ВАС ОЦЕНЯТ ПО ДОСТОИНСТВУ

Налоговые и таможенные вести, N 22 от 24 мая 2012 года

8 мая 2012 года Министерство юстиции зарегистрировало Национальный стандарт оценки имущества (НСОИ N 12) "Оценка стоимости недвижимости в целях налогообложения методами массовой оценки", предусматривающий проведение массовой оценки объектов недвижимости, принадлежащих физическим лицам, для определения их рыночной (инвентаризационной) стоимости. Документ вступил в силу 18 мая 2012 года.

В настоящее время кадастровую оценку недвижимости для целей налогообложения осуществляет Госкомземгеодезкадастр - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость. Он формирует кадастровую базу данных о правах на недвижимость, которая и служит базой для исчисления налога на имущество физических лиц.

Сейчас оценка, переоценка зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам на праве собственности, на всей территории Узбекистана производятся в соответствии с Методикой оценки, переоценки зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам на праве собственности, зарегистрированной МЮ 6.12.1996 г. N 286, разработанной в соответствии с Положением об оценке, переоценке зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам на праве собственности. Ею определен порядок проведения оценки, переоценки имущества, находящегося в собственности физических лиц, в целях определения его действительной (восстановительной) стоимости. Территориальные службы землеустройства и кадастра недвижимости (ранее - БТИ) производят их по сборникам укрупненных показателей, составленным в ценах и нормах, введенных с 1 января 1991 года, с последующим определением восстановительной стоимости имущества на момент оценки по индексам удорожания стоимости строительства, утвержденным Советом Министров Республики Каракалпакстан, хокимиятами областей и г.Ташкента. На сегодняшний день инвентаризационная стоимость имущества для целей налогообложения определена в ценах 1991 года и проиндексирована на 1 января 2010 года.

Для сближения инвентаризационной стоимости с рыночной и определения реальной стоимости жилых домов и квартир в текущем году планируется организовать работу по проведению сплошной инвентаризации имущества, находящегося в собственности физических лиц. Но существует проблема, вызванная применением сборников укрупненных показателей, разработанных в ценах 1991 года. На сегодняшний день они не отвечают современным требованиям, так как не учитывают современные конструктивные элементы и строительные материалы, а действующая оценка от площади помещений не отражает реальной стоимости, на которую значительно влияют высота помещений и другие факторы. В настоящее время разрабатывается новая редакция сборников, которые устранят все вышеперечисленные недостатки.

Последняя сплошная оценка и переоценка зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам, проведенная по всей республике в 1998-1999 годах, определила их инвентаризационную стоимость по состоянию на 1 января 2000 года (с учетом применяемых к ней коэффициентов). В текущем году планируется начать работу по сплошной технической инвентаризации объектов недвижимости, принадлежащих физлицам, которую будут осуществлять органы Госкомземгеодезкадастра с целью создания полного кадастрового учета объектов недвижимости. Параллельно с нею оценочные организации будут осуществлять массовую оценку объектов недвижимости для определения их стоимости, приближенной к рыночной.

Объектом оценки при определении стоимости недвижимости методами массовой оценки будет являться 1 квадратный метр общей площади нежилой недвижимости, принадлежащей физлицам, и жилой - квартир, индивидуальных жилых домов, иных жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания граждан. Массовая оценка и расчет рыночной (инвентаризационной) стоимости объекта будут осуществляться в два этапа.

На первом этапе будет проведена массовая оценка объектов недвижимости, принадлежащих физлицам. Стоимость будет определяться на основе группирования объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, которое будет проводиться исходя из итогов анализа информации о рынке недвижимости, состава ценообразующих факторов и сведений об их значениях для каждого вида объектов.

Массовую оценку для определения базовой стоимости 1 квадратного метра общей площади объекта оценки оценочные организации осуществлять будут посредством применения сравнительного и затратного подходов.

Сравнительный подход основан на сравнении рыночных цен сделок и(или) в случае их отсутствия - цен предложений о сопоставимых (аналогичных) объектах с объектом оценки. Выбор аналогов осуществляется на основе их сходства с физическими и экономическими характеристиками объекта оценки. Этот подход при массовой оценке реализуется посредством метода усредненной стоимости для конкретной группы объектов недвижимости, сходных между собой по основным ценообразующим факторам.

