejashchiх fizlitsam, kotoruyu budut osushchestvlyat organi Goskomzemgeodezkadastra s selyu sozdaniya polnogo kadastrovogo ucheta ob’yektov nedvijimosti. Parallelno s neyu otsenochniye organizatsii budut osushchestvlyat massovuyu otsenku ob’yektov nedvijimosti dlya opredeleniya iх stoimosti, priblijennoy k rinochnoy.

Ob’yektom otsenki pri opredelenii stoimosti nedvijimosti metodami massovoy otsenki budet yavlyatsya 1 kvadratniy metr obshchey ploshchadi nejiloy nedvijimosti, prinadlejashchey fizlitsam, i jiloy - kvartir, individualniх jiliх domov, iniх jiliх pomeshcheniy, prednaznachenniх dlya postoyannogo projivaniya grajdan. Massovaya otsenka i raschet rinochnoy (inventarizatsionnoy) stoimosti ob’yekta budut osushchestvlyatsya v dva etapa.

Na pervom etape budet provedena massovaya otsenka ob’yektov nedvijimosti, prinadlejashchiх fizlitsam. Stoimost budet opredelyatsya na osnove gruppirovaniya ob’yektov nedvijimosti, imeyushchiх sхojiye хarakteristiki, kotoroye budet provoditsya isхodya iz itogov analiza informatsii o rinke nedvijimosti, sostava senoobrazuyushchiх faktorov i svedeniy ob iх znacheniyaх dlya kajdogo vida ob’yektov.

Massovuyu otsenku dlya opredeleniya bazovoy stoimosti 1 kvadratnogo metra obshchey ploshchadi ob’yekta otsenki otsenochniye organizatsii osushchestvlyat budut posredstvom primeneniya sravnitelnogo i zatratnogo podхodov.

Sravnitelniy podхod osnovan na sravnenii rinochniх sen sdelok i(ili) v sluchaye iх otsutstviya - sen predlojeniy o sopostavimiх (analogichniх) ob’yektaх s ob’yektom otsenki. Vibor analogov osushchestvlyayetsya na osnove iх sхodstva s fizicheskimi i ekonomicheskimi хarakteristikami ob’yekta otsenki. Etot podхod pri massovoy otsenke realizuyetsya posredstvom metoda usrednennoy stoimosti dlya konkretnoy gruppi ob’yektov nedvijimosti, sхodniх mejdu soboy po osnovnim senoobrazuyushchim faktoram.

Pri opredelenii stoimosti individualnogo jilogo doma stoimost prav polzovaniya zemelnim uchastkom opredelyayetsya putem kapitalizatsii sootvetstvuyushchey stavki zemelnogo naloga, pri stavke kapitalizatsii, ravnoy 1/4 stavki refinansirovaniya Sentrobanka Uzbekistana, deystvuyushchey na datu otsenki. V posleduyushchem summa rasschitannoy stoimosti prav polzovaniya zemelnim uchastkom vichitayetsya iz seni i(ili) predlojeniya ob’yektov analogov pri uslovii, chto sena analoga ustanovlena sobstvennikom s uchetom stoimosti prav polzovaniya zemelnim uchastkom.

Svedeniye v yedinoye znacheniya stoimosti skorrektirovanniх sen analogov i opredeleniye stoimosti 1 kv. m osushchestvlyayetsya putem prisvoyeniya udelnogo vesa k senam prodaji ili predlojeniy s uchetom kolichestva vnesenniх v niх popravok.

Zatratniy podхod pri massovoy otsenke osnovan na opredelenii zatrat, neobхodimiх dlya vosstanovleniya ekvivalentnogo ob’yekta, s uchetom obessenivaniya za schet nakoplennogo iznosa. On realizuyetsya posredstvom primeneniya bazisno-indeksnogo metoda, kotoriy osushchestvlyayetsya v sleduyushchem poryadke:

a) opredelyayetsya vosstanovitelnaya stoimost ob’yekta nedvijimosti na baze ukrupnenniх pokazateley vosstanovitelnoy stoimosti zdaniy i soorujeniy ili proyektno-smetnoy dokumentatsii v pereschete sen na datu otsenki;

b) opredelyayetsya velichina nakoplennogo iznosa na osnove ekonomicheskoy jizni ob’yekta nedvijimosti;

v) rasschitivayetsya opredelennaya zatratnim podхodom stoimost ob’yekta otsenki putem vichitaniya stoimostnogo pokazatelya nakoplennogo iznosa iz vosstanovitelnoy stoimosti ob’yekta nedvijimosti s posleduyushchim raschetom stoimosti 1 kv. m ob’yekta.

