У юрлица изымают землю

Законодательство гарантирует защиту прав юридических лиц при сносе нежилого помещения или изъятии земельного участка для государственных или общественных нужд.

В нашей стране юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками, а также иметь в собственности расположенные на их территории жилыми и нежилыми помещениями, зданиями и сооружениями¹.

Статьей 36 Конституции РУз закреплено право каждого на собственность, а статьей 53 определено, что «... Частная собственность, наряду с другими формами собственности, неприкосновенна и защищается государством. Собственник может быть лишен ее только в случаях и в порядке, предусмотренных законом».

С развитием инфраструктуры городов и сел возникает необходимость в отводе земельных участков для государственных или общественных нужд, а, значит, изъятие их у собственников, снос строений и, соответственно, прекращение прав собственности, аренды и др.

Гарантией прав юрлиц при изъятии участков является то, что оно осуществляется только в исключительных случаях, перечисленных в статьях 37 и 47 Земельного, статье 11 Градостроительного, статье 11 Жилищного и статьях 199, 202−204 Гражданского кодексов.

С этими и другими законодательными документами можно ознакомиться в Информационной поисковой системе «Законодательство Республики Узбекистан».

Снос и изъятие могут происходить в случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Узбекистана;

2) размещением объектов государственного или общественного значения при отсутствии других вариантов их возможного размещения;

3) иными обстоятельствами в установленных законами случаях (таких как, приватизация и расприватизация, сдача в  аренду, отчуждение в связи с невыполнением фермером условий землепользования и пр.);

4) исполнением договорных обязательств, вынесенным решением суда (если строения и участок являлись залогом, предметом ответа по обязательствам, незаконного обогащения и пр.).

Изъятие земельных участков для государственных и общественных нужд осуществляется с компенсацией в виде²:

- предоставления юридическим лицам равноценного имущества и возмещения иных понесенных убытков, причиненных изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд;  

- возмещения в полном объеме убытков, причиненных изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд; 

- переноса и восстановления на новом месте подлежащих сносу жилых домов, строений и сооружений, принадлежащих юридическим лицам; 

- сооружения на новом месте соответствующих строений и их передачи в собственность юридическим лицам. 

Конкретные сроки и порядок выплаты денежных компенсаций устанавливаются решением Совета Министров Каракалпакстана, хокимов областей и города Ташкента с выплатой компенсации до начала сноса.

У частного предпринимателя Л. был торговый комплекс на одной из магистралей в Юнусабадском районе Ташкента. В связи с расширением дороги бизнесмен получил уведомление с решением хокимията о сносе строений, входящих в данный комплекс, осуществлявший торгово-бытовые услуги населению. При этом предпринимателю предлагалось в соответствии с Решением хокима города Ташкента № 953 от 21.11.2014 г.³ в оговоренные указанные сроки разобрать комплекс (компенсация расходов по разбору и вывозу гарантировалось) и выбрать варианты компенсаций.

Специальная комиссия Юнусабадского района совместно со службой землеустройства и кадастра недвижимости провела инвентаризацию комплекса, попавшего под снос.

Для решения вопросов по возмещению причиненных убытков Л. представил в районную комиссию документы, подтверждающие его право собственности – госордер, решение районного хокимията, договор купли-продажи, кадастровые документы, отчет об оценке. Рассмотрев представленные документы, комиссия по согласованию с Л. оформила протокол о предоставлении компенсации или выделении земельного участка взамен изымаемого.

Первоначально предприниматель хотел выбрать возмещение в полном объеме убытков, причиненных изъятием земельного участка, включающего стоимость сносимых строений, сооружений и насаждений в денежной форме.

Однако, в связи с тем, что многие позиции затрат не могли быть уточнены, так как часть сооружений возводилась хашаром и не подлежала объективной оценке понесенных бизнесменом затрат, Л. согласился на выделение земельного участка с правом на его постоянное пользование и получение материалов демонтируемого сооружения, при этом их стоимость была вычтена из суммы компенсации затрат по убыткам.

На основании протокола комиссии хокимият Ташкента предложил бизнесмену несколько земельных участков в разных районах города. Л. выбрал участок в Юнусабадском районе. На основании его выбора хоким г. Ташкента принял решение о выделении земельного участка площадью 0.02 га для строительства на его территории торгового комплекса. Управление по земельным ресурсам и государственному кадастру города Ташкента осуществило госрегистрацию прав собственника.

Основываясь на информации и опыте предпринимателей и собственников, прошедших процедуру сноса, можно вывести некоторые рекомендации и объяснить основные правила изъятия нежилого фонда у собственников. Стоит помнить, что только хорошо продуманные действия или адвокат с определенным опытом работы смогут помочь в такой ситуации. Отстаивать свои интересы можно и кооперируясь с соседями по офисам и зданиям, которых также коснулся снос.

Чтобы узнать, будет ли снесена недвижимость в Ташкенте, юрлицо может воспользоваться услугой Госкомитета по архитектуре и строительству на ЕПИГУ.

Знания и действия, которые помогут:

Во-первых, стоит знать, что изъятие земельного участка и нежилых помещений возможно только в том случае, если оно производится для государственных или общественных нужд и об этом принято решение органа госвласти на местах – Советом Министров Каракалпакстана или хокимиятами областей и г. Ташкента.

Во-вторых, требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если госорган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

В-третьих, в соответствии с действующим гражданским законодательством, в отличие от жилищного права, взамен изымаемого нежилого помещения собственнику должна быть предоставлена его рыночная стоимость, т.е. компенсация. В нее также может входить возмещение дополнительных убытков. По обоюдному согласию обоих сторон собственнику может быть предоставлено равноценное нежилое помещение.

