Группа: Жилищные вопросы

18.02.2010 13:46:05
На страницах вашего тематического выпуска часто публикуются материалы о том, как работают управляющие организации в Узбекистане. В чем их отличие от аналогичных структур в других странах? Есть ли в их деятельности общее?

18.02.2010 13:52:18
Ответ действителен на дату выхода газеты*
 
Страны разные - подход один
Если сравнить управляющие организации (УО) Узбекистана и стран Восточной Европы, в частности, Венгрии и Словакии, в их деятельности можно найти как общие черты, так и особенности, отличающие эти структуры друг от друга. Прежде всего и у нас, и у них они появились с началом реформ, проводимых государством в жилищном секторе. В это время началась приватизация государственного жилищного фонда и была ликвидирована централизованная административная система управления им. Законодательно разделили функции управления, обслуживания и ремонта жилищного фонда. Вместо "эксплуатации" жилфонда было введено понятие "содержание", которое включает в себя управление, обслуживание (поддержание технического и санитарного состояния), ремонт и другую деятельность, направленную на сохранность и создание необходимых условий для проживания в жилых домах, пользования прилегающим земельным участком с элементами благоустройства.
Одинаковым является подход к определению способов управления многоквартирным жилым домом. Законодательно закреплено, что управлять жилым фондом можно разными способами, включая управляющие организации. При этом товарищество может выступать заказчиком услуг и работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества и прилегающего земельного участка.
Объединяющими моментами для УО является то, что они работают на рынке жилищных услуг, являются коммерческими организациями и цель их деятельности - получение прибыли. Учредители могут принимать решение о создании УО в любой организационно-правовой форме - ООО, АО, ЧП, унитарного предприятия и т.д. Управляющие организации в нашей стране и в Восточной Европе также объединяет то, что они исполняют функции управления, переданные им по договору, который регулирует отношения между заказчиком (ТЧСЖ) и управляющей организацией. УО являются исполнителями услуг и вправе оказывать их неограниченному количеству заказчиков независимо от территориального расположения объектов управления. Товарищество (собственник, коллектив собственников) - это заказчик услуг по управлению. Оно может заключать договор с любой УО, предложившей ему услуги лучшего качества по наиболее привлекательной цене. Выбор управляющей организации может осуществляться товариществом на конкурсной основе. Цены на свои услуги УО устанавливает самостоятельно, но она не вправе распоряжаться средствами товарищества.
 
Есть и различия
Вместе с тем УО в нашей стране и в Восточной Европе имеют ряд отличий. В Узбекистане они появились не сразу после приватизации жилищного фонда, а только после разукрупнения больших и оптимальных ТЧСЖ и создания однодомных товариществ, которые становились реальными заказчиками услуг по содержанию домов. В Венгрии и Словакии управляющие организации стали появляться сразу после приватизации государственного жилищного фонда одновременно с товариществами, которые формировались, главным образом, на базе одного дома. Если оно не создавалось, то жители могли обратиться в УО как коллектив собственников.
Для управляющих организаций в Узбекистане установлены налоговые льготы сначала до 2007 года, затем они были продлены до 2011 года. Эти меры продиктованы тем, чтобы УО могли конкурировать с большими товариществами, которые занимались содержанием своих домов самостоятельно и к тому времени уже имели налоговые льготы. В Венгрии и Словакии для УО не установлены налоговые льготы, поскольку товарищества, которые также освобождены от налогов, выступают исключительно заказчиками услуг и не выполняют функции исполнителей.
Наши управляющие организации предоставляют не только услуги управления, но и выполняют работы по обслуживанию и ремонту многоквартирных домов. Причем последние приносят УО больше дохода, чем управленческие услуги. В странах Восточной Европы, как правило, УО занимается управлением. Услуги по обслуживанию многоквартирных жилых домов она заказывает на стороне у специализированных организаций. Здесь очень высока степень специализации среди управляющих организаций.
У узбекистанских УО самой востребованной управленческой услугой является подготовка сметы доходов и расходов для ТЧСЖ, ведение для них бухучета и отчетности. В Венгрии и Словакии наибольшим спросом пользуется подготовка предложений по реконструкции и модернизации многоквартирного дома, проведение ресурсосберегающих мероприятий.
Есть различия и в штате управляющих организаций. Например, у нас они обычно содержат управленческий (бухгалтер, юрист, инженер и др.) и производственный персонал (слесари-сантехники, электрики, газосварщики, кровельщики, дворники, уборщицы). В штате венгерских и словацких УО обычно числятся несколько человек административно-управленческого персонала, потому что для обслуживания домов заключаются договоры с подрядчиками.
Значительно разнится и материально-техническая оснащенность управляющих организаций. Материально-техническая база большинства УО Узбекистана довольно слабая. Более половины из них не имеют компьютеров. Ни у одной организации нет станков или производственных машин. Восточноевропейские УО либо имеют свои, либо их арендуют. Они не стремятся приобретать производственное оборудование - считают, что коэффициент его использования будет достаточно низким, ведь УО оказывают, главным образом, управленческие услуги. А вот обеспеченность оргтехникой там очень высокая. Наряду с компьютерами каждая УО имеет оргтехнику, средства оперативной связи - факсы, Интернет.
Еще одно из различий - отношение собственников многоквартирных жилых домов к профессиональному управлению. По мнению большинства руководителей наших управляющих организаций, собственники еще не осознали ценности управления. Размеры взносов в ТЧСЖ не соответствуют реальной потребности в средствах на содержание многоквартирного дома в надлежащем состоянии. В Венгрии и Словакии большая часть собственников понимают ценность этой услуги и готовы платить за нее.
Многие управляющие организации Восточной Европы добровольно занимаются просвещением собственников жилья об их правах и обязанностях, возможностях и способах улучшения технического состояния домов. Это делается, чтобы иметь устойчивый спрос на свои услуги, поддерживать и расширять круг клиентов.
Большое значение придается тому, что клиентов надо не только завоевывать через грамотное предложение своих услуг, но и удержать, а для этого следует взаимодействовать с собственниками, членами правления в ходе исполнения договора. Здесь очень серьезно подходят к обучению управляющих. Например, в Венгрии законодательно введено требование о профессиональной подготовке лиц, занимающихся управлением многоквартирными домами. Специально для этого разработаны два курса: "Управляющий кондоминиума" и "Управляющий недвижимостью".
 
“Налоговые и таможенные вести”, N 11, 6 марта 2009 г.