Как узаконить самовольную постройку

Исходя из вашего вопроса предполагается, что участок был выделен под строительство жилья, поэтому мы рассмотрим порядок признания права собственности физлица на жилое помещение индивидуального строительства (далее - ИЖС). Определяющими факторами при этом являются:

принадлежность и целевое назначение земельного участка, на котором возведена постройка;

соблюдение архитектурных и строительных норм и правил при ее возведении.

Поскольку в вопросе не указан собственник (владелец) земельного участка, рассмотрим два варианта.

I. Земельный участок не принадлежит лицу, построившему помещение

Начнем с того, что постройка на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, признается самовольной.

По общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (часть вторая статьи 212 Гражданского кодекса (ГК)). Такое строение подлежит сносу на основании судебного решения по иску лица, права которого нарушены, либо соответствующего госоргана.

Однако в порядке исключения право собственности может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку (часть 4 статьи 212 ГК).

Важно! В данном случае произошел самовольный захват земельного участка, что влечет наложение штрафа на гражданина в размере от 5 до 10 МРЗП¹. При повторном совершении указанных действий в течение года после применения административного взыскания виновному грозит уголовное наказание².

То есть для признания права собственности на построенную комнату нужно обратиться в суд. К исковому заявлению желательно приложить решение хокимията о предоставлении земельного участка, на котором совершена постройка. Такого решения на момент подачи иска может и не быть. Тогда суд в процессе подготовки дела к рассмотрению извещает хокимият о заявленном требовании для выяснения мнения по существу предъявленного иска. Если в ходе разбирательства истцу отказывают выделить земельный участок, он вправе оспорить такой отказ в суде. Кроме того, хокимият может заявить встречный иск о сносе самовольного строения. Обжалование отказа, а также встречный иск подлежат рассмотрению вместе с первоначальным исковым заявлением³.

Суды в том числе рассматривают иски о признании права собственности, когда земельный участок хотя и был отведён, но для других целей, а не для ИЖС, и когда предусмотренная законом процедура отвода была нарушена.

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием для госрегистрации соответствующего права. Для этого в течение месяца необходимо обратиться в госпредприятие землеустройства и кадастра недвижимости района по месту нахождения постройки⁴. Процедура легализации самовольно построенной комнаты завершается выдачей указанным органом свидетельства о госрегистрации права на недвижимое имущество. 

II. Земельный участок принадлежит лицу, построившему помещение

Если постройка самовольно возведена на земельном участке, выделенном в установленном порядке для ИЖС, признание права собственности осуществляется во внесудебном порядке.

Подача иска в данном случае повлечет отказ в его принятии по пункту 1 статьи 152 Гражданско-процессуального кодекса (ГПК). Если же дело уже возбуждено, оно подлежит прекращению на основании пункта 1 статьи 100 ГПК (дело неподведомственно суду), а истцу разъясняется право обращения в хокимият⁵. Аналогичной точки зрения придерживается Пленум Высшего хозяйственного суда, обративший внимание судов на то, что признание права собственности в рассматриваемом случае не предусмотрено статьей 212 ГК. Подробнее – здесь.  

Завершенную строительством комнату необходимо принять в эксплуатацию. Для этого нужно обратиться с соответствующим заявлением в Инспекцию по регистрации субъектов предпринимательства при районном хокимияте⁶ (далее – Инспекция). После технической инвентаризации постройки постоянно действующая приемочная комиссия, созданная при хокимияте, с выездом на место согласовывает акт приемки в эксплуатацию. Далее Инспекция по согласованию с органами кадастра, архитектуры и строительства вносит хокиму проект решения об утверждении акта приемки жилья в эксплуатацию. Утвержденный хокимом акт направляется Инспекцией для госрегистрации права собственности на недвижимое имущество, после чего кадастровый орган выдает свидетельство.   

Важно! При обнаружении самовольного строительства должностными лицами Госархитектстроя составляется акт и выдается предписание о прекращении строительства. Одновременно копии этих документов направляются в хокимият для определения последующей судьбы выявленной постройки, вплоть до сноса⁷.

В обоих случаях существенное значение имеет соблюдение архитектурных и градостроительных норм при возведении постройки. Таким образом, в собственность оформляется только строение, которое не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом вопросе поможет электронная справочная система «Строительство».

Олег ЗАМАНОВ, наш эксперт.       

Публикации по теме:

Самовольную постройку - в собственность

Самовольная застройка: причины и последствия

¹ Статья 60 Кодекса об административной ответственности.

² Согласно статье 229-1 Уголовного кодекса самовольный захват земельных участков наказывается штрафом от 50 до 100 МРЗП или исправительными работами до 3 лет, или арестом до 6 месяцев.

³ Пункт 24 Постановления Пленума Верховного суда от 24.09.2004 г. № 14 «О судебной практике по спорам, связанным с правом собственности на жилой дом индивидуального строительства».

⁴ Пункт 8 Положения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними от 7.01.2014 г. № 1.

⁵ Пункт 3 Постановления Пленума Верховного суда от 24.09.2004 г. № 14 «О судебной практике по спорам, связанным с правом собственности на жилой дом индивидуального строительства».

⁶ Пункт 23 Положения о порядке оформления инспекциями по регистрации субъектов предпринимательства при хокимиятах районов  (городов) разрешений на осуществление индивидуального жилищного строительства (реконструкции), согласования проектов в уполномоченных органах по принципу "одно окно" от 2.07.2009 г. № 184.

⁷ Раздел VII Положения об индивидуальном жилищном строительстве от 30.12.2006 г. № 272.