При определении стоимости индивидуального жилого дома стоимость прав пользования земельным участком определяется путем капитализации соответствующей ставки земельного налога, при ставке капитализации, равной 1/4 ставки рефинансирования Центробанка Узбекистана, действующей на дату оценки. В последующем сумма рассчитанной стоимости прав пользования земельным участком вычитается из цены и(или) предложения объектов аналогов при условии, что цена аналога установлена собственником с учетом стоимости прав пользования земельным участком.

Сведение в единое значения стоимости скорректированных цен аналогов и определение стоимости 1 кв. м осуществляется путем присвоения удельного веса к ценам продажи или предложений с учетом количества внесенных в них поправок.

Затратный подход при массовой оценке основан на определении затрат, необходимых для восстановления эквивалентного объекта, с учетом обесценивания за счет накопленного износа. Он реализуется посредством применения базисно-индексного метода, который осуществляется в следующем порядке:

а) определяется восстановительная стоимость объекта недвижимости на базе укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений или проектно-сметной документации в пересчете цен на дату оценки;

б) определяется величина накопленного износа на основе экономической жизни объекта недвижимости;

в) рассчитывается определенная затратным подходом стоимость объекта оценки путем вычитания стоимостного показателя накопленного износа из восстановительной стоимости объекта недвижимости с последующим расчетом стоимости 1 кв. м объекта.

Базовая стоимость 1 кв. м представляется в виде единой величины стоимости, которая определяется путем согласования результатов оценок, полученных при оценке разными подходами (методами). Стоимость 1 кв. м объекта, определенная сравнительным подходом, согласовывается отдельно со стоимостями 1 кв. м, определенными затратным подходом с учетом всех диапазонов накопленного износа. Согласование осуществляется путем присвоения к результатам оценки разными подходами соответствующих весовых коэффициентов, которые определяются в порядке, установленном Методическими указаниями к НСОИ N 12.

Так как массовая оценка по сравнению с индивидуальной является менее точным инструментом определения стоимости, к базовой стоимости объекта оценки применяется дисконтный коэффициент (коэффициент понижения стоимости, учитывающий погрешности массовой оценки).

Оценочные организации по результатам массовой оценки недвижимости составляют отчет об оценке, который содержит профессиональное мнение оценщика и является документальным подтверждением работы по определению базовой стоимости объекта оценки. Споры, касающиеся стоимости конкретного объекта недвижимости, рассчитанного методами массовой оценки, могут быть разрешены на основе экспертизы достоверности отчета об оценке в порядке, установленном законодательством, или на основе индивидуальной оценки данной недвижимости, проведенной в соответствии с правилами НСОИ N 10 "Оценка стоимости недвижимости".

На втором этапе органы, осуществляющие госрегистрацию прав на недвижимость и ведущие кадастровый учет объектов недвижимости, принадлежащих физическим лицам, будут определять рыночную (инвентаризационную) стоимость каждого объекта оценки, применяя ценообразующие коэффициенты к базовой стоимости объекта оценки, определенной оценочными организациями. Эти ценообразующие коэффициенты зависят от используемых ценообразующих факторов и определяются по категориям:

а) экономическая зональность внутри региона;

б) год постройки;

в) этажность (на каком этаже расположена квартира, нежилое помещение);

г) расположение объекта оценки в многоэтажных домах (торец или не торец);

д) размер земельного участка (используется при оценке объектов недвижимости, построенных по индивидуальным проектам).

В зависимости от применяемого подхода и вида объекта недвижимости применяются следующие коэффициенты:

при оценке объекта недвижимости типового строения - а, б, в, г;

при оценке объекта недвижимости, построенного по индивидуальному проекту, - а, б, д.

Ценообразующие коэффициенты, соответствующие ценообразующим факторам, применяются к каждому показателю 1 кв. м базовой стоимости в зависимости от диапазона накопленного износа.

Таким образом, полученная рыночная (инвентаризационная) стоимость объекта недвижимости, принадлежащего физическим лицам, будет являться налогооблагаемой базой для исчисления налога на имущество физических лиц. А так как она будет отличаться от действующей инвентаризационной стоимости, то и ставка налога на имущество физических лиц будет пересмотрена по итогам проведения массовой оценки.

Зарема МЕНАЛИЕВА,

заведующая сектором

ресурсных налогов и имущества

Министерства финансов.