Корхонани олиш-сотиш табиий ва одатдаги битимга айланди. Маълум ҳолатларда бутун корхонани ва бирйўла сотиш билан мулкдор мақбул тарзда алмаштирилиши мумкин. Ўзбекистон қонунчилиги бизнес учун бундай имкониятни анча олдин мустаҳкамлаган. Ундан нечоғлик реал фойдаланиш мумкин?
Вазият: Хусусий корхона мулкдори бутун корхонани бошқа жисмоний шахсга сотишга қарор қилди. Фуқаролик кодексининг (ФК) 490-моддасига асосан корхонани сотиш шартномаси ёзма шаклда тузилади, нотариал гувоҳлантирилиши ҳамда давлат рўйхатидан ўтказилиши лозим. Бироқ кадастр хизматида корхона балансида кўчмас мулк мавжуд эмаслигини важ қилиб кўрсатиб, бундай рўйхатдан ўтказишни амалга оширишни рад этишди.
Лекин шартнома рўйхатга олинмаса, у ҳақиқий бўлмайди. Қайси давлат органи корхонани олиш-сотиш шартномасини рўйхатдан ўтказади? Қандай тартибот зарур?
АДВОКАТ ШАРҲИ
Рўйхатдан ўтказиш тўғрисида
ФКнинг 85-моддасига асосан бутун корхона мулкий комплекс сифатида кўчмас мулк ҳисобланади. Бутун корхона ёки унинг қисми олиш-сотиш, гаровга қўйиш, ижара ҳамда ашёвий ҳуқуқларни белгилаш, ўзгартириш ва бекор қилиш билан боғлиқ бошқа битимларнинг объекти бўлиши мумкин.
Кўчмас мулкка эгалик ҳуқуқи ва бошқа ашёвий ҳуқуқлар, бу ҳуқуқларнинг вужудга келиши, бошқа шахсларга ўтиши, чекланиши ва бекор бўлиши давлат рўйхатидан ўтказилиши керак – бу бевосита ФКнинг 84-моддасида кўрсатилган.
Ушбу қонунчилик нормалари туфайли корхонани сотишда унга бўлган мулк ҳуқуқи ҳар қандай кўчмас мулк тури учун белгиланган тартибда давлат рўйхатидан ўтказилиши керак.
Бу тартиб “Кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларни ва у ҳақда тузилган битимларни давлат рўйхатидан ўтказиш тартиби тўғрисида” Низом1 (кейинги ўринларда – Низом) билан тартибга солинган.
Мазкур Низомнинг 7-бандида юридик ва жисмоний шахсларнинг кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларини ва у ҳақда тузилган битимларни, ипотека ва ипотека тўғрисидаги шартномаларни қўшган ҳолда давлат рўйхатидан ўтказишни, "Ергеодезкадастр" давлат қўмитасининг туман (шаҳар) ер тузиш ва кўчмас мулк кадастри давлат корхоналари амалга оширишлари белгиланган. Кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқ давлат рўйхатидан ўтказувчи органнинг раҳбари томонидан тайинланадиган масъул шахс томонидан давлат рўйхатидан ўтказилади.
Дастлабки босқич
ФКнинг 489-моддасига мувофиқ корхонани сотиш шартномасига мувофиқ сотувчи сотиб олувчига бутун корхонани мулкий комплекс сифатида топшириш мажбуриятини олади, сотувчи бошқа шахсларга беришга ҳақли бўлмаган ҳуқуқ ва мажбуриятлар бундан мустасно.
Мулкий комплекс бўлган корхона таркибига унинг фаолияти учун мўлжалланган ҳамма мулк турлари, шу жумладан ер участкалари, бинолар, иншоотлар, ускуна, инвентар, хом ашё, маҳсулот, талаб қилиш ҳуқуқи, қарзлар, шунингдек корхонани, унинг маҳсулоти, ишлари ва хизматларини акс эттирувчи хусусий аломатларга (фирма номи, товар белгилари, хизмат кўрсатиш белгилари) бўлган ҳуқуқлар ва бошқа мутлақ ҳуқуқлар, агар қонун ёки шартномада бошқача тартиб назарда тутилган бўлмаса, киради (ФКнинг 85-моддаси учинчи қисми).
ФКнинг 491-моддасига асосан сотиш шартномасида сотиладиган корхона таркиби ва унинг қиймати корхонани сотиш шартномасида инвентаризациялашнинг белгиланган қоидаларига мувофиқ ўтказиладиган уни тўлиқ инвентаризациялаш асосида аниқланади.
Сотиш шартномаси имзолангунга қадар тарафлар:
инвентаризация далолатномасини;
бухгалтерия балансини;
аудиторлик хулосасини;
баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни;
кредиторлар, улар қўяётган талаблар хусусияти, миқдори ва муддатлари кўрсатилган ҳолда корхона таркибига киритиладиган барча қарз (мажбурият)лар рўйхатини тузишлари ва кўриб чиқишлари керак.