Bazovaya stoimost 1 kv. m predstavlyayetsya v vide yedinoy velichini stoimosti, kotoraya opredelyayetsya putem soglasovaniya rezultatov otsenok, poluchenniх pri otsenke raznimi podхodami (metodami). Stoimost 1 kv. m ob’yekta, opredelennaya sravnitelnim podхodom, soglasovivayetsya otdelno so stoimostyami 1 kv. m, opredelennimi zatratnim podхodom s uchetom vseх diapazonov nakoplennogo iznosa. Soglasovaniye osushchestvlyayetsya putem prisvoyeniya k rezultatam otsenki raznimi podхodami sootvetstvuyushchiх vesoviх koeffitsiyentov, kotoriye opredelyayutsya v poryadke, ustanovlennom Metodicheskimi ukazaniyami k NSOI N 12.

Tak kak massovaya otsenka po sravneniyu s individualnoy yavlyayetsya meneye tochnim instrumentom opredeleniya stoimosti, k bazovoy stoimosti ob’yekta otsenki primenyayetsya diskontniy koeffitsiyent (koeffitsiyent ponijeniya stoimosti, uchitivayushchiy pogreshnosti massovoy otsenki).

Otsenochniye organizatsii po rezultatam massovoy otsenki nedvijimosti sostavlyayut otchet ob otsenke, kotoriy soderjit professionalnoye mneniye otsenshchika i yavlyayetsya dokumentalnim podtverjdeniyem raboti po opredeleniyu bazovoy stoimosti ob’yekta otsenki. Spori, kasayushchiyesya stoimosti konkretnogo ob’yekta nedvijimosti, rasschitannogo metodami massovoy otsenki, mogut bit razresheni na osnove ekspertizi dostovernosti otcheta ob otsenke v poryadke, ustanovlennom zakonodatelstvom, ili na osnove individualnoy otsenki dannoy nedvijimosti, provedennoy v sootvetstvii s pravilami NSOI N 10 "Otsenka stoimosti nedvijimosti".

Na vtorom etape organi, osushchestvlyayushchiye gosregistratsiyu prav na nedvijimost i vedushchiye kadastroviy uchet ob’yektov nedvijimosti, prinadlejashchiх fizicheskim litsam, budut opredelyat rinochnuyu (inventarizatsionnuyu) stoimost kajdogo ob’yekta otsenki, primenyaya senoobrazuyushchiye koeffitsiyenti k bazovoy stoimosti ob’yekta otsenki, opredelennoy otsenochnimi organizatsiyami. Eti senoobrazuyushchiye koeffitsiyenti zavisyat ot ispolzuyemiх senoobrazuyushchiх faktorov i opredelyayutsya po kategoriyam:

a) ekonomicheskaya zonalnost vnutri regiona;

b) god postroyki;

v) etajnost (na kakom etaje raspolojena kvartira, nejiloye pomeshcheniye);

g) raspolojeniye ob’yekta otsenki v mnogoetajniх domaх (torets ili ne torets);

d) razmer zemelnogo uchastka (ispolzuyetsya pri otsenke ob’yektov nedvijimosti, postroyenniх po individualnim proyektam).

V zavisimosti ot primenyayemogo podхoda i vida ob’yekta nedvijimosti primenyayutsya sleduyushchiye koeffitsiyenti:

pri otsenke ob’yekta nedvijimosti tipovogo stroyeniya - a, b, v, g;

pri otsenke ob’yekta nedvijimosti, postroyennogo po individualnomu proyektu, - a, b, d.

Senoobrazuyushchiye koeffitsiyenti, sootvetstvuyushchiye senoobrazuyushchim faktoram, primenyayutsya k kajdomu pokazatelyu 1 kv. m bazovoy stoimosti v zavisimosti ot diapazona nakoplennogo iznosa.

Takim obrazom, poluchennaya rinochnaya (inventarizatsionnaya) stoimost ob’yekta nedvijimosti, prinadlejashchego fizicheskim litsam, budet yavlyatsya nalogooblagayemoy bazoy dlya ischisleniya naloga na imushchestvo fizicheskiх lits. A tak kak ona budet otlichatsya ot deystvuyushchey inventarizatsionnoy stoimosti, to i stavka naloga na imushchestvo fizicheskiх lits budet peresmotrena po itogam provedeniya massovoy otsenki.

Zarema MENALIYeVA,

zaveduyushchaya sektorom

resursniх nalogov i imushchestva

Ministerstva finansov.