В-четвертых, не позднее, чем за полгода, собственник должен быть письменно уведомлен соответствующим органом об изъятии его нежилого помещения.

Масштабы реконструкции наиболее заметны в столице, и поэтому юрлицо, офисные здания или помещения которого сносятся в городе Ташкенте, должно:

- проследить, чтобы при принятии решения хокимията по изъятию земельного участка и сносе нежилых зданий, находящихся на его территории, соответствующая районная комиссия, в состав которой должны войти представители финансовых и контролирующих органов, землевладельца/землепользователя/арендатора, совместно со службой землеустройства и кадастра недвижимости провела инвентаризацию сносимого нежилого фонда;

- для решения вопросов по возмещению убытков, причиненных юрлицу изъятием земельного участка, и выдаче компенсации представить в вышеуказанную комиссию документы, подтверждающие право собственности на нежилое здание, попавшее под снос: госордер, решения правительства и иных органов госуправления, приговор/решение/определение суда, вступившие в силу, – если данное здание было получено в результате судебного разбирательства; договор купли-продажи и другие виды сделок, кадастровые документы, отчет об оценке (фотоснимки, карты, схемы, планы и другие документы, касающиеся имущества;

- контролировать, чтобы комиссия, рассмотрев представленные документы, по согласованию с собственником оформила протокол о предоставлении взамен попавших под снос других равноценных нежилых зданий и направила экземпляр протокола в хокимият, который впоследствии станет основанием обращения собственника о предоставлении другого равноценного нежилого здания или помещения;

- быть готовым к тому, что хокимият г. Ташкента предложит другие равноценные нежилые помещения или земельный участок (нужно и следует выбирать с учетом собственных предпочтений), по окончательному выбору которых примет решение о передаче их в собственность или выделении земельного участка, что осуществляется в порядке и сроки, установленные законодательством;

- иметь в виду, что Департамент по эксплуатации зданий хокимията г. Ташкента подаст заявку в организацию, имеющую лицензию на осуществление оценочной деятельности, для оценки нежилых зданий, предоставляемых взамен и попавших под снос. При этом платежи по их оценке и экспертизе ее отчета будут производиться Департаментом. По результатам оценки между собственником нежилых зданий и Департаментом будет оформлено соглашение, в котором должны быть указаны:

- стоимость оценки нежилых зданий, предоставляемых взамен и попавших под снос;

- порядок уплаты разницы в стоимости, если стоимость оценки предоставляемого взамен нежилого здания больше стоимости подлежащего сносу;

- вопросы возмещения собственником расходов Департамента на оценку объектов.

- обратить внимание на то, что если стоимость оценки предоставляемого взамен нежилого здания меньше стоимости подлежащего сносу, то собственник вправе обратиться в хокимият с заявлением о выделении дополнительных зданий и сооружений;

- иметь в виду, что после осуществления собственником соответствующих платежей в соответствии с соглашением, между балансодержателем предоставляемого взамен нежилого здания и собственником будет оформлен акт приема-передачи, на основании которого Управление по земельным ресурсам и государственному кадастру г. Ташкента осуществит госрегистрацию прав собственника на предоставленное нежилое здание.

И напоследок надо отметить, что компенсация при изъятии земельного участка и находящейся на нем недвижимости для государственных или общественных нужд включает в себя их рыночную стоимость, а также все убытки, которые понесет юрлицо в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Возмещение убытков землевладельцам, землепользователям, арендаторам, собственникам земельных участков и потерь сельского и лесохозяйственного производства осуществляется в соответствии с земельным законодательством⁴. Компенсация убытков юрлиц осуществляется хокимиятами соответствующих районов (городов) за счет средств доходной части местных бюджетов, поступающих сверх прогноза по итогам квартала, резервного фонда бюджетов Каракалпакстана, областей и Ташкента, и (или) за счет части распределяемых средств от разгосударствления, приватизации госимущества, поступающих на соответствующие счета Совета Министров Каракалпакстана, хокимиятов областей и города Ташкента. В случае отвода изымаемых земельных участков предприятиям, учреждениям и организациям выплата возмещений, предоставление жилых помещений, временного жилья и перевозка имущества на новое место производятся за счет средств получателей земли по решению хокимов соответствующих районов (городов). 

Будьте предельно внимательны и настойчивы, и это станет залогом успешного переезда в новый офис и эффективной работы на вновь полученном земельном участке.

Маъруф УСМАНОВ.

Материалы по теме:

Если дом попал под снос…

ЕПИГУ проинформирует о домах, идущих под снос в Ташкенте

 

¹ Постановление Кабинета Министров (ПКМ) «О мерах по совершенстованию порядка предоставления земельных участков для осуществления градостроительной деятельности и других несельскохозяйственных нужд» от 25.05.2011 г. № 146, ПКМ «О дополнительных мерах по совершенствованию предоставления земельных участков на основании конкурса юридическим и физическим лицам для осуществления предпринимательской деятельности» от 25.05.2011 г. № 147, ПКМ «О мерах по кардинальному упрощению системы предоставления земельных участков для осуществления градостроительной деятельности и других несельскохозяйственных нужд, а также выдачи разрешений на строительство объектов» от 25.02.2013 г. № 54.

² Постановление Кабинета Министров  «Об утверждении Положения «О порядке возмещения убытков гражданам и юридическим лицам в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд» от 26.05.2006 г. № 97.

³ Вступило в силу со дня его официального опубликования в газете «Вечерний Ташкент» № 234 от 26 ноября 2014 года и утвердившее «Положение о порядке возмещения убытков юридическим и физическим лицам, нежилые здания которых попали под снос в связи с изъятием земельных участков в городе Ташкенте для государственных и общественных нужд».

⁴ Статьи 17, 37, 39, 41, 86 и 87 Земельного кодекса.