Номлари айтиб ўтилган ҳужжатларда кўрсатилган мол-мулк, ҳуқуқ ва мажбуриятлар, агар ушбу Кодекснинг 489-моддасидан бошқача тартиб келиб чиқмаса ҳамда у корхонани сотиш шартномасида белгиланган бўлмаса, сотувчи томонидан сотиб олувчига топширилиши лозим.
Шундай қилиб, корхонани сотишда унинг балансида2 мавжуд бўлган барча мол-мулкни ўзга шахсга ўтказиш содир бўлади. Бунда қонунчилик шартномани давлат рўйхатидан ўтказиш учун корхона балансида кўчмас мулкнинг мажбурий бўлишини белгиламайди.
Бироқ қонунчилик корхонани сотиш шартномасини давлат рўйхатидан ўтказишнинг, мазкур ҳолатда эса уни нотариал гувоҳлантиришнинг мажбурийлигини ҳам (хусусий корхонани унинг мулкдори ихтиёрига кўра сотишда) аниқ кўзда тутади. Бу талабларга риоя қилмаслик шартноманинг ҳақиқий бўлмаслигига олиб келади. Бундай шартнома ҳақиқий бўлмаган битим ҳисобланади (ФКнинг 490-моддаси).
ФКнинг 494-моддаси биринчи қисмига мувофиқ корхонага мулк ҳуқуқи бу ҳуқуқ давлат рўйхатидан ўтказилган пайтдан бошлаб сотиб олувчига ўтади.
Корхона сотиб олувчига топширилади
ФКнинг 494-моддаси иккинчи қисмига асосан сотиб олувчининг корхонага мулк ҳуқуқини давлат рўйхатидан ўтказиш, башарти сотиш шартномасида бошқача тартиб назарда тутилган бўлмаса, у сотиб олувчига топширилганидан сўнг бевосита амалга оширилади.
Иккила тараф топшириш далолатномасини имзолаган кундан бошлаб корхона топширилган ҳисобланади. Шу пайтдан бошлаб корхона таркибида топширилган мол-мулкнинг тасодифан нобуд бўлиши ёки тасодифан бузилиши хавфи сотиб олувчига ўтади, бу ФКнинг 493-моддасида кўрсатилган.
Топшириш далолатномасида:
корхонанинг таркиби тўғрисида маълумотлар;
кредиторлар корхона сотилиши тўғрисида хабардор қилинганлиги;
топширилган мол-мулкда аниқланган камчиликлар ҳақида маълумотлар;
йўқолганлиги туфайли топшириш мажбуриятлари вужудга келиши мумкин бўлмайдиган мол-мулкнинг рўйхати кўрсатилади.
Корхонани топширишга тайёрлаш, шу жумладан топшириш далолатномасини тузиш ва имзолашга тақдим этиш, агар шартномада бошқача тартиб назарда тутилган бўлмаса, сотувчининг мажбурияти ҳисобланади ва унинг ҳисобидан амалга оширилади.
Шундай қилиб, корхонага мулк ҳуқуқини рўйхатдан ўтказиш учун қуйидагиларни тақдим қилиш зарур:
нотариал тарзда гувоҳлантирилган корхонани сотиш шартномасини;
иккила тараф имзолаган топшириш далолатномаси.
Энди эса муаммолар
Бизнинг назаримизда, айнан корхонани сотишда мулк ҳуқуқини давлат рўйхатидан ўтказишнинг аниқ механизмининг мавжуд эмаслиги амалиётдаги муаммо ҳисобланади.
“Кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларни ва у ҳақда тузилган битимларни давлат рўйхатидан ўтказиш тартиби тўғрисида” Низом билан:
ер участкаларига, бинолар ва иншоотларга, кўп йиллик дарахтларга бўлган ҳуқуқларни рўйхатдан ўтказиш;
ипотека ва бино ва иншоотлар, шунингдек ер участкасига бўлган ашёвий ҳуқуқлар ипотекаси тўғрисидаги шартномаларни рўйхатдан ўтказиш;
ер участкаларига, биноларга, иншоотларга ва кўп йиллик дарахтларга бўлган ҳуқуқларнинг рўйхатдан ўтказилганлиги тўғрисидаги гувоҳномаларни расмийлаштириш;
бино ва иншоотларнинг таркиби ва тегишлилиги тўғрисида маълумотнома тайёрлаш;
кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларни ахборот тизими комплексидан фойдаланиб “бир ойна” принципи бўйича рўйхатдан ўтказиш тартиблари батафсил тартибга солинган.
Бироқ корхонани сотиш шартномасини давлат рўйхатидан ўтказиш тартибини кўзда тутадиган алоҳида бўлим мавжуд эмас.
Бундан ташқари, Низомнинг 1-банди юридик ва жисмоний шахсларнинг ер участкаларига, бинолар ва иншоотларга (жумладан ер ости иншоотларига), кўп йиллик дарахтларга, шунингдек ипотека ва бино ва иншоотлар, шунингдек ер участкасига бўлган ашёвий ҳуқуқлар ипотекаси тўғрисидаги шартномаларни рўйхатдан ўтказишга бўлган ҳуқуқларини давлат рўйхатидан ўтказишни санаб ўтган ҳолда корхонани сотиш шартномаларини давлат рўйхатидан ўтказишни умуман кўрсатиб ўтмайди. Низомнинг қолган матнида ҳам бундай шартномалар турини давлат рўйхатидан ўтказиш тўғрисида ҳеч қандай мулоҳаза йўқ.
Масалани ҳал қилиш учун “кўчмас мол-мулкка бўлган ҳуқуқларни ва у ҳақда тузиладиган битимларни давлат рўйхатидан ўтказувчи орган ҳуқуқ эгасининг илтимосига кўра амалга оширилган рўйхатдан ўтказишни рўйхатдан ўтказилган ҳуқуқ ёки битим тўғрисида ҳужжат бериш ёхуд рўйхатдан ўтказиш учун тақдим этилган ҳужжатга устхат ёзиш йўли билан тасдиқлаши шарт” эканлигини кўзда тутадиган ФКнинг 84-моддасига мурожаат қилиш ўринли бўлади.
Бу норма Низомнинг 2-банди иккинчи қисмида ўз аксини топган, унда “... ер участкаларига, бинолар ва иншоотларга, кўп йиллик дарахтларга бўлган ҳуқуқлар давлат рўйхатидан ўтказилганлиги тўғрисидаги гувоҳномалар бериш йўли билан ёки рўйхатдан ўтказиш учун тақдим этилган ҳужжатга устхат ёзиш йўли билан” тасдиқланиши айтилган.
Кўриб чиқилаётган ҳолат учун гувоҳнома шакли ҳам ишлаб чиқилмаганлигини эътиборга олиб, нотариал гувоҳлантирилгандан кейин корхонани сотиш шартномасига устхат ёзиш давлат рўйхатидан ўтказишнинг мақбул варианти ҳисобланади.
Бироқ қонун ижодкорларининг бевосита аралашувини талаб қиладиган яна бир муаммо бор. Қайд этиш жоизки, Кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқлар ва у ҳақда тузилган битимларнинг давлат реестрининг3 тасдиқланган шаклида “Корхонани сотиш шартномаси тўғрисидаги маълумотлар” графаси мавжуд эмас. Бу "Ергеодезкадастр" давлат қўмитасининг туман (шаҳар) ер тузиш ва кўчмас мулк кадастри корхоналари ишини ниҳоятда қийинлаштиради, чунки кўрсатилган реестрга корхоналарни сотиш шартномалари давлат рўйхатидан ўтказилганлиги тўғрисидаги маълумотларни қай тарзда киритиш тушунарли эмас. Бутунлай эҳтимолдан ҳоли эмаски, кўриб чиқилаётган ҳолатда корхонанинг сотилишини давлат рўйхатидан ўтказишни рад этиш учун айнан шу далил ҳал қилувчи ҳисобланган.
Нима қилиш керак?
ФКнинг 84-моддасига, шунингдек Низомнинг 117-бандига асосан кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларни ва у билан битимни давлат рўйхатидан ўтказиш рад этилиши юзасидан суд тартибида шикоят қилиниши мумкин. Афсуски, мазкур ҳолатда ўзларининг бузилган ҳуқуқларини ҳимоя қилишнинг бошқа самарали вариантини тавсия қилишнинг имконияти йўқ.
Қонун ижодкорлари эътиборларига умид қилган ҳолда, биринчи навбатда Кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқлар ва у ҳақда тузилган битимларнинг давлат реестри шаклига уни янги графалар билан тўлдирган ҳолда ўзгартиришлар киритиш таклиф қилинаётир – шу ерга қаранг.
Шунингдек корхонани сотиш шартномасини давлат рўйхатидан ўтказиш тартибини тартибга солувчи махсус бўлимни ишлаб чиқиш ҳамда уни мавжуд Низомга киритиш мақсадга мувофиқ бўлади.
Зумрад НИЯЗМЕТОВА, адвокат.
Мавзуга доир материаллар:
Пенсиядан чегирма қилиниши устидан шикоят бериш мумкин
Кўчмас мулкни устав фондига киритаман. Ким мумкин эмас деб айтди?
1 Вазирлар Маҳкамасининг 2014 йил 7 январдаги 1-сон қарорига 1-илова.
2 Қонунчиликда махсус айтиб ўтилган ҳолатлардан ташқари.
3 Кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларни ва у ҳақда тузилган битимларни давлат рўйхатидан ўтказиш тартиби тўғрисидаги Низомга 2-илова.
